日前，一则关于土地“商改住”的消息迅速让业界沸腾：四川省政府常务会议审议通过，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地。尽管截至发稿时相关细则尚未落地，但成都商报房产记者（搜索微信公众号“成都商报房产发布”）参照重庆等地实施情况，以及成都目前商业现状，梳理出以下三个维度，以探该政策或给哪些楼盘带来影响。
维度1：
对照重庆，商业比例调至20%？
按照四川此次制定的政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地。
事实上，早在四川出台前，云南、重庆等地区和城市就已发布了类似政策。2015年10月14日，重庆市政府办公厅下发了《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，称：“项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。”
“重庆以往的商住比例是固定为30%，政策出台后确定商业占比最低可调至20%。”据重庆一媒体人士介绍，开发商最多就有了10%的调规空间。就成都而言，现住宅项目里一般都有10%~20%商业配比，近期拍出的一些热门地块里，有的商业配比已达到一半。有业内人士猜测，20%也或成为成都的一个关键点，“就看细则了，是‘限低’还是‘限高’。”
维度2：
改变土地性质后差价怎么补或成难点
成都商报记者在此次政策中看到，商业转型为商品住宅用地时，相关主管部门将重新核定出让价款。
西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐称：“目前，成都纯商业用地倾向于比非纯商业用地便宜20%左右，所以改变土地的用地性质以后按照什么标准来补这个差价是最大的问题。”
另也有重庆房地产业界人士表示，由于一些已购房业主认为后续地块“住转商”后，意味着其配套减少，重庆已不止一次在该问题上出现了买卖双方的纠纷,“因此，在实际操作中，开发商还是相对谨慎的。”
维度3：
库存突出，商业竞争激烈区域或调规
众所周知，此次政策出台的一大背景就是商业地产等“非住宅”库存突出。新华社发布的数据显示，四川省不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右。而正合地产成都市场2015年年报更表明，截至2015年12月，成都商业物业存量面积达到498万平方米，去存周期也来到100个月的历史最高水平。
从政策层面来看，此次可以申请调规的土地为“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地”。
那么，成都具体哪些待建项目商业配比较大呢？成都商报房产记者（搜索微信公众号“成都商报房产发布”）进行了初略统计：
1：万科·金色乐府商业体量：48万平方米
位于东郊记忆旁的金色乐府除了住宅部分，还拥有48万平方米的万科音乐广场。2014年，一度传出其商业部分将由万科与万达合作，并由后者操盘。“万万”没想到，双方合作的暂时搁置，加之周边早已开业的SM广场、伊藤等，金色乐府商业部分至今未开工。
2：绿地城商业体量：46万平方米
大丰居住规划人口为50万人，而机构统计数据显示，算上绿地城，未来大丰板块内的商业体量将超过200万平方米，人均商业面积将接近4平方米，这是一个饱和甚至过剩的状态。
3：龙之梦·鹏瑞利新城商业体量：163万平方米
项目所在的东客站板块，目前已呈现的大型商业仅有凯德广场，而根据锐理所做的板块报告显示，未来大型商业体量将超过300万平方米。其中，龙之梦·鹏瑞利新城一个项目就占据了一半。2015年，项目开发商已对业态进行了一次调整，将A地块（即原来的鹏瑞利东站广场）改为28万平方米的国际医疗健康中心。
4：成都ICC商业体量：58万平方米
成都ICC总体量为200万平方米，仅写字楼、商场和酒店的体量就达到了58万平方米。由于拿地近9年来，商业部分尚未呈现，成都ICC一度遭来了不少非议。
5：首开茶花地块商业体量：47万平方米
这是北京开发商首开于今年2月拿下的地块，177亩的体量，63万平方米的可建面积，商业面积可达47万平方米。“商转住”政策落地后，一名曾参与该场土拍的开发商在朋友圈写道：“可惜当时没有拿下啊！47万平方米可有为！”
