年关又要到了，深圳市场又面临一次大考，
目前不断有笋盘出现，价格也不断在探底！
市场恐慌情绪正在蔓延，这两周我们的线下分享会几乎场场爆满！
很明显的能感到大家都对当前房价下行趋势感到恐惧，
因为大家都不知道这次房价下跌的底在哪里，
一方面买家怕买贵了，另一方面卖家怕持有越久跌得更多。
不过就在昨天，深圳已经打响了救市第一枪！
1、二套首付由降到4成！利好的是以前想买二套房，但被首付成数限制的改善人群。
2、取消750万元豪宅税！一夜之间深圳80%的房子从“豪宅”变成了“普宅”，未来深圳大部分二手房，只要满五年就没有5.6%的差额增值税了。
这次深圳放大招，其实是个非常积极的信号。
因为之前深圳虽然有出政策，但一直在挤牙膏除了认房不认贷以外双证合一、利率下调等政策确实很多但基本都是不痛不痒。
因此楼市一直处于不温不火持续阴跌的阶段，因为购买力被限制着。
这次直接来了个180度大转弯，应该是迄今为止深圳楼市刺激最猛的一次。
但是大家也要明白，这次降低二套首付和取消750万门槛豪宅税，
非常明显的是定向刺激改善而不动刚需！
这也印证了一直以来我跟大家说的未来深圳楼市格局必然走向分化的观点。
未来刚需的居住需求主要由保障房解决，而改善和豪宅需求则回归市场，由市场来满足其需求！
这句话大家一定要牢记心中，这是未来至少十年深圳楼市发展的基本原则。
那这次深圳楼市刺激之后市场是否会快速回暖？
我认为不能过于乐观，还需要让子弹飞一会。
首先，从宏观层面来看当前的市场不仅仅是房地产行业的问题，也是全国经济形式所面临的问题，
其次，从时间节点来看，23年已经进入尾声，年关将至各行各业都面临着需要用钱，各类笋盘层出不穷。
特别是近1、2周，很多房源价格不断击穿小区地板价！
比如龙悦居62㎡降到300万成交，单价仅4.7万元/㎡，比高峰期跌了60%，
金地梅龙镇也挂出一套112㎡3房，报价560万估计成交还要再低一些，
甚至大冲新城花园回迁房也出现了60㎡报价430万，单价7.1万元/㎡，
西乡热门楼盘合正汇一城86㎡挂638万，单价进入7字头！
另外上周我也给大家分享了挺多热点楼盘成交案例大家可以翻阅回顾一下，
并且由于目前全市各区都在不断出现大量笋盘突破价格下限，
因此现在深圳房价体系正处于一个全面重构的阶段！
我举个例子，龙华梅林关口的万科金域华府89㎡3房近期成交价在720万左右，
而南山即将入市的新房卓越玖龙83平3房700万起，这价格不仅对周边房价产生影响，
更会对购房者的价格认知产生巨大冲击，如果购房者在龙华和南山之间摇摆的话，同样价格水平上大概率会选择南山新房！
进而也导致龙华购房需求减少造成龙华房价进一步的调整，形成板块之间的价格轮动。
而目前这类例子不仅仅是个案，全市各区都有大量的笋盘出现，导致版块之间的价格产生波动。
当大量房子价格同时产生波动的时候，全市的房价体系就会开始进行重构，直至价格稳定形一套全新的房价体系！
目前深圳房价体系正处于快速重构的过程之中，大家需要耐心等待政策发挥作用使市场趋于稳定，并逐步形成全新的价格体系。
毕竟目前新的价格体系没有形成，贸然出手容易踩坑，
但是在这里我要给大家说，有些板块无论市场如何大家都是千万不能进入的。
首先，大家一定要记住我这一年来一直跟大家说的，无论你是什么买房需求，
判断一个房子是否能买一定要记住一个核心原则，回归居住属性，一个居住价值低的房子在未来市场中的价值是极其危险的！
简单来说，你至少需要从通勤、配套已经居住环境3个维度来判断是否能够满足基础的居住价值。
并且切勿被未来美好的远景规划所迷惑，因为当前的经济环境已经难以支撑我们的城市像过去20年那样高速发展。
很多规划的兑现度可能速度会很慢，因此希望一个片区快速发展带来资产增值的时代已经过去！
所以首先远郊板块大家进入需要相当谨慎！现在的远郊板块举个不恰当的例子就相当于三四线城市，贸然进入买房基本上就是和恒大、碧桂园所犯的错误是一样的。
1、比如西部的沙井、松岗，北部的公明、观澜、东部龙岗除坂田、大运、龙岗中心城以外的板块都不要入手。
因为前面我们讲过未来深圳市场格局是围绕改善和豪宅进行发展的，而这些远郊板块完全无法支撑改善市场的需求，
就算某些开发商做了一些所谓的“豪刚”项目，比如龙湖在龙岗、公明的项目和仁恒公园世纪这类项目，就算品质确实很高，但是板块根本无法满足改善型购房者的需求。
而价格又会被当地大量的保障性住房冲击，既满足不了改善需求而刚需又被保障房分流，最后换手率低未来价格必然是无法支撑需要远离！
2、而光明板块这里要重点讲一下（注意不含公明）虽然配套不错、通勤也有13号线的预期在，但是光明作为深圳土地储备非常多的一个区域，未来供应太大了。
在新房和保障房双重供应压力下，光明房价在未来很长一段时间内都会面临大量新房供应的竞争，而二手房方面交易成本更高，因此难以获得很好的价值增长空间。
3、罗湖，其实罗湖从配套和生活便利度来说都是非常宜居的，但是由于片区起步早片区整体规划上存在先天性不足，例如糟糕的交通状况以及大量高容积率的港式独栋大厦物业，使得虽然生活便利，
但是已经完全无法满足改善型客户对美好生活方式的追求，举个最简单的例子但凡罗湖有点花园小区的楼盘价格都能跟周边楼盘拉开差距，比如鸿翔花园、有学位优势的合正荣悦、幸福里就更不用说了。
所以罗湖未来更多是租赁的天下，举个不恰当的例子，罗湖正在布吉化！
4、盐田，盐田自身条件非常好，只是罗湖的产业实在是拉跨，一方面这几年连罗湖引以为傲的咨询、金融业也正在大量迁出罗湖去到福田、南山落户。比如毕马威、普华永道这些曾经罗湖引以为傲的企业都搬到南山深圳湾了。
所以盐田法从罗湖获得足够的购买力进入盐田，导致盐田的物业价值一直不高，另一方面对于像天麓、半山半海、十七英里这类豪宅，由于深圳城市太年轻社会没有发展到像北京、上海这样的高度，还没有形成足够的财富沉淀，往通俗了说就是newmoney还没有变成oldmoney！
所以还没有形成这种远离世俗的山海生活需求，因此在未来很长一段时间内，盐田的山海资源价值是难以兑现的！
最后总结起来，以上这些板块哪怕在深圳房价体系重构完成后，我也要建议你谨慎进入，如果你持有这些板块里的房子的话建议你尽快割肉离场，持有越久损失越大！
当然由于篇幅有限，有些常识性的板块我就没有一一在文章里进行说明，比如坪地、宝龙、大鹏这类三无板块，基本都是常识性的雷区板块，稍微了解一点深圳市场的都不会去触碰，因此我也就不再展开进行说明了。
