本期，小编就为大家介绍一个小编认为不错的东部楼盘——碧桂园观麓花园。
楼盘名：碧桂园观麓花园
特点：刚需、14号线地铁房
爱home打分：50分
缺点或需注意：片区规划的利好兑现的比较慢，配建的学校也迟迟没有开建的意思。
东部科技城内的刚需盘，宜居、性价比较高
观麓花园位于龙岗区宝龙街道，片区内最大的亮点就是宝龙科技城，他的前身是宝龙工业园，最初的定位是一个加工制造业园区。在2000年出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要，宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年，宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。宝龙科技城规划总面积约16.17平方公里，相当于一个前海核心区的面积。
宝龙科技城是仅次于南山科技园的高新产业聚集地，拥有规模以上企业205家，超亿元企业69家，超10亿元企业7家，其中的华润微电子、比亚迪、创维、中广核等企业在全市乃至全国都是非常有名气的。
除了宝龙科技城外，片区还有另外三大功能片区：
一、以自然山体、水体构成的生态休闲区；
二、以龙东、同乐等宝龙东北片区为主的产居混合区；
三、以比较连片集中的住宅区，这其中就包括了观麓花园在内。
这些年，宝荷片区渐成新中产豪居片区。
本身就有振业、金地、仁恒等全国星级开发商大项目，现在京基也拿高端半山精品大盘进驻，使得片区成为龙岗首屈一指依山纯居区。但是宝荷后方又有100多家实力企业，亿级企业就有10几家。4字头价格，置入示范区人居资产，还有沃尔玛大商圈、高标公立宝龙学校。
宝荷片区也是起步已逾10年的一个新兴居住区。位处龙岗大运中心东北方向，距离约5公里。宝荷片区原是深圳东部很具实力的产业区，GDP贡献源。后来建起了振业峦山谷、仁恒峦山美地等知名楼盘，产生了一些纯粹高尚居住区，并且兴起了沃尔玛等商业。片区自带12年完整幼小初教育体系，纯粹山林公园。大部分业主都认为宝荷板块极具性价比。
这次碧桂园的项目，隶属于宝荷板块，但是位处宝荷东北部分，离振业峦山谷比较远，稍微靠近仁恒峦山美地居住区。碧桂园观麓花园位处南约生活区域，具有一些生活气息，但是略显杂乱。而已经开盘的京基御景半山，位处宝荷板块西南角，是山居物业，环境清幽。出尘入城，选京基还是选碧桂园，看宝荷置业者的偏好了。
此外，片区的交通情况在近几年也有显著的提升，距离在建的地铁14号线宝荷站只有500米，还有在建的东部过境高速，未来可以大大提高片区的通勤时间。
项目的定位也比较明确，主打刚需群体，主要是面向宝龙科技城的刚需们面积段为77—112㎡，据说得房率也很高，单价小编猜测会在4万左右。
高周转的碧桂园三年迟迟未开盘，是因为违建问题？
观麓花园的开发商为碧桂园集团，该集团大家应该都有所了解，是目前国内排名第一的房地产公司。实际上，碧桂园进入深圳市场也就近几年的事，最早是2015年7月，以股权收购的方式，获取了位于坂田南片区的中兴路保障房项目，才开始正式进入深圳市场的，此前只要遍布在深圳周边的城市以及其他二三线城市。
但自从2015年第一个项目开始到现在，碧桂园以非常快的速度，在深圳迅速布局，已经拿下深圳各区三十多个项目，其中大多为旧改项目。这速度也不亏是排名第一的房企公司，短短四年拿到的项目，就要比一些在深圳发展了十几年的房企所持有的项目还多。
而观麓花园这个项目早在去年就有要开盘的消息了，但却一直没有拿到预售证，据家在深圳的网友爆料称项目，项目迟迟不开盘的原因是因为存在违建和占用教育用地的问题存在。
为此小编专门去查了一下，发现确实存在一些问题，项目的公寓原先规划是14层，但实际却修建了25层，不过这个问题在2018年底就已经通过修改规划解决了。至于占用教育用地也是不大现实的，据网友称是在项目在拿地的时候，需要承建一所学校，但学校地块涉及到多家地产企业和部分钉子户的关系，迟迟谈不拢，结果就出现了不少阻碍，导致项目一直开不了盘。
不过，在九月底的时候有家在深圳的网友称，已经冻资5万了，但开盘时间在十月份延后到了十一月份，并有可能会直接转成现售。此外，项目预计在2021年6月份交房，也是比原先预计的2020年底要晚。
邻居京基不到4万，观鹭价格大猜想
今天来到宝荷的纯住宅板块，一看大牌开发商扎堆。甚至还有上海顶豪开发商仁恒的项目。小感觉看着还不错，干净纯粹。学校、商业、山体公园一个不落。
但是，依山宁静，就要离尘世远一点。离地铁有些距离，更适合自驾或工作在附近的家庭。
上面也说到碧桂园观麓花园位于龙岗区宝荷片区，片区在前段时间就推出了两个新盘弘林语轩、京基御景半山，只是销量并不是非常理想，刚开盘就启动中介转介。据称销量不好是因为价格没有吸引力，而且还是毛坯房，相比周边成熟小区二手房价格相差不大。
既然京基御景山单价3.9万的价格都吸引不到什么人，那未来观麓花园的价格要么得比3.9万低要么在持平的前提下是带有精装修的，不然小编估计观麓花园也很难有好的销量。
说回到观麓花园，项目原本为龙岗区“水一村城市更新”自2013年被纳入城市更新计划，2015年获批规划草案，在2016年开始由碧桂园开始开发，目前项目的主体已基本完工，施工速度可以说是非常快的。
不过项目的全名不叫观麓花园，而是叫做碧桂园云麓国际社区，观麓花园只是一期产品，后面还有二三期的观岭、观璟花园。三期的总建筑面积约80万㎡，包含房、公寓、写字楼、研发办公、商业等多元化业态为一体。只是从效果图上看，三期之间的距离相隔还是比较远，都相对是比较独立的社区。
其中一期占地面积约2.1万㎡，被社区道路分为两块地块，建筑面积约15.9万㎡，更新方向为住宅、公寓、办公、商业等功能，其中包含四栋31—34层的住宅、商业裙楼、一栋综合楼。
周边配套
交通：
轨道交通，距离在建的地铁14号线宝荷站约500米，14号线是东部最重要的地铁线之一，项目与大运仅1站的距离，而大运站未来会是深圳东部的综合枢纽站，未来是地铁3、14、16、21号线的换乘站，还规划引入中虎龙城际等国铁系统，此外从宝荷站到福田仅需8站就能到达，大约在2023年通车。
路面交通方面，项目门口就是宝荷路，为片区的主干道，周边还有沈海高速、水官高速等，以及在建的东部过境高速，建成后可快速通勤福田中心、罗湖等地区，还是前往粤东地区的重要通道之一，将加强龙岗与深圳东边城市的联系。
商业：
有自带的底商，但是规模不算大，其余的基本都是一些沿街商店，供社区的日常需求应该没什么问题，但缺乏大型商业中心，最近的中大型商业中心是振业峦山谷的商业中心，约2公里，其余更大型的商业中心需要到大运中心去，更加的不方便，但未来14号线开通后仅需1站的距离就能到达。
学位：
小学学位为南约小学，该学校在龙岗区的排名是比较靠后的，但距离比较近约500米就能到，对社区来说还是比较方便的。
中学学位，是宝龙学校和宝龙外国语学校初中部的大学区，两所学校都是近几年才新办的学校，虽然目前排名都比较靠后，成绩好坏现在还不好说。
周边还规划有多所学校，均为日后的城市更新项目的配建学校，对片区来说，基础的学位供应是比较充足的。但目前周边并没有幼儿园，这点是比较遗憾的。
旧改规划：
宝龙片区是龙岗的重点旧改片区，其中碧桂园就有五大旧改，还有京基的南约旧改、中海的积古田旧改等，这些旧改就已经占了片区近半的面积了。
周边房价：
片区目前的商品房不算多，基本都是农民房和科技园用地，其中最主要的就是比亚迪工厂了。片区的房价也在3.5—4.6万/平方米之间，未来观麓花园开盘价估计也会是在4万/㎡之间。
户型：
（部分户型图）
户型设计的非常一般，89㎡只能做两房，一般的刚需户型最少能做成三房，而像周边的仁恒峦山美地89㎡则能做四房，价格也跟观麓花园的预计价格差不多，这区别还是很大的。
项目优势：
1.定位清晰，主要是面对周边科技园的刚需客户；
2.交通方便，距离地铁站非常近，未来到福田仅需8个站；
3.边旧改丰富，未来配合宝龙科技城的升级改造，可为片区带来稳固的、较高净值的居产群体。
项目劣势：
1.周边目前缺乏大型商业；
2.片区目前的环境也比较一般，周边的旧改也基本还没有动工，等待的周期比较的长；
3.项目的密度较大，楼间距非常小，个人隐私性可能会比较差，户型也比较一般。
购买建议：
项目网传在11月份入市，但官方还没有确定，有可能还是烟雾弹。对刚需来说是一个不错的选择，距离地铁非常近，片区未来的发展也不错，但要是价高了，小编建议可以考虑下周边的仁恒峦山美地、京基御景半山，户型、密度等都要比观麓花园好点，如果价不高的话，观麓花园确实是一个值得考虑的项目。但是价格超过京基御景半山的3.9万，就没有太大要考虑了。
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原创启明
