「一路向西和深圳三宝，是极其荒唐的认知」
星球提问：2024年5月
大表哥您好，本人系您忠粉，很认可您对房产的专业分析。我手头有700万，想买个1000-1500预算的三-四房，目前南山看得多些，澳城一和二后海公馆半二阳光海滨曦湾华府等，计划持有5年，需求排序：抗跌保值居住学位。夫妻两在福田中心区附近上班。在当下分化市场，这次换房很怕选错标的使得家庭受创，还请拜托您给点建议，万分感谢！
回复：1.感谢付费！首先，说到中长期的资产保值。第一要义，还是还是先谈产业的持续成长性。我们纵观南山的产业发展史，从蛇口工业区到南山科技园，从工业革命到互联网信息技术，每一次都是技术革命的价值延续。每一次工业革命的起点，深圳都不是率先发起（第三次工业革命源起于日本，第四次互联网起源于硅谷），但是都做到的全球领先的产业规模。从这个角度上来将，深圳并不是一个创新的城市，而是一个创造的城市。深圳的工业基础的本质，依然还是制造。弄清楚这一点很重要，才不会被所谓的南山富可敌国的糖衣炮弹所迷蔽。
2.南山目前的核心产业重点主要有三个技术孵化基地和一个试点自贸区。超级总部基地（面向全球）、后海总部基地（面向全国）、留仙洞总部基地（面向本土）、前海自贸区（离岸金融）。其中除了留仙洞以外，三个都在南山望海路的延长线上，也就是南山的海滨文化走廊（从太子港到红树湾）。有了这个大的产业铺垫的背景，在这条走廊的土地附加值。依然还会随着未来南山产业的持续布局落地而不断保值增值。所以，太子湾、后海、深圳湾这一块，它是具备着产业的持续成长的属性。同时有和望海的稀缺资源不谋而合。单就如果在南山的板块选择上，是具备价值支撑的。
4.网上流传比较多的一个选畴逻辑，深圳有三宝：科技园、前海、宝中，这三个区被外地人封为深圳买房首先三宝，在我看来，这就是天坑，这三个区域，在未来的5-8年置换选畴中一定要避开，一定不要被误导。
5.核心的原因是什么，因为一路向西就是错的。我们总喜欢拿上一个十年来预判下一个十年，从罗湖产融结合，到福田市政中心的建立，到而今南山科技产业区的形成，惯性的发展思维让我们把眼光定格在一路向西，就有了炒科技园、炒前海、炒宝中，然而，当你站在一个布局者的高度，它已经预判了你的预判。前海离岸走不出去，科技园闭门造车，宝中空心化，这都是打脸的事实。
6.南山未来的GDP增长点，靠自身建立壁垒，无论是科技壁垒还是金融壁垒，都不具备条件。当下深圳最领先的技术壁垒，是华为，并不在南山，金融就更不用跟福田比了。在华为“农村包围城市”的战略中，只有河套创新，而非南山科技园。当阿里巴巴沉浸在互联网高光时刻，看京东、拼多多这些后起之秀都是嗤之以鼻。而现在呢，就连希音都不想正脸看你。所以，我们当下选畴也是一样，不要总盯着舒适的高光区，会产生很多误判。
8.中期的5-6来说，南山的望海路海滨文化走廊，依然还是当打之年，配合福田这边香蜜湖金融中心也即将在2026年有所建树，但是香蜜湖区域的产品要么偏贵，要么偏旧，就需要精挑细选，做一些取舍。简而言之，深圳湾、后海南、红树湾、香蜜湖核心区，主要在这里面选择，做价值投资，其它的，不需要看那么多，以捡漏为主。
「如何通过流水中季度结息计算可贷额度」
星球提问：2024年5月
对于一个专业的银行风控，一年几百页的流水报告摆在他的面前，他一定不会全部都看，他只会看四个日期：3月21、6月21、9月21、12月21。这几个日期，是由央行规定的季度结息的结算日，任何银行都不例外。
季度结息，代表着这一个季度，账户活期存款产生的利息。利息越高，意味着流水也越好越稳定。那么，如何通过流水中季度结息估算可贷额度或者流水是否符合要求呢？
我们都知道，银行的活期利率为年化0.35%，而季度利息的计算公式：季度利息=活动本金*（0.35%/365）*90=活动本金*0.0875%，案例中，利息为3.68元，可以计算出季度的平均活动本金为4200元，代表着每一个月“稳定”的还款能力，而实际真实的流水是需要覆盖贷款还款月供的1半，也就是真实2100元的贷款还款能力。
假如上述的季度结息流水，申请3年期等额本息，年化3%的贷款，那么可贷额度=（2100元*3）/3%=21万，如此类推。你学会了吗？
「香蜜湖片区规划2024年最新进展」
星球提问：2024年5月
