中海晋安湖叁号院：备案名（悦湖郡），地处：晋安区福新东路南侧,前横路西侧
项目占地93亩，纯商项目，路网分割成4个地块，规划15栋住宅，1栋SOHO+幼儿园，主推100-143㎡产品，目前一期主推西北侧3栋小高层。
土拍情况2021年2月3日，中海以25.58亿元拿下宗地2021-01号，溢价率23%，楼面价20088元/㎡，出让面积93.63亩，容积率2.04，限高60米，宗地全装修比例应达到60%以上。
分析：去年第一场土拍，中海拿下晋安湖南侧的纯商地块，在当时安商还在多数的背景下，地块优势较大，不过并没有触发限价，进入竞配公租房，从而保留纯商属性。
当天的土拍热度不低，养云二期触发限价+竞配，成为当天地王。目前回看，地块为何热度没有预期高，预计也是受未净地影响，目前养云二期已经接近清盘，项目才开始宣传蓄客。
对于地块而言，指标优势不错，限高60米，容积率2.04，做简单的对比，2022年的土拍预告，同样01号地块，就位于项目北侧，指导价4.5W，限高100米，容积率2.8。
一年的间隔时间，中海面积93亩，成交价25.58亿，宗地2022-01号，面积58亩，起拍价32.5亿，土拍吸金的差距不小。
对于地块而言，虽然面积不小，不过被路网分割，位于中间的大地块，有个空白圈，是目前最大的隐患，下面聊。
对于地块而言，虽然指标不错，加上离晋安湖不远，但是推出的产品面积段100-143平米，可以说房企也没有信心在后屿做改善盘。
对于地块而言，由于楼面价不算溢价过大，加上目前还有北侧两个指导价4.5W承托，去化压力有所缓解。
当然不敢做改善产品，就会导致与区域的在售新盘成为竞品，项目还有精装溢价，整体的售价会比周边新盘高，去化不确定性并不低。
户型情况100平米：三房两厅两卫，连廊中户，主流布局，三开间朝南，特色是大面宽客餐厅，面宽约4.8米，对比目前市场连廊中户89-95平，客厅面宽在3.5米左右，有较大优势。由于大部分空间都给客餐厅，虽然100做三房，但是实际也只能做2.5房。
105平米：三房两厅两卫，位于连廊西端，布局与100平米一致，差异在于厨房北向开窗，面宽5米左右，南北能够一定对流，户型的优劣势与上述一样，亮点在客餐厅面宽。
125平米：四房两厅两卫，位于连廊东端，面宽小进深大，双开间朝南，实际也只有3.5房，右侧做了大的景观阳台，晋安湖在西北侧，东端右侧景观是一路之隔的工业区，没有明白设计的意图，正常也是放在西端，远眺晋安湖。
105平米：三房两厅两卫，位于南侧的两栋类洋房，三开间朝南，客餐厅南北通透，右侧设置次卧，减少走廊空间浪费，亮点依然是客餐厅面宽，不足依然也是卧室空间，实际可能还是2.5房。
分析：目前户型针对一期地块，户型的重点宣传都是客厅大面宽，加了一个“LDKG”的逼格词语。从户型的布局来说，对比市面上的产品，优势确实较大。
但是过于极致的设计，虽然面宽优势很大，样板间看上去也很宽敞，但是进深也极具收缩，进深3.2米左右，有意向的购房最好评估真正装修的时候，家具的尺寸。
同时105的面积段，虽然没有去追求4房，不过做3房，目前看实际也只是小三房，这种为了样板房的亮眼吸睛，对于购房者而言不见得是好事。
区位情况项目位于晋安湖南侧，距离地铁4号线400米左右（一期大概100米左右），交通优势较好，距离泰禾广场1.2公里，北侧晋安湖，休闲购物优势都不错。对于四个地块，最好的景观小地块，被设计成了商业楼。
其中两个地块做住宅，目前一期地块，右侧相邻老旧社区鼓四公安宿舍，由于仅三栋住宅，社区成型度较差。
对于二期地块，围合布局，不过社区正中央不是花园，而是古建筑。从早期地图标识是宗祠，加上土拍未划入，这几年古建筑楼盘不少，基本都是位于社区角落做隔离。
地块把一个第三方建筑包括在社区内部，未来是否会存在外部人员进出的隐患，以及这个建筑到底如何处理，都是值得注意的。
近期福州关于庙宇建设的问题不少，中海在连潘的金玺公馆，目前也出现了相关投诉，对于购房者而言，如果社区中央到时候出现这种现状，那将是毁灭性。
当然对于地块而言，处于晋安湖南侧，大部分楼栋也是直接朝南设计，没有景观加持，目前看只有二期北侧几栋有一定景观。
目前右侧三创园还在孵化中，整体城建还是相对破败，北侧晋安湖CBD，目前也是在规划中，预期也基本就是等整个片区的发展。
目前项目南侧鼓山中心小学，东侧茶会小区，虽然周边以近年新盘为主，不过整体的城建面貌，也无法做到全部翻新。总的来说，区位有自身特色，也有自身缺陷，没有预期来的理想。
价格情况目前置业宣称价格没定，周边竞品盘置业宣称该盘精装3.8W左右，由于地块当时没有指导价，蛮用这个价格对比看看（可能存在竞品恶意抬价）：
分析：对于项目的价格，目前也无法坐实，从项目的定位来看，虽然起步100平，但是上限也不高，与东区在售的新盘，基本都是竞品。
目前后屿一带，香悦3.2W在售，首次开盘去化不理想，同时还有安商房晋棠府、瑞屿轩，3.1W左右，去化同样不理想。
虽然这些楼盘就在项目附近，不过从项目的客源对比来说，最容易PK的反而是位于化工路北侧的联发君樾府，同样主打纯商，精装3.55W。
项目虽然是纯商盘，距离地铁4号线也较近，但是领证7个月，网签不过98套，去化难度肉眼可见。
作为对比叁号院的优势在于，一期户型大部分在105左右，门槛没有太高，当然如果按目前的放风价，105平也要近400W，可想而知，如果按这价格上市，市场接受度会如何。
当然如果把对比放大，目前一期地块，与去年塔头上市的纯商悦乐郡，非常相似，都是小地块，都只有3栋，悦乐郡一期开盘价是毛坯3.37W，区位在二环内，优势也是地铁4号线就在北侧。
对于叁号院而言，虽然有晋安湖，纯商定位，但是从项目实际查看，二期有个中央古建筑隐患，一期就三栋，至于北侧晋安湖，大部分楼栋也无法直视，目前周边城建依然比较糟糕，虽然有规划预期，但是短时间也难逆转。
所以当北侧土拍指导价4.5W发布后，楼盘置业也开始在朋友圈立刻挂出，可能这是目前项目最大的承托了，只不过打开东区在售项目的去化，大部分都卖不动，局面略显尴尬。
楼盘总结项目位于东区，优势在于纯商盘定位，距离地铁，晋安湖，商圈都有一定优势，劣势在于社区有一定隐患，周边城建还是稍显不足，区域库存较大，项目存在精装溢价，预计定价并不低。
对于有意向的购房者，东区目前的新盘，清一色都在89-125平之间，可以说这个区间的选择非常多。
不但可以比较在售新盘，年底拍出的大东海地块，还有保利连潘地块，指导价3.5W，同样是纯商，地铁优势也很明显，预计户型也是这个区间。
3月的土拍，4.5W指导价地块，应该是目前区域最大的曙光，那大家觉得会成交吗？
