万科在组织架构调整上又有新动作。10月13日，就近期的组织架构调整和人员变动，万科方面回应北京商报记者称，本轮调整将进一步加强开发经营业务的组织集约化建设，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘。而此次涉及人事变动的是，广佛公司原总经理曹江巍接替卢冰，重回北方负责北京区域，而卢冰则调任至新成立的办公事业部担任负责人。
按照以往房企的架构调整规律，一般是以年为单位进行组织架构调整。但今年以来，万科调整的频率和力度明显变高。一系列动作，也呼应此前万科所立下的“军令状”：全力推进降本增效，实现2024年全年管理费用同比再降15%。
原核心班底不变，曹江巍回京
根据调整方案，此次调整涉及万科华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开经派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。其中，东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。
据了解，卢冰是万科北京区域的“老人”，2005年就已经担任万科北京公司的副总经理，曾为北京万科拿下多个项目，此后卢冰调任天津，负责天津万科管理。在2019年卢冰重回北方区域担任副总经理，协助当时的区首刘肖负责北京公司的工作。2021年6月，万科曾对组织架构进行了一轮细拆，将当时的五区域细分为七区域，拆分后的北京区域包括北京、天津、河北、山西、山东，首席执行官为原北方区域执行合伙人卢冰。
卢冰执掌北京区域后，为了消化前几年在北京市场上的项目存量，北京万科在土地市场上销声匿迹了很长一段时间。去年8月，万科摘得通州邓家窑地块，时隔四年半后重返北京土地市场。地块项目定名为万科东庐，已于去年11月开盘。
记者了解到，在刚刚过去的“十一”假期，万科东庐7天销售116套，金额破5亿元，成为北京市场上的热销楼盘。
尽管有热销项目加持，万科北京区域经过几年的沉寂，业绩已与其他区域有较大差距。2023年万科财报显示，北京区域销售额506亿元，在万科整体销售额中占比仅13.5%；而同期南方区域和上海区域销售额则分别为892.7亿元、1291.4亿元，占比分别为23.7%、34.2%。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此次万科北京区域人事调整，主要是为了进一步强化项目运营与收益及管理的目的。在卢冰任职期间，北京区域的销售业绩可能并没有达到万科总公司或者说股东的预期，另一方面是因为在北京项目的经营运营的项目收益并不理想。在诸多原因下，把像曹江巍这种更有项目运营经验、有收益管理的人才，调到北京区域任职，是正常的组织架构调动。对于曹江巍而言，能否扭转北京区域销售额的疲态、如何破局成为其接下来面对的重要挑战。
办公事业部独立，架构集约化
万科为卢冰安排的新职务——办公事业部负责人，这是一个新成立的部门，主要职责是进一步提高万科旗下商业、办公资产的经营效益。卢冰在万科任职期间，也曾有过经营性业务的管理经验，这在一定程度上与新成立的办公事业部的相关业务适配。
北京商报记者梳理发现，此次架构调整也是万科年内第三次调整。早在今年1月，万科就宣布成立商业事业部，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。此次成立商业事业部，意味着万科将商业板块提到了与开发业务和已经独立上市的物业板块同等地位。同时，万科南方区域也迎来新任区首，由周轶群接替了老将孙嘉担任南方区域的首席合伙人。
并且，在今年3月，万科针对南方区域组织框架进行调整，调整为八大城市公司，多位城市总经理人事换防。据了解，重组后南方区域由原来的12个公司变为8个，即深圳公司、广佛公司、万溪公司、东莞公司、珠西公司、福建公司、海南公司和广西公司。
易居研究院副院长严跃进表示，随着房地产行业步入深度调整阶段，各大房企纷纷对其组织架构进行优化调整，并伴随着人员的流动与变动。这些举措的核心目的在于寻求企业发展的新突破，以适应市场的变化和挑战。在当前竞争激烈的市场环境下，房企必须通过内部结构的优化和人才的合理配置，来提高运营效率，增强市场竞争力。
据不完全统计，近两年已有超过20家房企开展了类似的组织调整，例如精简整合区域、减少管理层级、加强本部对重点项目的扁平化管理等，其中包括华润、中海、招商等头部央企。
万科方面表示，本次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。在当前各类支持市场稳定的政策陆续出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策带来的市场机遇。
今年上半年，万科罕见出现业绩亏损，其中开发业务的结算收入同比下降34.6%，结算毛利率降至10%以下。分区域来看，上半年，万科开发业务仅在华中区域、西北区域的权益净利润为正，其余五个区域全部亏损。全部区域中，营收占比最高的上海区域的权益净亏损约4.92亿元，亏损程度最大的北京区域约18.55亿元。
面对业绩承压，万科曾宣布制定“瘦身健体”一揽子方案。根据计划，未来两年万科计划削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。此外，万科将全力推进降本增效，实现2024年全年管理费用同比再降15%。
北京商报记者王寅浩李晗
