第五批集中释放的新房已有大部分完成认购,从认购情况来看,一向不被看好的奉贤市场这一次竟然出现了4个触发积分的项目,当然,还有3盘大概率不会触发积分,甚至认购率可能还达不到房源数的一半。
能出现这样的现象,究竟是何因素?
冷门区出4个触发积分的项目
第五批,奉贤区共有7盘公示,截至目前(2021年11月23日),4盘结束认购,另3盘都在认购中或即将认购。
这其中,结束认购的4盘,没有一个“漏网之鱼”,都纷纷触发了积分。
第五批项目入市汇总
而剩余3盘,情况或许不太理想,其中2盘触发积分的可能性不大,另1盘预计介于触发与不触发积分之间。
地段是奉贤项目的最大竞争力
“宇宙中心”南桥,是奉贤的门面担当,触发积分的4盘毫无疑问都在南桥核心范围,本地客以及有能力的奉贤其他区域客,挤破头都要进来。
奉贤南桥实景
当然,个中项目还有些许不同,位于肖塘的阳光城未来悦,它的位置在奉贤新城十分微妙,远离南桥核心区,但相比于核心区又更贴近市区,同时房价也比南桥核心区要低,是外区客所能接受的且具备性价比的项目。
阳光城未来悦区位
而另外3盘,全部位于南桥核心区,整个城市面貌、配套等级都是奉贤最优的,本地客非常认可。
当然,这3盘对于本地客来说也有一定优先级,从面积段和总价段来看,保利明玥霞光和山金中澳城重合度非常高。
对于本地客来说,保利明玥霞光会做第一选择,毕竟该盘距离5号线更近,且位于南桥主干道南奉公路金海路附近,同时项目北侧还有上海之鱼景观带,可以说,该盘汇聚了整个奉贤最核心的资源。
保利明玥霞光区位图
山金中澳城沙盘实景
而银河丽湾项目,属于千万级别的大平层,本以为该盘不会触发积分,但还是低估了奉贤人民的购买实力。其实该盘地段与保利明玥霞光几乎一致,集中了南桥核心资源,本地人确实认可这里;当然该盘能够触发积分的另一原因是推盘量少,只有49套房源,如果推盘量多的话,恐怕触发积分也有一定难度。
偏远地段,外区客认可度不高
如今,奉贤还有3盘尚未认购完成,但从现状来看,认购数据或许没有上述4盘亮眼。
同样位于肖塘的悦澜雅苑项目,尚未取证,但相比同区的阳光城未来悦来说,无论单价,还是面积段,都要比阳光城未来悦更高、更大,该盘推出96-105平户型,最低总价也要360万左右,对于外区客来说,既然选择奉贤,那么性价比或许会非常重要,而该盘确实不具备这一优势。
悦澜雅苑效果图
对于本地客来说,又看不上这里的城市界面,各项配套设施也不如南桥核心区,反而价格又基本追平核心区,同样不具备优势。
此外,该盘最大的竞争对手阳光城未来悦先行取证入市,已吸收大量外区客,该盘在其后开盘,售卖难度可想而知。
所以即使有客户购买,恐怕也不会比阳光城未来悦火热,触发积分的可能性不高,即使能触发积分,入围分或也不会很高。
而奉贤区的另外2盘,位于四团的奉发宝龙广场、青村的宝业青春里,却与奉贤“宇宙中心”南桥形成强烈反差。
其中四团奉发宝龙广场开过一次盘,推出367套房源认购率为49%。当然,项目开盘至今,一期开盘已基本售卖完成,也有一定受众群体。
青村的宝业青春里虽然是首开,但从过往其他项目开盘情况来看,触发积分的概率非常低,甚至可能都不需要公证摇号开盘。
宝业青春里、奉发宝龙广场区位图
这两个区域最大的问题是偏远、交通闭塞,出行还只能以公交车为主,而且此种情况还要持续相当长一段时间,所以即便有外区客来购买,也是零星客户,尚无法达到人人都认可的地步,那么这两个区域的新房,只能等待开盘后随着时间的推移来慢慢去化了。
当然,这2盘也有一定对比性,四团相对青村来说,目前来看,城市面貌还要偏弱一些,但是,当该盘的宝龙商业广场落成后,或也能追平青村。
两板块的购房人群重合度会非常高,基本是浦东南部区域的刚需客,或张江刚需客,最终如何选择,还是要看预算。
其实,奉贤像这样的区域还有很多,比如庄行、柘林、奉城、海湾等板块,楼市基本面都很薄弱,购房者既然买到这里,就要做好长期居住的准备。
当前的奉贤,南桥核心区资源确实优质,本地客高度认可,成为了首选;除此之外的区域,更适合外区刚需客,但外区刚需客的接受度也没有想象之中这样高,这就形成了各项目开盘冷清的局面,只能随着时间慢慢卖了。