文/庞无忌
在持续下行探底并一度出现加速下滑态势之后，2022年末，房地产市场出现重大转折。
特别是12月中旬以来，决策层连续表态：《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》明确提出“支持居民合理自住需求”；国务院副总理刘鹤明确“房地产是国民经济的支柱产业”；近日召开的中央经济工作会议将“稳定房地产市场”置于有效防范化解重大经济金融风险任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。
2023年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。其中，四个领域的变化将成为明年房地产市场的发展转折的重要注脚。
其一，重新认识房地产业的角色此番官方明确房地产是国民经济的支柱产业。一方面，房地产业是重要增长动力源。中央财办有关负责人指出，房地产业占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成。
另一方面，房地产业也是重要风险源之一。房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。
2003年，中国首次在官方文件中明确房地产业是国民经济支柱产业。此后，房地产业迎来了近20年的高速发展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“稳定”。
央行副行长刘国强近日谈及房地产业时表示，支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可。他认为，“房住不炒”的定位不能偏离，要以惠民生为落脚点，以稳市场主体为重要抓手，优化金融监管制度，加大金融支持力度。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，既然是支柱产业，考虑到其对经济、金融、财政、百姓权益、社会保障等方面的影响，保持稳定、避免大起大落就是行业和市场治理的主旨。
其二，房企融资支持将加速落地在过去一个多月时间里，信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房地产融资，官方近日还允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
诸葛找房数据研究中心认为，从11月开始，房地产相关政策正式向着“保主体”过渡。预计在接下来一段时间内对房企的融资支持力度将会保持，会有更多的房企获得融资支持。
据中指研究院统计，在信贷融资（“第一支箭”）方面，60余家银行计划向100多家房企协议授信合计约4万亿元人民币。自11月以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告（“第三支箭”）。
业内人士认为，2023年房企融资支持力度还会继续加大。
此外，中指研究院认为，明年官方还将支持房地产企业实施重组上市，支持房地产上下游整合，加快风险出清，进而改善房企资产负债状况。
克而瑞研究中心认为，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，房企供给侧改革渐近尾声。
其三，改善性需求或将“挑大梁”2023年，住房消费将成为中国扩大内需的重要内容之一，其中改善性购房需求有望“挑起大梁”。
根据克而瑞研究中心统计，近年来改善性需求已成为中国楼市的主力。今年同样如此。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕表示，从今年国内房地产市场的产品成交结构上来看，刚需、首改类产品比重呈全线收缩态势，而改善类住宅产品成交占比全面上扬。
但今年以来，多数房地产支持政策都是针对首次置业的刚需群体，潜力巨大的改善性需求则多数依然沉睡。李宇嘉认为，未来商品房市场企稳，带动内需和消费，改善性需求释放是关键。
如何释放这部分需求？中央财办有关负责人此前指出，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
多家机构认为，这意味着限制性政策将会逐步退出。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，目前一线城市“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格，后续或从特定人群着手，如从人才、多孩家庭、产业人群等方面进行更精准的调整优化，释放特定人群购房需求。二线城市在降低首付比例、调整“认房认贷”界定范围等方面仍有较大优化空间。
李宇嘉表示，明年可能会放开部分核心城市的限购、限贷、限售等政策，从而释放改善性需求。同时，目前存量房流通效率差，下一步可能在流通环节通过税收减免，下调房贷利率和首付比例，降低成本促进循环。
其四，向新发展模式平稳过渡中央财办有关负责人表示，要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。
李宇嘉认为，官方信号表明向新模式转型要注意把握节奏，不能太急，也需要避免金融、财政、土地等各部门单边突进，而是更有系统思维，在发展中解决问题，在长期内解决问题。
2023年能买房吗？上述分析表明，明年会有更多支持性政策鼓励刚性和改善性购房者入市，改善其居住条件，届时购房者有望在信贷、税费等领域享受一定优惠，降低购房成本。
但需要注意的是，政策端对“投机炒房”的严厉态度一如既往，而且随着市场分化加剧，盲目投资或者单边对赌房价上涨将难再有所获益。
来自：国是直通车
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