吸引了半城目光的当红板块勾庄，很适合作为一个观察杭州楼市的典型样本。
随着近期“勾庄七子”总共约7000多套新房入市，二手房踩踏的惨烈，足以让不少当初的“幸运儿”欲哭无泪。
国庆节前，我在贝壳买房上看到了这样一套房源：位于勾庄的世茂璀璨澜宸，一套中楼层97.18方房源，挂价330万，折算单价约3.39万／平！
2019年高层单价2.9万／平，算上三年的利息和税费成本，房东能回本吗？
当年低至6.87%的中签率，现在看起来好像一个笑话。
一度自信又习惯4万＋、摇中赚百万的勾庄，二手踩踏已到何种地步？又带动周边板块跌了多少？
我联系了中介小哥，专程赶在国庆节前做了一番调研。
首先，世茂璀璨澜宸这套房源是真实存在的。房源在16楼，三房两厅两卫的中间套，视野和采光还算不错。
中介小哥说，和房东沟通下来，估计价格还能降5万左右，换算实际单价为3.34万／平。
看过交付半年多的璀璨澜宸，不得不说差强人意之处不少。
距4号线储运路站约550米左右，交通不能算十分便利；
定位刚需楼盘，只有4幢高层的体量，小区内配套别太指望；
80%左右的得房率，在二手次新中缺乏竞争力，且开发商当初声称3000元／平的装标，现在看刚需品质的装修也是马马虎虎。
小区内还有一套126.69方的四室两厅房源，单价接近3.3万／平。其余的挂价，折合单价多在3.8万－4.1万／平区间。
价格降了，但璀璨澜宸的成交明显不如一街之隔、交付晚半年左右的德信运河云庄。
据贝壳找房数据，璀璨澜宸近期仅在6月成交了一套109方房源，均价约3.89万／平。
而运河云庄8月有两套成交，9月还成交了一套，在当下二手行情中已算不错。
究其原因，运河云庄胜在地段更好，不仅离地铁站更近，未来可以直面运河一线景观、近享运河湾综合体配套；
偏改善的定位让小区整体品质感和实际装标明显更胜一筹，装标带新风地暖，恒温泳池、健身房等会所配套在周边也是独一份。
国庆期间，这套璀璨澜宸的房源，最终以325万的价格成功出货。
你看，即使品质稍逊，只要价格到位，并不缺果断出手的买家。
同样位于勾庄的四次“万人摇”红盘和光尘樾，却在惨淡的二手行情中，靠超高得房率和性价比，杀出一条血路。
17万一个的一手车位到现在还没卖完，不影响和光尘樾以3个月成交超40套的成绩，稳居板块热门成交小区TOP1。
成交的另一面，是倒挂几乎消失。比如中介极力推荐的一套133方428万的房源，折合单价才3.21万／平，还有得谈。
这个价格，考虑到当初的买入价约2.5万／平，已属贴地飞行。其他房东诚心出售的房源，单价已经跌至3.4-3.5万／平的区间内。
在我看来，除了距2号线良渚站地铁口30米的交通优势、即买即住的时间成本优势，和光尘樾主要有三大杀手锏。
一是历史因素带来的赠送面积多，实际得房率普遍超85%，部分甚至能超90%；
二是户型颇多亮点，比如113方就能做到四房两厅两卫的四叶草户型，改善客户的挑选余地大、性价比高。
三是整体只有2.0的容积率，10万方大盘较为丰富的景观和配套设施，让这里的居住体验较为舒适，与周边其他二手次新拉开了差距。
即使没有满二唯一，考虑实际得房率、时间成本等因素，部分二手捡漏房源相比新房，已经基本没有倒挂。
难怪3.12万／平的星遇光年府新房也没那么香了。
作为勾庄二手房价格风向标的海德公园，2018年交付后带看量、成交热度一直不错。
2021年上半年，这里的成交价还是4字头的天下。而现在，毛坯房源的成交价直接跌至3.6-4万元/平之间。
中介推荐的一套总价最低的毛坯房源，83方三室两厅，满二唯一，挂价仅310万，折合单价约3.7万／平，价格可谈。
海德公园这样的降幅，直接把板块内二手“天花板”万科杭宸的成交价拉了下来。
位于良渚新城核心区，隔壁就是超级地标“万象城”，加上万科精装的品质、户型不错，较低的容积率，景观园林可圈可点，让杭宸在勾庄板块的价格一直较为坚挺。
今年6月13日，杭宸一套109方的高层，成交总价536万元，折合单价还要4.9万元/平。
而目前中介推荐的一套89方三房两厅，挂价395万，单价仅约4.4万元/平。
这两个月杭宸部分房东已经下调了价格，但成交并不理想。数据显示，8月仅成交一套房源，9月只有两套。
原因无他：这样的降幅还达不到买家的心理预期。
没有比较就没有伤害。周边祥符板块的和宁文华府，挂价从5字头直接打到4字头，最低接近4.3万／平的单价，是不是更有诚意？
毕竟这里房源更新、品质更好，还能享受拱墅区更好的学区资源。
数据显示，和宁文华府最近90天成交了26套房源，仅9月就成交了12套，妥妥板块内二手成交顶流。
中介小哥介绍，今年年初提前交付时，房东们还曾普遍信心满满地挂出5字头的单价。不过半年时间，形势已经急转直下。
从“一套赚百万”的希冀，到“能保本就好”的现实，房东们正在习惯这样的心理落差。
但对二手买家来说，勾庄当下捡漏的幸福指数着实不低，挑选余地相当宽裕。
随着10月新房潮过境，勾庄二手房最艰难的日子，或许还未真正到来。
但调研完勾庄二手市场，我并不悲观，甚至认为：或许现在的勾庄，才是杭州楼市比较理想的状态。
勾庄是少数新房基本面没有受二手踩踏影响的板块。
新房火热，二手成交不温不火。没有天价二手房，新房去化不愁。
无论对于刚需还是自住改善客群，都可以有充分的选择空间，丰俭由人。
同时，由于大开发商频频出手，整个板块基建的资金也不缺，从而进一步推动板块价值的成长，形成一个良性的发展链。
出货踩踏的现实，并不能否定勾庄板块的前景和能级。
“自住友好、良性发展”的勾庄，也许才是杭州楼市健康发展的一个良好样板。
