这几周，北京房租大涨，触动了不少北漂年轻人的神经。资本热捧下，中国的租房市场乱象频发，而六小时时差之外的租房大国德国，却似乎并没有这样的问题。一直以来，德国都是一个流行租房的国家，房产持有率长期低于50%，排在欧元区最后一位，很多人终其一生都选择租房。德国的大城市如慕尼黑，法兰克福等，房产持有率甚至只有27%，这意味着，有接近四分之三的人租房生活。
德国人之所以如此青睐租房，一方面和文化和历史原因有关，另一方面，与德国法律对租客的保护也不无干系，尤其是房租方面，做出了相当细致的规定。
在德国，房客每月需要付的房租分为“冷租”和和“暖租”两种。所谓的“冷租”，指的是刨除每月的水电暖，网络等开销，所需支付的房租。而“暖租”顾名思义，即“冷租”加上这部分开销的总和。针对“冷租”，德国民法（BGB）557条到559条具体规定了租金（冷租）上涨调整的条件和适用情况。其中最重要的两项，是全德普遍适用的“阶梯租金”（Staffelmiete）法案和针对特定城市和地区的“租金制动”法案（Mietpreisbremse）。
“阶梯租金”，指的是房租在出租期内，可以调整的幅度。一般情况下，“阶梯租金”应按照联邦统计局每年发布的消费价格指数（Verbraucherpreisindex）进行调整。举例来说，欧债危机之后，整个欧元区的通货膨胀率都在2%以下，根据这项指数，每年房东能够要求房租上涨的幅度只能被限定在2%以下。当消费价格指数下降时，房租也相应下降。假如双方都不愿意以消费价格指数作为参考，则房东和租客也可以选择协商型的“阶梯租金”，也就是房东和租客在租房合同中事先确定每年房租的上涨幅度。根据法律，上涨幅度一年内不得超过10%，三年内不得超过20%。德国的租房合同大多以5年期、10年期和无限期合同居多，为了保护租客的利益，法律还规定了两次上涨房租之间的间隔最少为一年，且在合同有效期内，如租客无拖欠房租行为（或拖欠房租少于两个月），则房东无权单方面中止合同。
如果在租房合同中没有“阶梯租金”的条款，则房东只有在房租15个月未变化的情况下才能要求将租金涨至周边地段的相同水平。每个德国大城市都有专门的独立机构，负责出版租房市场年鉴（Mietspiegel），这其中会对城市的每个区域给出指导租金作为参考，一般是每平方米的单位价格。
在以上情况之外，房东单方面要求租金上涨是无效的，除非房东需要翻修房屋，且在翻修后，能够证明房客的居住条件的确因为翻修而得到了改善。在这样的情况下，房东需要首先书面通知房客，并对每项装修细节给出说明。即使租客拒绝了房租上涨的要求，在3个月之内，房东也无权赶走租客。
针对大城市以及大学城等租房需求特别高的地方，德国政府还启动了“租金制动”法案，以抑制租房炒作行为。具体而言，各州的州政府会将自己辖区内某些地区定义为住房紧张区域（GebietmitangespanntWohnungsmarkt），并规定该区域的租金不得高于同地区平均租金价格的10%。举例而言，如果周边房屋的租金单价为10欧元/平方米，则出租房屋的租金不得高于11欧元/平方米。当然也有例外：如果被出租的房屋是2014年10月1日之后建成的新房，则无需遵守租金制动法案。原因在于，在租金制动法案下，新房出租无法收回成本，为了避免损失，房产商将不会再开发新楼盘，这会导致住房紧张区域的供房更为紧张。另一个无需遵守“租金制动”的例外情况在于房屋修缮，德国市场上存在大量1900年代至1960年代建造的老房，而对于这些老房的修缮和维护工作也是必不可少的。如果房东花费大量金钱进行了房屋修缮，且修缮成本高于建造新房成本的三分之一，则房东也有权上调房租。
值得一提的是，如果租房合同结束时，房客年纪已超过65岁，且有继续租住的意愿，则租房合同自动延长，直至租客去世之前，房东都没有单方面解除合同的权利。
除此以外，如果租房合同的行为主体发生变化时，租客的权益也会得到相应的保障。其中最典型也是最不利于租客的情况，即是在租期间房东将房屋出售。对此，德国法律在两方面给予租客保障。其一是租客的“优先购买权”（Vorkaeuferrecht），即房东只有在租客书面表达自己没有意愿购买该房产的情况下，方能出售给第三方。其二是“解约保护权”（Kuigungsschutz），即新房东在某个期限内（一般5年）内不得驱赶房客，即使新房东要求自住，也不能违法该解约保护权。当然这也导致处于出租状态的房屋往往在市场上的成交价明显低于其它类似房屋。
在法律政策保护以外，社会的力量也起到了很大的作用。德国的租客协会（Mieterverband）是一个庞大的非盈利性组织，如果租客和房东在租金或者解除合同方面产生了法律纠纷，可以直接向当地的租客协会求助，协会免费提供法律上的解答，并会针对具体情况派出律师给予帮助。由于德国宪法（又称基本法，Grundgesetz）认为居住权是每个公民的基本权利，在法律诉讼的过程中，法院判决也会对租客倾斜。
由于上文提到的种种限制，德国的房东们在选择房客时也会更为谨慎，往往更倾向于自己选择房客，而非挂靠某个长租平台。房租并非房东选择房客时的第一考虑因素，租客是否省事省心且信誉良好更为重要。在选择房客时，房东主要考虑到房客对于房子的维护能力，以及将来是否愿意搬家等等因素，而这往往并不是长租平台可以保障的。例如，由于德国完善的信用机制，每人都有一份个人信用记录（SCHUFA），在选择房客时，房东会要求寻租者提供他的信用记录，以及收入证明等等。
同时，为了刺激租房市场的供给，德国政府还给予房东税收抵扣，以激励房东出租闲置的房产，降低大城市的房屋空置率。根据德国联邦统计局的数据，在平均房价最高的慕尼黑，房屋空置率（Wohnungsleerstandsquote）从2008年的1.9%下降到如今的0.2%。以在慕尼黑常见的两居室和2%的贷款利率计算，房东每年通过租房可以享受2000欧元左右的个人税收减免。
尽管德国租房率如此之高，长租平台的发展却并不出色。德国最大长租平台Vonovia的市场占有率也仅有1.4%，无法对市场定价形成影响。同时，对于长租平台，法律也同样适用，平台在和租客签订租房合同时也必须遵守民法规定的条例，而非随意定价。对于身处德国的房东而言，通过长租平台既无法获得远高于市场价的收益，还需要扣除平台的管理费，实算不上高明的选择。德国的长租平台仅仅对旅居在国外的房东产生较大的吸引力。这也导致了德国的长租平台无法形成气候。
除了作为立法者和市场调节者，德国政府也会亲自参与到租房市场。为了保证贫困和残障人士的利益，政府在各大城市兴建了大量的社会保障性廉租房（Sozialwohnung）。具体的操作流程为，政府首先将地皮以低价卖给开发商，并提供优惠的贷款利率。作为交换，开发商需与政府签订15年的合约，承诺只将房屋出租给特定的低收入人群，且房租远低于市场价格。低房租与高建造成本之间的差价，将由政府通过税收补贴开发商。在15年期满之后，开发商也无权直接出售廉租房，政府享有优先购买权。只有在政府拒绝接手的情况下，开发商方可出售廉租房产权给私人买家。
通过这样的方法，早在1990年代，德国政府就修建了390万套廉租房，对比德国8200万人口，廉租房可以解决德国大约10%人口的住房困难问题。以柏林西区的廉租房为例，70平米的廉租房租金530欧/月，而同地段同面积公寓的租金目前已经超过900欧/月。
然而，租房政策完善如德国，也在近几年遭遇了重大挑战。德国大城市的房价在过去10年内上涨了将近140%，作为自由市场经济国家，限购限售政策在德国并不可行，相反德国政府近年着手鼓励开发商加大新楼盘建设，市政上加快批地速度以扩大房地产市场供给。对比房价的上涨，房租的上涨趋势却并没有如此急速，但是更多的新楼盘对于租房市场可能造成的波动尚无法预期。
除此以外，“阶梯租金”和“租金制动器”仅仅针对“冷租”，这导致了不少房东在水电暖的费用上涨价。一方面，考虑在2016年之后油价和天然气价格的上涨，占大头的暖气费用的上涨变相地提升了租金，另一方面，这部分的租金往往和租客使用暖气的习惯直接相关，并没有可以定性参考的标准值，也为房东提供了更多增加租金的议价空间。
另一方面，保护租客利益的另一大支柱廉租房（Sozialwohnung）也对政府造成了巨大财政压力，导致政府无力负担。目前，德国的廉租房已从1980年代的400万套下降到了目前的180万套，内政部长也已表示，在可预见的未来不会有大规模建设廉租房的计划。同时，廉租房的合约期限也是一个巨大的问题。一旦政府与开发商合约到期，政府因为财政压力决定不再续约或接管房源，则廉租房将被私人买家接手并以提高能源等级为由进行大规模翻修（以绕过民法规定的租金涨幅要求），并重新以市场价格出租，那么，租住在廉租房内的人们便不得不面临房租涨价，或者搬走的命运。在德国，遭遇这样困境的人并不在少数。他们大多丧失了劳动能力，有些年事已高，有些拖家带口。最近在柏林，这群无力负担房租的人站在街头，举着牌子，上面写着“我们需要住房”，“我爱我的家”。他们，也不知道该何去何从。
