进入十月，房地产市场动作频频。
全国二套15%以及存量房贷降息正式落定，西安楼市相对稳定，虽然没有像成都一样盼来心心念念的商转公政策，但昔日红盘扎堆进入二手房市场，同样掀起了话题讨论。
壹丨昔日红盘入市
苏宁云著在国庆期间迎来了首套二手房源的成交，中间层108㎡户型，成交总价214万，单价计1.98万元/㎡。
截止发稿前，该盘共12套房源挂牌，挂牌价2.18-2.46万元/㎡不等。
就按最低挂牌价计算，仅有的实际成交价约等于挂牌价的九折，对照19年1.76万元/㎡的新房价格，再兼顾不满二的税费和贷款利率成本，谈不上赚，只能说是不亏。
高新三期仁村沿线也迎来成交。
新希望·锦麟天玺一套127㎡顶层房源，成交价为247万，同样由于不满二的缘故，业主自行承担了5.3%的增值税，折算成交单价约为1.84万元/㎡。
该套成交房源为个案数据，楼位、楼层并不理想，该小区挂牌房源16套，普遍挂牌价格在2.5-3.0万元/㎡之间。
21年入市的新希望·锦麟天玺品质是绝对在线的，在CID内卷尚未如此激烈时，该盘是区域内首个配置下沉式会所的项目，同时也真正兑现了大面积玻璃幕墙的公建化立面。
该盘销售时，大面积户型带精装价格约在2.65-2.85万元/㎡，小户型2.2-2.5万元/㎡，翻了翻当时的价格表，顶层房源1.8-1.9万元/㎡。
显然割肉的这位原房东，舍弃了利率成本，还搭进去了税费。
碧桂园·高新云墅一期有两套房源上架，这是首批带“31小+11初”学位的二手房源。
两套房源均是140㎡三室两厅两卫户型，虽说是带装修交付，但3.4万元/㎡的挂牌价想必会劝退不少买家，毕竟板块内的在售新房项目，如樽樾、云墨等，品牌力和产品力更迭代，单价只要二字头。
云墅一期的两套挂牌房源更像是试水，不具备整盘和整个板块的二手房价格指导意义。
海逸长洲也迎来了成交，201㎡挂牌价只有380万，实际成交价格357万，单价只有1.77万元/㎡。
对比新房时期的2.4-2.7万元/㎡，这样的成交价格绝对称得上“爆亏离场”。
个案房源的成交是与原业主切身资金需求相关的，着急用钱就只有抛售，但后续海逸长洲价格走势如何，这算是锚定了一个价格。
贰丨告别癫狂合理选筹
房地产作为资产配置的一环，其流通性是要远低于股债，就算不考虑限售和税费的问题，买入期房到再售出，至少需要2-3年的时间，如果期间还碰见像苏宁云著一样的停摆期，买入到卖出的周期还将更长。
这也就注定了，房地产不存在炒短线的思路。
上述举例房源，恰好都诞生在西安楼市最癫狂的时期，19年、20年的沣东，21年、22年的高新三期。
当时的市场境遇大家应该都还有印象，一边是缩量的新房供应，一边是高涨的买房热情，摇号买房是常态，开发商远比现在更具底气，定价环节有着足够的自信。
对应着那一批购房者的入手价格和贷款利率都踩在了阶段性的高点之上。
在搜集二手房数据时，21年前后能够收获溢价的楼盘数量相当有限，奥体核心区、曲江大城、保利天悦、华润悦府、曲江九里
这类取得溢价的楼盘除了地段和品质的加持，更主要的原因是当时的入手价格偏低，属于严限价楼盘。
同期但凡是明显高于均价的楼盘，经历这些年的经济增速、城市新区开发增速的放缓，其价格预期也在走下坡路，到了交付后，涌入二手房市场时的价格都不尽如人意。
过去的西安楼市习惯了“长牛行情”，但任何掺杂金融属性的行当都是有周期性的，房价不会一直涨，不同板块的不同小区在波动中也会出现明显的分化现象，很难一概而论。
就像国庆后的股市，告诉所有新旧股民疯牛行情只是幌子，理性选优才是正解。
随着房地产这三四年的深度调整，各项数据尤其是像深圳这类的领头羊城市，跌幅已经达到了30%-40%，基本到了底部，很多城市跌回17/18年，甚至更早。
要从房子赚钱的角度去考量，维度就要复杂很多。
第一，评估入手价格，在西安市或是同板块内，是不是偏高的水平？第二，你的持有周期是多久，如果只是两三年的急于变现，不建议碰房地产；
第三，不是所有房子都能挣钱，普宅是否还有触碰的必要？现在西安有18.4万套挂牌二手房，参照官方给出的网签数据，去化周期接近24个月，已经呈“供大于求”的现象，再加上后续保障体系房源的冲击，会挤压大量刚需/刚改类房源的市场。
叁丨重新评估新区与产业
城市新区撑起了购房者，甚至市民对美好大西安未来的畅想，但这一轮的房价调整，新区的新房、二手房价值是最先受到冲击，击穿了一个又一个投资升值的梦想。
新区的城市规划，包括起势阶段的真金白银投入是没有问题的，但随着经济下行，蓝图并没有全然兑现，甚至临时被调整了规划，人口、产业的导入也成为了掣肘的问题，房价滑坡来得要比预期更快。
相反是低调的主城区，尽管房价也有调整，它毕竟有庞大的自住人口支撑，各项城市配套周全，就算卖不掉，也不愁出租，价格跌幅是相对可控的。
另外一点则是产业，以往都在说买房要认准产业，优秀的产业集群是能够催生高收入、高净值人群入场的，来带动当地的房地产市场，价格会在上行期涨得又快又多。
但经济环境受挫，恰恰是这些高阶行业最先接受阵痛，减员、降薪，对原本的中产家庭打击很大，难免心生砸盘抛售之意。
这也就不难理解奥体板块之所以会在这波调整中坚挺，胜在它配套齐全，核心板块更是聚集着优质城市资源。
大环境不好时，买房置业自然回归自住本身，区域向芯，配套优势，产品卓越就是最实在抗打的。
