今天土拍大爆冷门!业内很多人调侃:我可能经历了一场“假”土拍!
这次成功出让6宗地块,总面积263.48亩,揽金5.598亿元。
肥西[2017]15号地块未达底价,再次流拍;
滨湖大利好:双语学校来了;
高新区首宗租赁住房用地成功出让!
|今日土拍看点
1、肥西[2017]15号地块有毒,3位竞买人参与竞拍,再次未达底价流拍。
早在11月8日,肥西[2017]15号地块以总价109580万元未达底价流拍。说明了开发商拿地谨慎,但政府预期比较高。
肥西[2017]15号地块西边一路之隔就是高速时代御府,楼面价8862元/㎡左右;但这块地受限价影响,“竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格”。而2016年10月31日前,肥西高层最高价11800元/㎡。
2、高新区KA2-3:合肥首宗租赁住房用地!
安徽医科大学以单价406万元/亩,总价2.79287亿元竞得高新区KA2-3号地块,居住楼面价2435.99元/㎡,养老设施楼面价6089.97元/㎡,溢价率1.50%。
这是合肥首宗租赁住房用地,未来项目建成后“只租不售”,对房价的影响有待进一步观察。
3、滨湖BH2017-09:双语学校来了!
滨湖集团以单价125万每亩,总价15000万元,楼面价1874.99元/㎡,溢价率0.00%%竞得滨湖BH2017-09号地块。
滨湖新区BH2017-09位于金融后台基地板块,将引进1所民办非营利双语学校,这是滨湖的利好。目前板块内在售新房有都会1907、时光印象、公元天下、文一豪门金地和合肥云谷。
4、最近的几场土拍降温明显,成交的地价较此前有大幅下滑,12月份碧桂园CF201708项目,楼面价6199元/㎡,相对于旁边7841元/㎡有所下降。地价下降,和楼市降温有关系。
更主要的是,最近出让的地块,多位于偏远区域、商业教育用地或者是定制型地块,地价自然比较低。
|6宗地块解析
1、肥西[2017]15号地块
拍地结果:未达底价流拍!
位置:上派镇灯塔路以南、司空山路以东。
地块信息:占地面积202.91亩,其中:A地块居住用地105.92亩;B地块中小学用地50.27亩;C地块行政办公、商业用地26.17亩;D地块公共绿地用地20.56亩。参考地价420万元/亩,竞买保证金5亿元。
周边项目:肥西[2017]15号地块就在高速时代御府东侧。2017年今年7月,高速分别以1299、1300万元/亩竞得肥西8、9号连体地,楼面价8862元/㎡左右。而目前周边新房仅丽丰铂羽公馆有房源在售,房价在1.33万/㎡。
放眼整个肥西,目前房荒现象比较严重。在售的有融创玖樟台,均价16888元/㎡;城建琥珀御宾府即将首开;其他楼盘要不收取号头费,要不首付高,进一步增加买房压力。
周边配套:肥西[2017]15号地目前周边路网基本没打通。项目代建中小学,周边有南门小学上派分校、宏图中学、肥西中学等教。同时临近肥西县政府、肥西县人民医院,未来相对完善。
阻碍开发商拿地的是限价政策。如果最高能只能备到11800元/㎡,开发商很难接受6500元/㎡以上的了。
2、高新区KA2-3
拍地结果:安徽医科大学以单价406万元/亩,总价2.79287亿元竞得高新区KA2-3号地块,居住楼面价2435.99元/㎡,养老设施楼面价6089.97元/㎡,溢价率1.50%。
分析:这是合肥首宗租赁住房用地,未来项目建成后“只租不售”。高新区以高净值人群为主,租房需求一直很强劲。
位置:高新区KA2-3号地块位于高新区文曲路以西、皖水路以南。旁边有小区海亮九玺、圣联时代广场等,目前租金25元/月/㎡左右。
土地项目:该项目占地面积68.79亩,规划用途居住(租赁住房)、养老设施(10亩),出让年限70年,容积率1.0≤R≤2.5。
3、滨湖新区BH2017-09
拍地结果:滨湖集团以单价125万每亩,总价15000万元,楼面价1874.99元/㎡,溢价率0.00%%竞得滨湖BH2017-09号地块。
位置:位于滨湖区云南路以东、南宁路以南
利好:滨湖金融后台基地双语学校来了!根据拿地条件,竞得人须在土地成交后1年内,引进1所民办非营利双语学校(含幼儿园、小学、初中、高中)入驻本地块。否则,视为违约,无偿收回土地使用权及地上建筑物。
这是金融后台基地板块、乃至滨湖的利好!
4、肥东4宗商业用地
1)、肥东FD17-16号:店埠镇龙城路与太子山路交口东南角
皖通以单价240万每亩,总价1920万元,楼面价3599.98元/㎡,溢价率20%竞得肥东FD17-16号地块。
2)、肥东FD17-19号:肥东经开区护城路与临泉东路交口西北角
肥东FD17-19号商业地块被9号夺得,成交单价158万元/亩,楼面价1184.99元/㎡,成交总价2654.4万元,溢价率21.5%。
3)、肥东FD17-20号:肥东经开区新安江路与祥和路交口西南侧
东锦园林以170万元/亩竞得肥东经开区新安江路与祥和路交口西南侧的肥东县FD17-20号商业用地,商业楼面价为1019.99元/㎡,总价4231.3万元,溢价率6.25%。
4)、肥东FD17-21号:肥东经开区新安江路与祥和路交口西南侧
肥东FD17-21号教育科研地块被6号摘牌,成交单价170万元/亩,楼面价1019.99元/㎡,地面价2549.99元/㎡,成交总价4250万元,溢价率6.3%。
|结语:
1、地价不直接决定房价,但地价很大程度上体现着社会资本的预期。地价升温或降温,是判断房地产市场非常重要的因素。无法量化,但绝对重要。
2、今天的土拍,对于目前新房长期供应短缺的肥西来说,绝对优质。但主要是受11800元/㎡肥西限价的影响,让开发商退缩了。
3、与前期相比,合肥土拍呈现出一定的降温,但降温不代表地价暴跌。未来合肥的土地供应,以外围为主要战场,偶尔会搭配市区优质地块。从数据来看,总是下降的。但如果有优质地块,依然会引起开发商争夺。开发商之所以拿地,主要还是腰包有钱。
4、对于开发商来说,最大的风险不是市场风险,而是政策风险。目前市场并非顺风顺水,调控依然牢牢卡住了楼市的咽喉。对于开发商来说,现在拿地什么时候推出、什么价格、是否会被市场接受等,都还是未知数,压力不可谓不艰巨。
5、通过这一轮调控,后期分化越来越大。有板块分化、开发商会有分化、买房人也会有分化。房企分化为对后期乐观的、悲观的,有资金实力的和没实力的;买房人分为看涨、看跌的,有“房叔”和无房的。选择不同,结果不同。
6、接下来的冬天,有些地王日子不好过了。品牌不响,唯有降价!
7、“只租不售”地块来了,付房租就能和豪宅做邻居,之前万科、龙湖都开始有涉及,但对于房价的影响有待观望。
8、对于自住购房者来说,大的来看,地段、学区、品牌,三个亮点因素,如果一个楼盘什么都不具备,那么价格要有亮点。从小的来看,户型、采光、物业、园林景观等条件比较重要,因此刚需购房者不需要非等到价格最低才买,更不用等厘清楼市的未来趋势才下决心。合适,尽快下手。
如果你有买房问题,可以加我微信私聊,。