今天土拍大爆冷门！业内很多人调侃：我可能经历了一场“假”土拍！
这次成功出让6宗地块，总面积263.48亩，揽金5.598亿元。
肥西[2017]15号地块未达底价，再次流拍；
滨湖大利好：双语学校来了；
高新区首宗租赁住房用地成功出让！
｜今日土拍看点
1、肥西[2017]15号地块有毒，3位竞买人参与竞拍，再次未达底价流拍。
早在11月8日，肥西[2017]15号地块以总价109580万元未达底价流拍。说明了开发商拿地谨慎，但政府预期比较高。
肥西[2017]15号地块西边一路之隔就是高速时代御府，楼面价8862元/㎡左右；但这块地受限价影响，“竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格”。而2016年10月31日前，肥西高层最高价11800元/㎡。
2、高新区KA2-3：合肥首宗租赁住房用地！
安徽医科大学以单价406万元/亩，总价2.79287亿元竞得高新区KA2-3号地块，居住楼面价2435.99元/㎡，养老设施楼面价6089.97元/㎡，溢价率1.50%。
这是合肥首宗租赁住房用地，未来项目建成后“只租不售”，对房价的影响有待进一步观察。
3、滨湖BH2017-09：双语学校来了！
滨湖集团以单价125万每亩，总价15000万元，楼面价1874.99元/㎡，溢价率0.00%%竞得滨湖BH2017-09号地块。
滨湖新区BH2017-09位于金融后台基地板块，将引进1所民办非营利双语学校，这是滨湖的利好。目前板块内在售新房有都会1907、时光印象、公元天下、文一豪门金地和合肥云谷。
4、最近的几场土拍降温明显，成交的地价较此前有大幅下滑，12月份碧桂园CF201708项目，楼面价6199元/㎡，相对于旁边7841元/㎡有所下降。地价下降，和楼市降温有关系。
更主要的是，最近出让的地块，多位于偏远区域、商业教育用地或者是定制型地块，地价自然比较低。
｜6宗地块解析
1、肥西[2017]15号地块
拍地结果：未达底价流拍！
位置：上派镇灯塔路以南、司空山路以东。
地块信息：占地面积202.91亩，其中：A地块居住用地105.92亩；B地块中小学用地50.27亩；C地块行政办公、商业用地26.17亩；D地块公共绿地用地20.56亩。参考地价420万元/亩，竞买保证金5亿元。
周边项目：肥西[2017]15号地块就在高速时代御府东侧。2017年今年7月，高速分别以1299、1300万元/亩竞得肥西8、9号连体地，楼面价8862元/㎡左右。而目前周边新房仅丽丰铂羽公馆有房源在售，房价在1.33万/㎡。
放眼整个肥西，目前房荒现象比较严重。在售的有融创玖樟台，均价16888元/㎡；城建琥珀御宾府即将首开；其他楼盘要不收取号头费，要不首付高，进一步增加买房压力。
周边配套：肥西[2017]15号地目前周边路网基本没打通。项目代建中小学，周边有南门小学上派分校、宏图中学、肥西中学等教。同时临近肥西县政府、肥西县人民医院，未来相对完善。
阻碍开发商拿地的是限价政策。如果最高能只能备到11800元/㎡，开发商很难接受6500元/㎡以上的了。
2、高新区KA2-3
拍地结果：安徽医科大学以单价406万元/亩，总价2.79287亿元竞得高新区KA2-3号地块，居住楼面价2435.99元/㎡，养老设施楼面价6089.97元/㎡，溢价率1.50%。
分析：这是合肥首宗租赁住房用地，未来项目建成后“只租不售”。高新区以高净值人群为主，租房需求一直很强劲。
位置：高新区KA2-3号地块位于高新区文曲路以西、皖水路以南。旁边有小区海亮九玺、圣联时代广场等，目前租金25元/月/㎡左右。
土地项目：该项目占地面积68.79亩，规划用途居住（租赁住房）、养老设施（10亩），出让年限70年，容积率1.0≤R≤2.5。
3、滨湖新区BH2017-09
拍地结果：滨湖集团以单价125万每亩，总价15000万元，楼面价1874.99元/㎡，溢价率0.00%%竞得滨湖BH2017-09号地块。
位置：位于滨湖区云南路以东、南宁路以南
利好：滨湖金融后台基地双语学校来了！根据拿地条件，竞得人须在土地成交后1年内，引进1所民办非营利双语学校（含幼儿园、小学、初中、高中）入驻本地块。否则，视为违约，无偿收回土地使用权及地上建筑物。
这是金融后台基地板块、乃至滨湖的利好！
4、肥东4宗商业用地
1）、肥东FD17-16号：店埠镇龙城路与太子山路交口东南角
皖通以单价240万每亩，总价1920万元，楼面价3599.98元/㎡，溢价率20%竞得肥东FD17-16号地块。
2）、肥东FD17-19号：肥东经开区护城路与临泉东路交口西北角
肥东FD17-19号商业地块被9号夺得，成交单价158万元/亩，楼面价1184.99元/㎡，成交总价2654.4万元，溢价率21.5%。
3）、肥东FD17-20号：肥东经开区新安江路与祥和路交口西南侧
东锦园林以170万元/亩竞得肥东经开区新安江路与祥和路交口西南侧的肥东县FD17-20号商业用地，商业楼面价为1019.99元/㎡，总价4231.3万元，溢价率6.25%。
4）、肥东FD17-21号：肥东经开区新安江路与祥和路交口西南侧
肥东FD17-21号教育科研地块被6号摘牌，成交单价170万元/亩，楼面价1019.99元/㎡，地面价2549.99元/㎡，成交总价4250万元，溢价率6.3%。
｜结语：
1、地价不直接决定房价，但地价很大程度上体现着社会资本的预期。地价升温或降温，是判断房地产市场非常重要的因素。无法量化，但绝对重要。
2、今天的土拍，对于目前新房长期供应短缺的肥西来说，绝对优质。但主要是受11800元/㎡肥西限价的影响，让开发商退缩了。
3、与前期相比，合肥土拍呈现出一定的降温，但降温不代表地价暴跌。未来合肥的土地供应，以外围为主要战场，偶尔会搭配市区优质地块。从数据来看，总是下降的。但如果有优质地块，依然会引起开发商争夺。开发商之所以拿地，主要还是腰包有钱。
4、对于开发商来说，最大的风险不是市场风险，而是政策风险。目前市场并非顺风顺水，调控依然牢牢卡住了楼市的咽喉。对于开发商来说，现在拿地什么时候推出、什么价格、是否会被市场接受等，都还是未知数，压力不可谓不艰巨。
5、通过这一轮调控，后期分化越来越大。有板块分化、开发商会有分化、买房人也会有分化。房企分化为对后期乐观的、悲观的，有资金实力的和没实力的；买房人分为看涨、看跌的，有“房叔”和无房的。选择不同，结果不同。
6、接下来的冬天，有些地王日子不好过了。品牌不响，唯有降价！
7、“只租不售”地块来了，付房租就能和豪宅做邻居，之前万科、龙湖都开始有涉及，但对于房价的影响有待观望。
8、对于自住购房者来说，大的来看，地段、学区、品牌，三个亮点因素，如果一个楼盘什么都不具备，那么价格要有亮点。从小的来看，户型、采光、物业、园林景观等条件比较重要，因此刚需购房者不需要非等到价格最低才买，更不用等厘清楼市的未来趋势才下决心。合适，尽快下手。
如果你有买房问题，可以加我微信私聊，。
