“仙林南大教授盘维权成功！”
“胜诉，物业返还南大和园业委会472.9939万元公共收益及利息！”
长期以来，小区公共收益收入不公开、账目不明晰、使用不规范，一度成为物业管理的“痛点”。最近，位于南京仙林的南大和园小区发出喜讯，经过业委会及广大业主不懈努力，在经历一审、物业上诉等波折后，江苏省南京市中级人民法院作出终审判决：南京亿文物业管理有限责任公司应返还给南大和园业委会472.9939万元公共收益及利息！据了解，这是近年来的南京物业纠纷案中，由法院终审判决物业公司向业主返还公共收益额度最高的一例。
终审胜诉，物业公司返还业主472.99万元公共收益
很多时候，居民小区的公共收益就是一笔糊涂账。
比如，小区里的电梯广告费、停车费、场地租金等收益，究竟该归谁？小区的物业是否公示过公共收益的账目？物业是否给业主分红过？
最近，南京市中级人民法院终审判决：亿文物业管理有限责任公司应向南大和园业主返还公共收益472.9939万元及利息。此次判决再次强调：“小区公共收益”归全体业主所有。
南大和园，位于南京栖霞区仙林大道168号，紧邻南京大学仙林校区，小区门口即是南京地铁2号线南大仙林校区站，小区规模3800户左右，原设计是南京大学教职工生活区，教授住得较多，为此该小区也被称为“南大教授盘”。
“南大教授盘”维权成功，业主喜大普奔，居民小区物业的公共收益也在互联网上引发热议。
记者调查了解到，该小区经过十余年的发展，原物业在管理、账目、车位、基础设施维护等方面的落后管理和业主宜居需求之间的矛盾日益增加。2020年9月，南大和园成立业委会，之后选择解聘亿文物业并对社会公开选聘新物业。小区公共事务逐渐走上正轨，2023年2月22日业委会代表全体业主提出诉讼请求：要求亿文物业公司返还公共收益约1109万及逾期付款利息损失。
2024年2月19日，秦淮区人民法院一审判决南京亿文物业向南大和园全体业主返还472.9939万元的公共收益及其利息。亿文物业选择上诉至南京中级人民法院。2024年6月20日，南京中院终审驳回上诉，维持原判。
为业委会代理本案的律师党月芳告诉记者，民法典第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。在法律层面已经明确了小区公共收益的归属。但是，受到业委会主体缺失、业主对自己的权利没有足够了解等种种因素制约，物业公司在缺乏监管的情况下，往往不公示或不如实公示小区公共收益收支情况，使得原本属于全体业主的公共收益被物业公司长期侵占。近年来，随着业主权利意识的觉醒，物业公司这一“不为人知”的糊涂账逐渐被业主们挖出来，“这几年我代理的公共收益维权案件已经有9个”。
业主：维权过程需要迎难而上的决心和勇气
“追讨的472.99万公共收益到账！”2024年7月3日，南大和园业委会“南大和园”公众号上发布了这一喜讯，并附上南京亿文物业返还的公共收益472.9939万元、公共收益利息22.5618万元、诉讼费3.2223万元等3张收款凭证。业委会表示将继续坚持“依法依规开展工作，维护全体业主利益”。这笔“巨款”该如何发放？据悉，目前正在调研中。不过业主测算了一下，如果按照现金发放的方案，每家可以摊到1500余元。
“这个事情大家听了真是心花怒放，由衷感谢业委会能够排除万难为我们夺回原有的公共收益。”业主严女士开心地说。而就在去年春节，该小区的业主们都拿到了业委会发放的200元红包，这也是严女士入住该小区10多年来首次拿到公共收益分红。
让物业公司能够将公共收益从口袋里“吐出”何其艰难，而起关键作用的正是小区业委会（含筹备组、志愿者和热心业主）及为此而努力的广大业主们。全程参与维权的业主刘新（化名）坦言：“整个维权过程长达三年，崎岖又艰辛，最为重要的是，需要我们有迎难而上的勇气和维护全体业主利益的决心，还有我们广大业主们的齐心协力，团结就是力量。”
目前，南大和园已经选聘了新的物业公司，并且还成立了公共收益的独立账户，小区产生的所有公共收益均打到该账户，在全体业主的监督下，由业委会监管使用，“以后业委会换届或者再换新的物业公司，这个账户都是阳光透明的。”
业主诉物业公司返还公共收益案有所增加
“这几年，业主跟物业公司打官司要公共收益的案件越来越多，而且法院能受理后胜诉的几率很大。”党月芳律师说，她手头上有四个相关案件在跟进，还有两家小区在跟她接触。
记者调查发现，早在2020年南京市六合区人民法院就已判决，龙池街道雨荷苑小区物业公司扣经营费后，返还公共收益（广告费）136673.87元归业主所有，这或是南京首个此类判例。2023年，南京市中级人民法院曾公布一起由小区公共收益所引发的物业纠纷案的终审结果，媒体曾广泛报道。一审法院认为，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有，酌定扣除30%合理成本后，判决南京江宁某小区物业公司向业主委员会返还10年间的公共收益124万余元，该案二审维持了一审判决。
打开中国裁判文书网，各地均有类似案件裁判，但不是很多。如2023年3月24日，安徽阜阳市中级人民法院对一物业服务合同纠纷作出终审判决，祥源物业服务有限公司向业主委员会返还小区公共收益共113.8万余元；3月29日，江苏镇江市润州区人民法院对镇江某小区业主委员会起诉原物业服务公司要求返还停车费、广告费等公共收益及退还多收取的公共能耗费案件，判决深圳某物业镇江分公司退还业主委员会收益共30余万元；5月16日，重庆市璧山区人民法院对一物业服务合同纠纷案一审判决物业公司向小区业委会返还公共收益36680元。
“让小区公共收益由‘糊涂账’变成‘明白账’。”南京市中级人民法院民四庭法官刘凡此前接受采访时表示。物业关乎民生，民生又连着民心。在依法扣除合理成本后，法院最终支持了业主委员会的诉求。对回应人民群众对小区公共收益的诉求，引导小区物业管理进一步走向规范化、法治化，推进社会治理法治化、促进社会和谐稳定具有重要意义。而这些裁判结果，也有利于引起业主及物业公司的重视，以增强业主的监督意识，强化物业公司的规范管理。
提醒：业委会需经业主大会授权方能成为原告
“我们小区物业从来都喊亏损，从来没有公布过公共收益！”“求律师团队支持，我们也想换物业……”在南大和园维权成功的帖子下，不少网友留言。
小区的公共收益属于全体业主。那么，广大业主怎样才能拿到这部分收益？
党月芳律师表示，尽管民法典规定小区公共收益在扣除合理成本后属于业主共有，但并不意味着单个业主就能绕过业主大会直接要求分配收益。需要小区成立业主大会，选举业主委员会。其次，即使选举了业主委员会的情况下，由于法律上没有规定业主委员会可以直接提起诉讼，再加上提起诉讼属于重大事项，需要反映业主的真实意志，因此如果业主大会没有授权，业主委员会也不具备原告主体资格。业主委员会执行业主大会的决定事项，对外履行职责，需要遵循业主委员会章程及工作规则。在相关章程或工作规则中没有明确约定的情况下，业主委员会起诉则需要获得法定人数业主的授权，这就给诉讼带来了极大的难度。此外，要求物业公司返还公共收益时需要提供相关证据，但公共收益收支账目、资料凭证及经营情况等均掌握在物业公司手中，业主收集证据难度较大。“追讨公共收益无疑是疑难复杂的，争议焦点多，耗时日久，业委会和代理律师都需要有足够的耐心。”
有报道称，2022年，苏州某小区物业公司除去各项物业管理费用开支后，将3年结余的近百万元广告公共收入全部分发给业主，每户领取几百元；南京江北新区泰山街道大华锦绣华城榴美颂，向业主发放公共收益，分红金额按照5元/平方米计算，总计金额100.4361万元，这些都成为美谈。
一家优秀的物业企业对小区日常管理相当重要，除了参与保洁、安全服务之外，还能带来资产运营收益，管理好的小区，不仅能提供良好的居住体验，还能提高二手房的升值潜力。对于物业公司来讲，市场竞争激烈之下，提升项目服务品质和业主满意度是非常核心的工作任务，这其中就包括了如何提高小区公共区域的资产管理能力，公共收益公开透明更不可或缺。
·交汇点记者刘海琴于英杰
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