千万级豪宅为何会引来排队“抢购”？
其实，在上海生活比较久一点的人都应该知道，上世纪90年代中后期，是通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的迅猛发展期。与此同时，在金桥地区,一个占地面积达37平方公里的碧云国际社区也慢慢形成。而其中的核心，则是由上海金桥有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区共同规划与开发建设的碧云别墅。
碧云别墅一期33套别墅和二期37套别墅，分别在1999年初、2000年中建成投入市场后，年平均出租率高达95%。彼时更以每月约10万元/套的租金，创出上海别墅租赁市场的天价。
整个碧云国际社区由城市道路划分为18个地块，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路。
目前，这个区域已集聚了来自世界60多个国家和地区近的1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。碧云也被称为“上海四大豪宅区之一”。
有历史底蕴、有环境优势，但奈何该区域几乎在长达14年的时间里都处在房源“断供”状态。
据《每日经济新闻》记者了解，碧云区域由于可开发土地较少，周围都是房龄超过15年的老旧房源，近年来几乎没有新盘供应。直到2016年2月1日，浦东新区规土局公示了“碧云国际社区S11地块住宅项目”的规划方案。
根据公示，该项目力争在2016年9月完成方案审批、12月完成总体设计，这便是今年4月13日起开始认筹的碧云尊邸项目。
从产品整个规划图得知，项目为高层+多层住宅，面积配比接近1:1。整体定位于偏高端改善型项目，这类项目在上海的核心地段还是比较少见的。
实际上，往往开发商为了容积率考量，很多小区都会有别墅+住宅，这个项目最小的项目是180平方米以上。目的很明确，这里面不会有普通的投资置业人群。
值得一提的是，项目的高层和别墅动线划分完全区分开来，400平方米以上总价5000万元以上的房源，均位于在中央景观区的核心位置。
为进一步了解碧云尊邸项目的相关情况，《每日经济新闻》记者多次拨打其预约认筹电话，但截至发稿一直无法接通。
3位豪宅认筹者画像打破碧云区域“新盘荒”的碧云尊邸，以单套总价最高超8000万元的价格被冠以“顶级豪宅”。但就其10万～12万元/平方米的单价，有业内人士认为“低于预期”。
在项目现场，一位中介人士告诉《每日经济新闻》记者，近两年上海每个月2000万元以上豪宅的成交中位数基本在50套上下，单价始终在9.7万元/平方米左右徘徊。以碧云尊邸项目的资质，上述定价区间其实低于很多锁定了该区域的购房者预期，因为在这些有钱一族的眼里，买这里是“刚需”，给出的心理接受度更高。
在建中的碧云尊邸项目
那么，究竟谁在排队买豪宅？《每日经济新闻》记者辗转联系到了碧云尊邸几名成功认筹的购房者。
其中50多岁的刘清是大学教授，他在上海已经有一套300多平方米的别墅和一套大平层，但自己不太喜欢现在这套别墅，因而想置换掉。他手上的这套别墅目前市场价在2000万元上下，足够让他置换到碧云社区。
刘清告诉记者，自己一直也比较喜欢碧云社区的居住氛围。对于碧云尊邸项目已观察了半年以上。最后他认筹了一套大户型别墅，并表示还有为子女做打算的考虑，想住一起，又和他们有所区隔。
另一位认筹者方琳，她的孩子目前正在碧云社区的德威国际学校读书。在她的眼中，碧云社区甚至极富诗意：在碧云社区会经常遇到中英文自由切换的小朋友，踩着滑板上学的小学生，穿白衬衣打领带的中学生，清晨沿着步道跑步的上班族……她最看中这里的国际化氛围。
的确，据记者了解，碧云社区的教育资源既包括德威、中欧、德意志学堂等国际化学校，还有协和、平和、实验东校等高档次学校。
当然，国际学校也和周边豪宅同属于“豪级”。例如，德威英国国际学校一年学费在30万元左右，上海协和国际学校学费在20万元以上。
“想买这里房子的家长，要么像我一样孩子在这里读书，要么想让孩子以后在这里读书。”方琳表示。
有意思的是，像方琳这类人群普遍被称为“碧云妈妈”。
在陆家嘴工作的金融高管也对碧云颇为青睐。有中介告诉记者，《财富》500强中有多家企业的亚太区总裁及高级执行官，都携家眷居住在此。还有对冲基金经理，年收入基本都在上千万元，即便上亿元的别墅买不起，四五千万元的别墅还是能够考虑的。
还有一位认筹者王浩是纯投资者，在碧云和国外都有房子，现在想给资产做新一轮盘整。据他判断，上海市区的豪宅区会逐渐分化，普通豪宅回报率只有1%~2%，而碧云社区豪宅的回报率在3%左右。更看重租金回报的他，选择了再入手碧云，买下来之后用来出租。
一位资深地产人士告诉记者，对于租住在这里的居民来说，月租金四五万元是再正常不过的事了。这里的租金十余年来都是这个水平，能租住在这里就已经是身份的象征。
因此，对于住在碧云社区的人群和陆家嘴高收入人群来说，生活在碧云社区，这就是他们的日常，而像碧云尊邸这样的项目在这儿也就成了“刚需”。
事实上，在上海楼市，碧云尊邸的火爆认筹并非孤例。
例如另一个陆家嘴一线江景房——滨江凯旋门，总共175套房源。3月31日开盘认筹总数360，认筹率高达205.7%。而该项目此次推出的户型在140~200平方米，均价13.8万元/平方米，单套总价1234.5万元起。
3月24日，绿地董家渡项目的住宅楼盘“海珀外滩”开盘，均价13.8万元/平方米。首期推出的203套房源，最终获得了323组客户认筹，摇号认筹率达159%，去化率也达到86.7%。
位于中环的中海汇德利项目，户型总价位相对较低，在800万~1000万元。推出的360套房源，截至4月14日，认筹总数达880，认筹率高达244.4%。
哪些人在买“顶豪”？那么，究竟是哪些人在买豪宅？先看一组数据。
2019年底，胡润研究院发布的《2019胡润财富报告》显示，上海富裕家庭数量超过香港、数倍于深圳、广州、杭州和台北。
具体来看，上海拥有600万元以上资产家庭超过60万户，按户均3人计算，涉及180万人，占上海2400万常住人口的7.5%；拥有1000万元以上资产家庭接近25万户，按户均3人计算，涉及75万人，占上海2400万常住人口的3%。
此外，拥有1亿元以上资产家庭达到1.58万户，按户均3人计算，涉及4.7万人，占上海2400万常住人口的2‰；拥有3000万美元（约合2亿人民币）以上资产家庭达到1.13万户，按户均3人计算，涉及3.4万人，占上海2400万常住人口的1.4‰。
值得一提的是，上海拥有1亿元以上资产家庭的数量是香港的1.3倍、深圳的2.9倍、广州的3.7倍、杭州的4.9倍、宁波的6.6倍、台北的6.7倍、天津的7.2倍、苏州的8.3倍。
从《每日经济新闻》记者了解到的情况看，大部分购房人都是以全款或者小部分用公积金抵扣下贷款。总之，上海不缺有钱任性的业主。
上海链家统计显示，上海2018年和2019年共卖出总价1000万元以上的一手豪宅超过1.5万套，按每套可住3人计算，涉及4.5万人，占上海2400万常住人口的千分之二；卖出总价2000万元以上的一手豪宅4235套，按每套可住3.5人计算，涉及1.48万人，占上海2400万常住人口的万分之六。
此外，卖出总价3000万元以上的一手豪宅1728套，按每套可住4人计算，涉及6912人，占上海2400万常住人口的万分之3，平均万分之1.5/年；卖出总价5000万元以上的一手豪宅298套，按每套可住4.5人计算，涉及1341人，占上海2400万常住人口的十万分之6，平均十万分之3/年。
事实上，上海是全中国限购最严格的城市，没有之一。
非上海户籍人士不仅难以落户、需要连续缴纳5年社保，还需要结婚才能购买，也不能用壳公司购买一手房。
这些限制将海量的来自全国各地的成功人士挡在了门外，但即便如此，上海仍然是全中国最有价有市的豪宅之都。
数据显示，过去两年，上海平均每年只有千分之一的常住人口购买了总价1000万元以上的一手豪宅，万分之三的常住人口购买了总价2000万元以上的一手豪宅，十万分之三的常住人口购买了总价5000万元以上的一手豪宅。
也就是说，上海的豪宅和99%的上海常住人口是没有关系的，只有做到全中国全年龄段的顶尖才能够、才应该买得起上海的豪宅。
这还只是缴个税的人，如果算上网红带货直播的“李佳琪们”和年入千万元的游戏战队解说们这群新兴高收入人群，上海的高端住宅确实不缺购买力。
4千万级公寓被传“秒光”对于不少刚刚从2月份“零成交”走出的城市而言，千万级豪宅被抢购简直是不可思议的。但这并非孤例，除上海，类似的“抢房”案例也在深圳上演。
4月5日上午，深圳招商太子湾湾玺推售最后54套公寓，单价9万~13万元/平方米，户型为320~410平方米，总价约2900万~5500万元。仅仅半日即售罄，揽金约23亿元。
而此前一个月内，该千万级豪宅项目已有两次发售，时间分别是3月7日和3月13日。
3月7日，戴着口罩的购房者们和随行的中介们，为了能抢到一套公寓豪宅，挤满了销售中心，现场一度因人数过多而被街道强制遣散。当日首次百套公寓均价约11万/平方米，单价区间在8.7万-13.5万元/平方米，总价区间在2133万~5479万元/套。有媒体报道“全部售罄”。
3月13日，该项目又推出14套豪宅，4200万元起步，又有自媒体称“8秒售罄”。
值得注意的是，第三次推售的房源不仅不再接受退房，首付周期也大大缩短，即订金每套100万元，认购后15天内最低首付2成签约，签约后15天内付清首期款。当天推售可享受折扣九八折；准时签约再享有九九折。即便如此，仍挡不住人们购买公寓豪宅的热情，开盘半日所推售房源热销。
此次市场热销的豪宅产品为商务公寓，既不限购也不限贷，因而成为手握大量资金但无购房名额的置业者的优选。
太子湾云玺厦项目的声明
另外，太子湾项目热销也有特殊因素。深圳中原工商铺部分析称，招商太子湾湾玺公寓去年卖了N1、N2栋后蓄客已久，又遇到春节假期及疫情，节后首售给予经纪公司高佣推荐，各大中介公司带客积极性高。
以3月7日首次推售的五千万级豪宅为例，当日下定并于3月31日签约，客户可享受优惠约235万元。与此同时，带看的中介可以获得高达164万元的佣金。
然而，就在当地产中介仍在炒作豪宅抢购新闻之际，太子湾云玺项目于4月14日发声明澄清，此前有关“秒光”和售罄的消息并不属实，该项目仍有6套房源待售，且有个别客户认购后退房、被退房源再次销售的情况，但并未披露退房数量。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，云玺作为公寓产品当日热销，中介前期做了大量蓄客工作。其热销与价格和地段也有关系，年前豪宅税调整后对市场高预期，在此次开盘中也有所体现。
《每日经济新闻》记者查询发现，此次火热的太子湾湾玺单从价格上看，与区域内二手房已有倒挂现象，新房开盘均价约11万元/平方米，而周边海上世界双玺二手挂牌价17.5万/平方米，伍兹公寓的二手挂牌价格约12.9万/平方米，鲸山觐海约13.1万/平方米，双玺时光道约16.2万/平方米。
百万“喝茶费”重出江湖新房的火热不止是千万级豪宅公寓的“秒光”，热点区域“喝茶费”也重出江湖。
广东华商律师事务所周争锋律师介绍，“喝茶费”就是加塞费用。购房者想要买到心仪房子，除支付房款首付和税费外，另需再支付巨额资金才能获得购房资格。
道，南山区、宝安区等热点区域新房项目对外号称项目售罄，实际转为内部消化，缴纳“喝茶费”后才可买房。如宝安中心区的热销项目新锦安海纳公馆目前仍在建设中，中介人员称该项目还有少量房源，但要另交65万~80万元的“喝茶费”更名。以116平方米的4房户型为例，总价1120万元，“喝茶费”高达100万元；榕江云玺97~100平方米两房，“喝茶费”需75万元。
4月3日，深圳市宝安区住房和建设局发文宣布，即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”等价外费用违法行为。如若一旦发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”等价外费用违法行为，将暂停涉案楼盘全部房源网签权限，并联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处，按违法行为涉及商品房数量每套罚款10万元。
此后，太子湾云玺大厦发布声明，该项目在中介公司成功外部转介后，由其向中介公司直接支付转介佣金，客户无需向中介公司支付任何额外费用，亦不存在所谓“收取喝茶费”等现象。
榕江云玺4月7日发布声明称，“任何以‘帮忙打折’‘帮忙留房’为由私自向购房者索要‘喝茶费’或者资金监管等行为均属于欺诈行为。经内部调查，本司无任何员工参与此事，也未做任何承诺。”
李宇嘉认为，市场需求旺盛时，内部人联合渠道（中介）先把房子拿下来，加喝茶费后，再一套一套往出卖，“喝茶费”的出现使限价政策存在一定程度的失灵，助长市场炒作情绪。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受新华网采访时表示，深圳存在住房供应不足问题，新房和二手房价格倒挂时，要警惕房企和中介通过收取“喝茶费”规避限价政策；另一方面，要小心“喝茶费”可能是人为制造“一房难求”假象的营销手段。但“喝茶费”不论是真是假，都在扰乱房地产市场秩序，需要严厉查处。
周争锋律师表示，但如果买受人买到房子后诉讼“喝茶费”收受者不当得利，要求返还“喝茶费”，收受方因无法举证收费合理性将会被判决返还。
对于未来新房量价趋势，李举明认为，深圳每年有约50万新增人口，预计新房将处于长期供不应求的状况，但现在房价处于高位运行，购房需要较强的经济实力。目前受疫情影响，特别是次生影响的效果还没有完全体现出来，预计从5月份开始，多个行业停摆所带来的影响就会叠加，预计此时房地产市场温度会适当下降。
豪宅“抢购”的B面但与豪宅公寓“秒光”“日光”的光鲜A面不同，光明区一次性推售大量住宅的16%去化率，则是深圳购买力的B面。
据合富研究院（深圳）统计，光明区乐福花园3月20日取得预售，其中住宅共1036套，商业101套。3月21日启动认筹，将1036套住宅全部推售至市场，认筹金2000元，累计认筹480批，开盘当日去化约170套，去化率仅16%，成交均价4.7万元/平方米。
深圳贝壳研究院数据则显示，3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。市民看房积极性增加，受疫情影响延后的购房需求陆续释放，关外刚需住宅项目和一些公寓项目表现较好。
同样，上海房产中介亦不认为楼市已经回暖到可以“抢”的程度。
来自链家的数据显示，上海地区成交总价达到千万级的豪宅，今年1月份的成交套数接近630套，成交均价超8万元，总成交金额约为107亿元。随后在2月份，这一级别的豪宅2月份的成交数量回落至不到200套，环比跌幅超过70%。
但2000万元以上豪宅环比跌幅在30%左右，成交相对稳定。
58安居客研究院分院院长张波指出，改善需求之所以比较多，主要是由于上海的整体改善需求被长期压制，同时上海一二手房价格处于降价通道。但从全市数据来看，整体态势仍属平和。
上海链家数据显示，2020年4月6日至4月12日，上海全市共成交新建商品房711套，环比持平；成交金额52亿元，环比增长2%；成交均价54895元/平，环比下降4%；套均总价738万元，环比增长2%。
另据记者了解，4月份上海已有18个新盘项目取得预售证，入市房源近4500套，分布在宝山、徐汇、静安、奉贤、嘉定、金山等区域，但更多房源仍是刚需属性。
3月份以来，上海和深圳的几个豪宅项目均迎来火爆的销售局面。动辄千万元甚至几千万元的豪宅，竟然迎来排队抢购甚至“秒光”。到底是谁在抢豪宅？楼市真的回暖了吗？
不知从何时起，豪宅这个词离普罗大众渐行渐远。胡润研究院报告显示，2019年上海拥有千万元以上资产的“高净值家庭”达到24.9万户。
而整个2019全年，2000万元以上的豪宅供应量在2000套左右，而成交数量也在这个数。也就是说，在上海这座2500万人口的城市里，有着二十几万人抢几千套房子。
上海的豪宅和99%的上海常住人口是没有关系的，只有做到全中国全年龄段的顶尖才能够、才应该买得起上海的豪宅。可见，豪宅和普通人无关，这只是富人的资金出路和身份感“手段”。
而作为一线城市里第一个调整豪宅税的城市，深圳楼市从去年就走出了独立行情，热点区域核心地段的房产，特别是稀缺性住宅或公寓，或因位置、或因学位、或因有新规划概念，除居住功能外，也被烙上了深深的金融印记。
豪宅热卖，并不等于楼市回暖。正如一位业内人士所言，楼市回暖还需要时日。
(文中刘清、方琳、王浩均为化名)
视觉：刘青彦
排版：魏文艺杨诗涵
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