有过买房经历应该都听过住宅和公寓两种产品，二者最大的区别就是产权年限不同，普通住宅是70年产权，享民水民电标准可通天然气。公寓只有40年产权，用的是商水商电，不可通天然气。
其次是公寓一般面积较小，梯户比很高。当然还有首付比例、贷款利率、公摊比例、限购限贷、是否可以落户、是否可以使用公积金、交易税费等具体的区别。
但市场上却有一种介于两者之间的产品，70年产权的公寓，也叫住宅公寓，从产权性质上来看属于住宅，从产品上来看又更接近于于公寓。
血拼姐一直不倡导买公寓，有小伙伴就问70年产权公寓算是住宅了吧，能不能买？
首先明确一下公寓的定义，即公共寓所，是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用，更强调商业属性。
而住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，更强调居住属性。
再来仔细看一下70年产权公寓和普通住宅、商业公寓之间的具体区别。
根据具体区别来看，70年产权公寓的土地年限和普通住宅相同，所以最低首付比例、贷款利率、水电标准等都是一样的，也可以落户和使用公积金。但是产品更接近商业公寓，比如公摊比例和梯户比。
也就是说，在土地性质上，70年产权的公寓和普通住宅是一样的，只是居住感受和商业公寓相同。
这类产品的出现，通常是因为国家对住宅建筑设计有一定规范，一个是日照采光，规定冬至日当天日照数不能小于2小时。
还有住宅面积和功能分区，据最新版2019年《住宅建筑设计规范》第5.1.2条规定明确功能分区的住宅不得小于30㎡，而卧室和客厅连在一起的（大通间）不得小于22㎡。其中对厨房（最少不小于3.5㎡）、单人卧室（最少不小于5㎡）、双人卧室（最少不小于9㎡）等功能区域的面积都做出了严格规定，以保障住房者的空间舒适度。
也就是说住宅面积不能低于22㎡，而且必须有厨房、卫生间等明确功能区。
普通住宅户型
但目前对公寓的设计和日照采光都没有相关标准，对卫生间、客厅、厨房灯空间也没有强制配备的要求，所以公寓建设基本没有什么限制。
普通商业公寓户型
而有些房屋在设计时功能分区和光照需求不能达到国家对住宅设计的规范，但土地性质仍是住宅，所以成为了住宅公寓。
如有遗漏，欢迎补充
根据统计来看，昆明市场上这类产品并不多，毕竟商业公寓的存量就已经不少了，70年产权的土地再用来建公寓就比较浪费。
产品方面，户型建面大多在30-50㎡之间，虽然符合住宅设计的最小面积，但做不到明确的功能分区，所以仍然是公寓。
另外，溪麓南郡和学府康城的梯户比算是比较低的，天娇城天樾和凯旋怡景就普通商业公寓差不多，公摊比例基本在30%以上。
再看看价格，根据血拼昆明楼市11月房价地图来看，基本都低于片区普通住宅均价。低总价，低首付，上车门槛低，享有和普通住宅同等的权利，成为了刚需心动的一大理由。
血拼昆明楼市11月房价地图
能不能买
70年产权公寓，本质上仍是住宅，只是面积较小、居住舒适度不高，可以落户和上学，所以如果是基于这两点想买是可以的。另外作为投资也可以考虑，但一定要挑好地段，以便出租或者转手。
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