文／链家网
10月份是步入租赁传统淡季的开端，根据上海链家市场研究中心统计，上海全市10月租赁成交量环比下降24.2%；套均租金为4901元/月，环比小幅下降2.84%（见图1）。链家首席市场分析师张月表示，随着租赁需求平稳回落，一部分区域可租房源变多，租金小幅盘整可能性也变高，不失为换租的恰当时机。
与此同时，也出现了与淡季租赁相反转的五大热点板块，热度表现各有不同（见图2、表1）：
最“热度”板块——徐汇徐家汇板块
周度成交量三连增，租赁热度不减
根据上海链家市场研究中心统计数据分析，本月该板块的成交量实现连续三周的增长，且周平均涨幅为15.40%。本月的套均租金为6440元/月，环比小幅下降4.56%。
最“改善”板块——闵行古美板块
需求结构调整，中大户型占比增加
根据上海链家市场研究中心统计数据分析，10月该板块整体成交量小幅下调，但90平米及以上中大户型的租赁占比增加，约占32.88%，比9月增长5.11%。
链家首席市场分析师张月表示，古美租客以家庭整租居多，如日新小学、平南小学周边的高层，装修较好的2房、3房成交量增加。由于板块距离漕河泾开发区较近，企业众多，年轻白领合租的需求也较高，选择较大户型合租可以有效降低租金分摊成本，也进一步加大了中大户型的成交量。本月该板块的东苑半岛花园、古美小区、南方新村等小区距离地铁较近，为租客热点选择小区。
最强“换租”板块——浦东三林板块
换租客增多，配套齐全是首选
根据上海链家市场研究中心统计分析，该板块本月换租租客占比达81.30%，高于9月份不足七成的水平。
链家首席市场分析师张月表示，该板块地铁覆盖、配套充足，是沪上备受租客青睐的租住地之一。房源以2005年以后的次新房为主，房龄较新，整体品质较高。本月租金出现了小幅下调，加之错峰“毕业季”与“开学季”，房源供应量充足，对于换租租客来说，或是较好时机。本月的换租客源除了到期换租外，换工作、换区域的也比较多。其中，以来自于陆家嘴、淮海路等城市中心地带的白领以及周边工作的年轻人居多。选择较多的小区有三林世博家园、三林新村等。
最“吸引”板块——闵行莘庄板块
舒适度要求高，注重性价比
根据上海链家市场研究中心统计分析，本月该板块套均租金为4320元/月，比本市套均租金低了581元/月。成交量基本与9月持平，其中，约64.50%的租客来自于非闵行区的其他区域，与9月相比增长了3.30%。
链家首席市场分析师张月表示，该板块近外环，是地铁1号、5号线起点，为交通中转枢纽。新型社区较多，楼盘较新，装修、设施比较现代，居住舒适度较高。吸引了众多对于居住舒适度有要求，同时希望价位较为“亲民”外区域租客。租客群体既有刚毕业的职场新人，也有徐汇、长宁工作的高级白领，构成较为多元。本月租赁成交量较高的小区有好世鹿鸣苑、名都新城、莘城公寓等。
最“潜力”板块——浦东惠南板块
租赁延伸至外郊环，租金优势凸显
根据上海链家市场研究中心统计分析，本月该板块套均租金约为2130元/月，低于全市套均租金约60.57%，租金优势显著。
链家首席市场分析师张月表示，该板块的生活配套比较完备，16号线的开通缩短了抵达市区的时间，吸引了经济实力稍弱的租赁群体到来。近年来该板块新建商品住宅供应量一直保持在2000套以上，长期位居全市前列，进一步增加了可租赁房源的供给，未来随着配套设施的越发完善，发展潜力无限。目前的租住群体以张江科技园区及周边板块工作的人群为主，通勤时间在半小时内。根据链家门店介绍，进入租赁传统淡季，部分业主为了缩短空置期，愿意让利于租客，租金尚有可谈空间。
图2：10月上海市最强租住板块特点
表1：10月上海市五大最强租住板块
租房建议：链家首席分析师张月建议，在租房时一定要结合自己实际情况，如经济能力等，有所取舍，而非面面俱到。同时，需考虑如通勤距离、配套设施、周边环境等具体因素，选择最适合自己的板块及社区。
