中海晋安湖叁号院:备案名(悦湖郡),地处:晋安区福新东路南侧,前横路西侧
项目占地93亩,纯商项目,路网分割成4个地块,规划15栋住宅,1栋SOHO+幼儿园,主推100-143㎡产品,目前一期主推西北侧3栋小高层。
土拍情况2021年2月3日,中海以25.58亿元拿下宗地2021-01号,溢价率23%,楼面价20088元/㎡,出让面积93.63亩,容积率2.04,限高60米,宗地全装修比例应达到60%以上。
分析:去年第一场土拍,中海拿下晋安湖南侧的纯商地块,在当时安商还在多数的背景下,地块优势较大,不过并没有触发限价,进入竞配公租房,从而保留纯商属性。
当天的土拍热度不低,养云二期触发限价+竞配,成为当天地王。目前回看,地块为何热度没有预期高,预计也是受未净地影响,目前养云二期已经接近清盘,项目才开始宣传蓄客。
对于地块而言,指标优势不错,限高60米,容积率2.04,做简单的对比,2022年的土拍预告,同样01号地块,就位于项目北侧,指导价4.5W,限高100米,容积率2.8。
一年的间隔时间,中海面积93亩,成交价25.58亿,宗地2022-01号,面积58亩,起拍价32.5亿,土拍吸金的差距不小。
对于地块而言,虽然面积不小,不过被路网分割,位于中间的大地块,有个空白圈,是目前最大的隐患,下面聊。
对于地块而言,虽然指标不错,加上离晋安湖不远,但是推出的产品面积段100-143平米,可以说房企也没有信心在后屿做改善盘。
对于地块而言,由于楼面价不算溢价过大,加上目前还有北侧两个指导价4.5W承托,去化压力有所缓解。
当然不敢做改善产品,就会导致与区域的在售新盘成为竞品,项目还有精装溢价,整体的售价会比周边新盘高,去化不确定性并不低。
户型情况100平米:三房两厅两卫,连廊中户,主流布局,三开间朝南,特色是大面宽客餐厅,面宽约4.8米,对比目前市场连廊中户89-95平,客厅面宽在3.5米左右,有较大优势。由于大部分空间都给客餐厅,虽然100做三房,但是实际也只能做2.5房。
105平米:三房两厅两卫,位于连廊西端,布局与100平米一致,差异在于厨房北向开窗,面宽5米左右,南北能够一定对流,户型的优劣势与上述一样,亮点在客餐厅面宽。
125平米:四房两厅两卫,位于连廊东端,面宽小进深大,双开间朝南,实际也只有3.5房,右侧做了大的景观阳台,晋安湖在西北侧,东端右侧景观是一路之隔的工业区,没有明白设计的意图,正常也是放在西端,远眺晋安湖。
105平米:三房两厅两卫,位于南侧的两栋类洋房,三开间朝南,客餐厅南北通透,右侧设置次卧,减少走廊空间浪费,亮点依然是客餐厅面宽,不足依然也是卧室空间,实际可能还是2.5房。
分析:目前户型针对一期地块,户型的重点宣传都是客厅大面宽,加了一个“LDKG”的逼格词语。从户型的布局来说,对比市面上的产品,优势确实较大。
但是过于极致的设计,虽然面宽优势很大,样板间看上去也很宽敞,但是进深也极具收缩,进深3.2米左右,有意向的购房最好评估真正装修的时候,家具的尺寸。
同时105的面积段,虽然没有去追求4房,不过做3房,目前看实际也只是小三房,这种为了样板房的亮眼吸睛,对于购房者而言不见得是好事。
区位情况项目位于晋安湖南侧,距离地铁4号线400米左右(一期大概100米左右),交通优势较好,距离泰禾广场1.2公里,北侧晋安湖,休闲购物优势都不错。对于四个地块,最好的景观小地块,被设计成了商业楼。
其中两个地块做住宅,目前一期地块,右侧相邻老旧社区鼓四公安宿舍,由于仅三栋住宅,社区成型度较差。
对于二期地块,围合布局,不过社区正中央不是花园,而是古建筑。从早期地图标识是宗祠,加上土拍未划入,这几年古建筑楼盘不少,基本都是位于社区角落做隔离。
地块把一个第三方建筑包括在社区内部,未来是否会存在外部人员进出的隐患,以及这个建筑到底如何处理,都是值得注意的。
近期福州关于庙宇建设的问题不少,中海在连潘的金玺公馆,目前也出现了相关投诉,对于购房者而言,如果社区中央到时候出现这种现状,那将是毁灭性。
当然对于地块而言,处于晋安湖南侧,大部分楼栋也是直接朝南设计,没有景观加持,目前看只有二期北侧几栋有一定景观。
目前右侧三创园还在孵化中,整体城建还是相对破败,北侧晋安湖CBD,目前也是在规划中,预期也基本就是等整个片区的发展。
目前项目南侧鼓山中心小学,东侧茶会小区,虽然周边以近年新盘为主,不过整体的城建面貌,也无法做到全部翻新。总的来说,区位有自身特色,也有自身缺陷,没有预期来的理想。
价格情况目前置业宣称价格没定,周边竞品盘置业宣称该盘精装3.8W左右,由于地块当时没有指导价,蛮用这个价格对比看看(可能存在竞品恶意抬价):
分析:对于项目的价格,目前也无法坐实,从项目的定位来看,虽然起步100平,但是上限也不高,与东区在售的新盘,基本都是竞品。
目前后屿一带,香悦3.2W在售,首次开盘去化不理想,同时还有安商房晋棠府、瑞屿轩,3.1W左右,去化同样不理想。
虽然这些楼盘就在项目附近,不过从项目的客源对比来说,最容易PK的反而是位于化工路北侧的联发君樾府,同样主打纯商,精装3.55W。
项目虽然是纯商盘,距离地铁4号线也较近,但是领证7个月,网签不过98套,去化难度肉眼可见。
作为对比叁号院的优势在于,一期户型大部分在105左右,门槛没有太高,当然如果按目前的放风价,105平也要近400W,可想而知,如果按这价格上市,市场接受度会如何。
当然如果把对比放大,目前一期地块,与去年塔头上市的纯商悦乐郡,非常相似,都是小地块,都只有3栋,悦乐郡一期开盘价是毛坯3.37W,区位在二环内,优势也是地铁4号线就在北侧。
对于叁号院而言,虽然有晋安湖,纯商定位,但是从项目实际查看,二期有个中央古建筑隐患,一期就三栋,至于北侧晋安湖,大部分楼栋也无法直视,目前周边城建依然比较糟糕,虽然有规划预期,但是短时间也难逆转。
所以当北侧土拍指导价4.5W发布后,楼盘置业也开始在朋友圈立刻挂出,可能这是目前项目最大的承托了,只不过打开东区在售项目的去化,大部分都卖不动,局面略显尴尬。
楼盘总结项目位于东区,优势在于纯商盘定位,距离地铁,晋安湖,商圈都有一定优势,劣势在于社区有一定隐患,周边城建还是稍显不足,区域库存较大,项目存在精装溢价,预计定价并不低。
对于有意向的购房者,东区目前的新盘,清一色都在89-125平之间,可以说这个区间的选择非常多。
不但可以比较在售新盘,年底拍出的大东海地块,还有保利连潘地块,指导价3.5W,同样是纯商,地铁优势也很明显,预计户型也是这个区间。
3月的土拍,4.5W指导价地块,应该是目前区域最大的曙光,那大家觉得会成交吗?