人类住宅发展至今历经了几次重要的更新迭代。第一代是茅草房，第二代是青砖瓦房，第三代是电梯房。
近年来兴起的第四代住房，是通过增设空中花园及空中园林街巷，让城市建筑与园林景观相生共融，又称“空中庭院房”，“城市森林花园建筑”。
2021年中国工程标准化协会发布的《T∕CECS855-2021城市森林花园住宅设计标准》，将“第四代住房”解释为“每户拥有户属空中花园”的住宅类建筑。
第四代住宅集四合院、街巷胡同、低层别墅以及电梯房的优点于一身，将绿色生态理念注入城市建筑，是未来居住发展方向，可以说是颠覆式的迭代产品。
近年来，国内外出现了众多的第四代产品，比如米兰垂直森林，新加坡空中伊甸园等等，都非常惊艳。
意大利米兰“垂直森林”
新加坡“空中伊甸园”实景图
第四代住宅能为市场提供多样化高质量住宅产品，能够有效刺激改善性需求，对于引导楼市健康发展和促进城市高质量发展有着重要意义。
重庆前几年有一些第四代住宅，比如龙湖揽境、金融街两江融府、龙兴国际生态新城等等，但总体发展较为缓慢。因为没有足够的政策支持，加上建造成本偏高等原因，大部分开发商并不愿意去尝试第四代住宅产品。
去年，重庆市规划和自然资源局印发《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》的通知。此次细则中最重要的新规，是对开敞式户属立体绿化庭院不计容积率。这项新规成功地将开发商引导到了第四代住宅的开发，也是一种曲线救市的策略。
在新规的刺激下，重庆第四代住宅逐渐兴起，开始引领重庆楼市的发展。2024年是重庆第四代住宅爆发元年，将会有10多个第四代住宅项目陆续入市。
我们来盘点一下目前重庆市场上在售和即将入市的第四代住宅。
01
北岛N11
龙湖是重庆第四代住宅的先行者之一。2018年，龙湖在九曲河开发了第一个第四代住宅龙湖揽境，项目早已售罄，但仍是重庆楼市网红楼盘。
2021年底，龙湖和金茂合作，在中央公园北推出了第二个第四代住宅项目北岛。
北岛一期实景图
北岛占地79亩，分为两期开发，一期推出了5栋光幕大平层和6栋院馆大平层。其中院馆大平层设计了约6米挑高面积约25㎡的庭院，属于第四代住宅大平层。
北岛一期户型图
最近，北岛二期启动，项目发布了二期组团的新案名，北岛N11。但目前北岛二期户型尚未对外公布。
但可以确定的是，北岛一期是新规出来前的产权，院馆是计算半面积的。而北岛二期是在新规之后，所以北岛二期的院馆将不计产权面积。
02
金融街两江融府
金融街两江融府位于北碚水土，占地330亩，总建筑面积33万方，包含别墅、花园洋房、商业等产品，其中主力产品是洋房，也是第四代生态住宅产品。
金融街两江融府实景图
项目的洋房在每层楼的中间位置设计了一个挑高约6米的空中花园，面积从35到50平，属于共享花园平台。另外项目每个户型的阳台外沿专门设置了挑高约6米的花池，但花池部分面积不大，仅约4平米。
金融街两江融府户型图
两江融府属于新规前的第四代住宅，户内花池是计半面积的。空中共享花园虽然不算套内面积，但是要作为公摊面积计入建筑面积的。
两江融府多个组团已经交房，但目前仍然有第四代住宅的新房在售。
另外，位于龙兴的金茂龙兴国际生态城也曾有类似的第四代住宅产品，不过龙兴国际生态城的第四代住宅产品已经售罄，目前只有其它产品在售。
03
国瑞麓林府
国瑞在湖北十堰已经打造了多个第四代住宅产品，也是第四代住宅的先行者。
国瑞长嘉外滩位于弹子石原洋人街地块，项目占地约500亩，将打造总建筑规模约80万方的城市综合体。
国瑞麓林府效果图
国瑞麓林府是长嘉外滩的一期产品，推出的是建面约142-360平米的精装生态大平层，每户阳台有一部分是挑高约6.6米的空中花园，属于第四代住宅产品。
国瑞麓林府户型图
稍显遗憾的是，目前在售的麓林府一期是在新规出来之前的产品，生态阳台仍是计半面积的，项目设计的生态阳台面积不大。不过这样的产品在两江四岸核心区域来说，也已经是遥遥领先了。而且可以肯定是，国瑞长嘉外滩的后期组团将会有更惊艳的第四代住宅产品。
另外，国瑞在南岸上新街和高新区金凤的新项目，都是新规后的第四代住宅产品，值得期待。
04
龙湖云河颂
龙湖云河颂位于照母山爱琴海购物公园旁边，毗邻龙湖蓝湖郡，项目规模不大，只有5栋楼，是建面200平米以上的第四代住宅大平层。
云河颂效果图
龙湖云河颂是龙湖继龙湖揽境、龙湖北岛之后的在重庆打造的第三个第四代住宅，也是龙湖新一代的豪宅标杆项目。云河颂院馆面积达到约45平米左右且不计面积，刷新了人们对于空中庭院的想象。
云河颂户型图
龙湖云河颂清水房建面单价逼近3万，首批次两栋楼在实景示范区和样板间均未开放的情况下，推出即清盘。
龙湖云河颂也是重庆《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》新规之后首批入市的第四代住宅产品，也首先享受到了政策红利。
05
凤栖湖畔
凤栖湖畔是科学城首个入市的第四代住宅，位于高新区金凤，在凤栖湖旁边，与金凤实验室相邻，是科学城置业开发、重庆龙湖代建的项目。
凤栖湖畔效果图
凤栖湖畔是纯洋房社区，其中部分房源按照第四代住宅打造。项目天空院建面约143平米的洋房拥有面积约30平米约6米挑高的空中生态庭院，是项目最受欢迎的产品。
凤栖湖畔户型图
项目在几乎没有过多宣传也没上分销的情况下，年初首批次房源被团购秒罄，成为2024年第一个秒光盘。
可能凤栖湖畔主要的遗憾是低估了第四代住宅的受欢迎程度，项目中第四代住宅产品规划占比偏少了。
06
观宸千重锦
观宸千重锦是电测村二期地块，仍然是华润和香港置地联合开发。
去年，观宸以建面约3.5万/㎡的单价拿下重庆楼市新房销售冠军，让人不得不服。在重庆楼市，以纯豪宅产品稳定冠军宝座，这应该是第一次。
观宸千重锦效果图
观宸千重锦户型图
观宸千重锦又将会把重庆豪宅带到怎样的高度，我们拭目以待。
07
国盛自在莲花湖
国盛自在莲花湖，占地面积3500亩，位于高新区莲花湖风景区，规划有主题公园、星级酒店、艺术中心、温泉城、文创体验式商业街区、高端住宅区等业态，属于生态资源型大盘。
国盛自在莲花湖效果图
项目一期湖屿墅组团有一半是叠拼别墅产品，目前已经交房。而该组团剩余地块推出的是第四代住宅。
国盛自在莲花湖户型图
项目即将推出建面约129平米的第四代住宅产品，拥有约38平米的空中庭院，相对早期叠拼别墅产品似乎更有吸引力。
08
国瑞浩月府
国瑞浩月府位于南岸区上新街龙洞天地块，项目距离轨道环线上浩站不远。
国瑞浩月府效果图
国瑞浩月府规划有7栋楼，其中有3栋楼将打造第四代住宅产品。浩月府户型面积为面积98-128平米，目前还未公布户型图，项目预计将在年中入市。
09
春风与你
春风与你项目位于轨道环线陈家坪地铁站口，是科学城置业和春风地产合作开发的项目。
春风与你效果图
春风与你将推出建面115-143平米户型，其中部分房源将是第四代住宅产品，项目将于近期入市。
总结
据我所知，除了以上项目之外，国瑞高新区项目，联发观音桥项目，陕建高新区项目等多个项目也会打造第四代住宅产品，年内都将陆续推向市场。另外，去年拿地和今年拿地的项目，我认为绝大部分都会去尝试第四代住宅。
保守估计，2024年重庆楼市会有10余个第四代住宅项目。2024年将是重庆第四代住宅大爆发元年！这对于改善人群来说无疑是一个好消息。
另外，根据重庆去年印发的《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，立体绿化住宅试点时间是2024年底，所以未来相关支持政策是否会收回也不得而知。
