《踩盘日记》总第19期
本期为深圳地铁12号线踩盘系列第3篇。
深圳地铁12号线踩盘①
深圳地铁12号线踩盘②
本期踩盘为深圳12号线黄田→海上田园南站沿线新盘，包括有卓越闽泰云奕府（黄田站）、泰福名苑（兴围站）、恒兴御景园（海上田园南）、云海臻府（海上田园南）4个楼盘。
整体来看，这一段地铁盘住宅的户型面积更小，总价更低。同时，配套上也有较大的提升空间。价格方面，以恒兴御景园为例，位置上与深圳国际会展中心、深圳冰雪城为邻，主打住宅户型面积64-182㎡单位，总价约287万起。
南方+冯少文制图
南方+冯少文制图
南方+冯少文制图
一、黄田站:卓越闽泰云奕府
从卓越闽泰云奕府步行至地铁黄田站约1.2公里。
【基本信息】
卓越闽泰云奕府位于深圳市宝安区航城街道广深公路（107国道）与机场南路交汇处，占地面积4.2万㎡，总建筑面积约25万㎡。项目于2022年8月19日获批预售447套住宅，房源面积约86㎡-94㎡，均价约6.4万/㎡，504-662万/套；车位比约1:0.66。
配套方面，项目周边有地铁1号线后瑞站、12号线黄田站及20号线航城医院站（规划中），距离分别在0.6-1.2公里左右。项目自带约3000㎡社区商业，周边分布有航城里、壹航城购物中心、新天地购物广场等商业；临近地块规划了小学、高中用地，周边有钟屋小学、黄田小学、深圳宝安区华文学校等学校。
【楼盘所在片区规划要点】
航城街道片区处于扩区后的大前海区域，是深圳首个“空铁联运”综合交通枢纽所在地，以空港、海港、高铁、高速、普路、地铁为支撑的“六位一体”的交通体系越发完善，2024年建成的深中通道桥连珠江两岸，是推进环珠江口100公里“黄金内湾”建设的重要通道。
宝安“422133”工作主框架中，明确提出建设两大总部“根据地”，其中的九围国际总部区便位于航城街道。航城街道明确全域布局“两城三区”。其中，两城即九围黄麻布国际总部城、凤凰岭国际应用科教城，三区即枢纽经济区、深中门户区、国际商住区。
【楼盘小结】
1、项目处于西部热点片区
2、周边环境面貌较差，近城市主干道，难免噪音影响。
二、兴围站:泰福名苑
从泰福名苑步行至地铁12号线兴围站约900米。
【基本信息】
泰福名苑位于宝安区福永凯成一路与瑞康二路交汇处西北侧，占地面积约1.2万㎡，总建筑面积约6.7万㎡，约3栋高层及一栋幼儿园组成。项目于2021年12月16日获批预售261套住宅，房源面积约67㎡-135㎡，均价约6.4万/㎡，车位比约1:0.87。
配套方面，周边分布有兴悦广场、友谊百货、壹航城等小型商业，星航华府商业中心、天虹、益田广场等商业综合体；项目周边有地铁1号线后瑞站、12号线兴围站；项目自带幼儿园，周边有利锦小学、黄田小学、航瑞中学等；周围约2公里内分布有利达公园、黄田公园、草围公园。
【楼盘所在片区规划要点】
空港新城片区位于大空港地区北部，规划面积45平方公里，是深圳市十八个重点开发区域之一，是全球少有的集航空、国家铁路、城际铁路、城市轨道、高速公路、快速公路和水运码头为一体的“六位一体”综合交通枢纽；包括“三城一港”:国际会展城10平方公里，海上田园城8.8平方公里，海洋新城7.44平方公里等综合港区。
【楼盘小结】
1、现楼在售，近机场东枢纽站，交通较便利。
2、周边环境面貌一般，片区旧改较多。
三、海上田园南:恒兴御景园、云海臻府
A、恒兴御景园
恒兴御景园步行至海上田园南站约2.6公里。
【基本信息】
恒兴御景园目前有约400套住宅在售。
9月底，恒兴御景园取证销售，推户型面积约64-182㎡住宅532套，2梯5户；备案均价约4.8万/㎡，总价约287-994万；毛坯交付，最快明年中交楼。
恒兴御景园位于宝安区沙井街道，为大空港区片，临近新国际会展中心，项目占地面积25635.49㎡，规划有14.79万㎡住宅，另自带5800㎡商业街，车位比约1:1.2。
目前，楼盘周边以工厂、小产权房为主。据开发商，目前周边有26个旧改项目正在实施中。
【楼盘所在片区规划要点】
大空港区的战略定位和发展目标，着力构建“两带六区”总体开发格局。“两带”是指“滨海休闲带、综合功能发展带”。滨海休闲带，结合大空港地区围海建设需要，营造滨海休闲岸线，连接各片区，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。综合功能发展带，依托空港、轨道等公共交通枢纽设施，沿快速轨道线重点布局枢纽经济、会展经济、产业创新中心等综合功能，成为综合功能发展带。“六区”是指“机场东片区、机场南片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等六大功能片区。
【楼盘小结】
1、65㎡两房两厅，小户型低总价
2、楼盘周边城市面貌有待提升，生活配套有待加强。
B、云海臻府
云海臻府临近海上田园南站
【基本信息】
云海臻府项目位于宝安国际会展中心片区，公开资料显示，项目占地面积29666㎡，建面160498㎡，主力产品为建面约89-120㎡户型。
云海臻府项目建设用地，是特建发以22.5亿+2.6万㎡公共住房面积竞得的宗地A301-0583，该宗地普通商品住房销售均价不得高于4.61万/㎡，安居型商品房平均售价不得高于2.3万/㎡、最高售价不得高于2.42万/㎡。
南方+冯少文制图
【楼盘所在片区规划要点】参考恒兴御景园。
【楼盘小结】
1、云海臻府与融创冰雪城、国际会展中心仅一路之隔，各项规划落地值得期待。
2、限价住宅，特别是安居型商品房不超过2.42万/㎡，利好刚需人才。
3、目前未开放展示中心，开盘时间待定。
从过去几年的行情来看，深圳西部楼盘更受市场追捧，主要原因是深圳西侧规划级别更高，如海洋新城、空港新城、国际会展城、大前海概念等，多重规划扎堆，特别是以福永、沙井等为代表的片区。
注:文中小结内容仅供参考。
【策划/文字】冯少文邱永宽
【制图】冯少文
大湾区楼市观察
