最近有朋友咨询王庄板块的国贸榕上项目，一起来了解一下。
一、项目基础信息
项目位于晋安区国货东路南侧，与世欧王庄项目隔路相望。目前板块内在售项目较少，大部分在售商品房都集中在东二环东三环，对王庄板块特别中意的客户可选择性很少。
项目区位图
项目由厦门国企国贸地产开发建设，占地面积约23亩，其中绿地4.66亩，容积率1.68，限高60米。项目周边界面相对一般，尤其靠近东侧是几十年的老旧社区，加上有医院、废品回收站等影响，为项目减分不少。
项目鸟瞰图
项目规划安置型商品房123户，集中于1楼为商品房，仅142平米一种户型，2T2户，共88套。目前项目尾盘在售，仅余十几套在售，基本剩余低楼层。同楼层东西头价差约29万/套，楼层价差约6万/套，客户可以根据情况选择适合自己的楼层和朝向。
二、土拍回顾
2020年12月16日，厦门国贸通过摇号以最高限价4.46亿竞得宗地2020-72号地块，平均楼面地价17102元/㎡。地块商业建筑面积不少于2000㎡且不超过2500㎡，需建设全龄养老设施建筑面积2500㎡并按7137元/㎡回购，需配建7600㎡安商房，销售均价为18900元/㎡。
土拍信息
分析：2020年底的福州土拍热度仍然较高。国贸最终摇号竞得该宗地块，且楼面价不高，按照最终35500元/㎡的备案价格，利润较为可观。近两年国贸在福州接连竞得土地，除了个别闽侯项目去化较差外，其余去化都相对较好，也增强了国贸继续在福州做大做强的信心。而由国企开发的楼盘，在如今房企接连暴雷的情况下，对购房者而言也算稳定民心。
三、户型介绍
142㎡四房两厅两卫
项目仅设计142㎡一种户型，分东西端头，两梯两户电梯可直接入户，主要吸引改善客群购买。四面宽的设计可以保证充足的阳光入户，端头户型保证了每个空间都有充足的采光，且设计了入户花园，从户型上看具备了改善户型的特质。
四、区位配套
由于项目位于二环内，商业、医疗配套齐全。
项目位置
大型交通站点：
公交象园站（8路；29路；59路；74路；76路；81路；97路；112路等）约200米
市青少年活动中心站（16路；17路；74路；88路；169路；305路；319路等）约400米
大型商业配套：
世欧广场约600米
福州特艺城约700米
周边教育或学校：
福州市光明小学约300米
福州市象园小学约400米
福州十八中象园校区约200米
闽江学院附中约1000米
周边医院：
福州市第一医院约1400米
福州市第六医院约1100米
福州医大附一医院约1800米
五、销售情况
项目于2021年10月23日首次开盘，首开88套全推，当日去化约68套。客户以国货路、象园街道周边地缘改善客户为主。经备案网查询网签情况，截止目前实际网签套数低于开盘对外数据，不知道是不是存在网签延迟的原因。
2楼网签情况
5#楼网签情况
下半年福州楼市整体陷入低迷，大多数开盘项目去化不佳。好在该项目可售仅88套，不管首开去化情况如何，相信地缘性客户足够消化该楼盘，只是时间的问题。
六、实景照片
项目未做样板房，可看性不大，唯一的亮点是天桥的设计，后期会保留。由于地块小且为安商混合社区，可展示的面积有限，国贸也未投入很多费用去打造示范区。
项目案名
示范区
水景
沙盘图
七、销售价格
项目备案价销售，下面以备案价来计算一套房源供读者参考（不代表案场最终成交价格）：
142平米四房两卫
销售总价约：5040000元
销售均价约：35500元/㎡
可贷款金额约：5040000*0.7=3520000元
首付款：504=1520000元
贷款利率：5.4
20年月供：24015元/月
30年月供：19766元/月
看了这个总价和月供，只能感叹福州的有钱人确实不少，而这还只是福州一个普通改善楼盘。
八、楼盘总结
项目竞品很少，尤其是在二环内王庄板块，之前板块内的宏发御榕府也是同样的小型社区，31000元/㎡的价格经过近一年的销售周期也已经清盘。不得不说的是国贸榕上的定位还是比较精准，虽然有安置型商品房的影响，仍然定位了改善型产品，看中的就是板块内老旧社区的改善需求客户。
价格上来看，总价相对较高，如果不局限于本板块，500万以上的总价在东二环、南二环等板块还是有不少的选择。当然福州很多本土客户因为生活习惯的问题，对其他板块还是存在一定的抗性，加上板块内较为完善的商业、学校、医疗配套，成熟的交通路网，相信项目的去化周期不会很长。
另外说下项目目前商业在售，一拖二的社区底商价格在3-4万/㎡，超出了市场范围。有考虑购买底商的可以再继续观望。
