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2018年,杭州开始正式实行新房住宅摇号政策。当年5月,良渚新城的碧水澜天华庭(推广名:融信澜天)推出404套房源,均价18560.88元/平方米,吸引11927户家庭登记,中签率仅为3.39%,成为摇号以来杭州首个“万人摇”。
融信澜天实景
截至2021年末,杭州楼市共出现了32次“万人摇”,主要分布在勾庄、三墩北、良渚新城、未来科技城等热门板块。摇号过程中,也产生了不少让大家印象深刻的故事。比如,因国立公证处的软件问题,城北的臻城幸福里(推广名:城北万象城幸福里)临时改由杭州市禹航公证处摇号。当时,该项目推出596套房源,23760户家庭报名登记,中签率仅2.5%。
幸福里实景图/张向芳
杨柳郡园交付实景当时来看充满发展潜力的新兴板块也产生了多个“万人摇”。最集中的莫过于大江东,产生了包括江与锦城(推广名:龙湖江与城)、金色和庄以及融创智城(推广名:杭州融创城)等。
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实事求是的说,部分“万人摇”板块是真香。
西湖国际城实景图/尹琪慧
板块内的紫西花语城(推广名:中国铁建西湖国际城)的新房售价在23000-24000元/平方米之间,三次开盘都是“万人摇”,可见当时有多受欢迎。得益于交付时间早、踏上了学区房的顺风车,紫西花语城的确有过“站5奔6”的高光时刻。但当时惜售的房东们,现在可能已经后悔了。去年下半年开始,二手市场明显出现压力,紫西花语城也不例外,不少房东甚至主动下调价格,降价幅度在几万至100万不等。好找房数据显示,项目近期共有165套房源挂牌,挂牌均价为55307元/平方米,但近6月的最高成交价也只有47011元/平方米,最低的甚至只有33732元/平方米。中介表示,网签或存在“做低”的情况,实际成交价一般在47000-48000元/平方米,比最新的板块限价(28100元/平方米)还高了70%左右。
梧桐郡实景图/张巧英这样的价差的确非常诱人。情况类似的还有未来科技城的翡翠城佩兰苑和环秀府(推广名:华夏四季),以及良渚的碧水澜天华庭等,二手房价格都是新房的两倍左右。
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但并非所有板块、所有项目都能有如此明显的涨幅。一些交付不久的“万人摇”也正被卷入价格战,租金、售价都可能远不如预期。
江与锦城实景图
大江东的江与锦城就是其中之一。2019年时,江与锦城的开盘价为17800元/平方米,一套90平方米的总价在160万元左右。但如今,同等面积的挂牌价在220-250万元之间,实际成交价在200-230万元间不等,急卖的可能更低。有中介透露,当时有客户用足了杠杆,就连首付都是向别人有偿借的。以现在的售价来看,这笔投资的收益微乎其微。要是再算上占房票等隐性成本,甚至可能是亏损的。其实,江与锦城本身条件并不错,背靠龙湖江东天街,南面还有大江东宝龙广场,步行范围内就有地铁7号线启成路站,与杭州高级中学启成学校也只隔了两个路口,大部分配套都近在咫尺。但是,整个大江东的热度回落,江与锦城也无法走出独立行情。
西溪公馆交付实景
业主供图还有知名的溪水园(推广名:远洋西溪公馆),很多媒体都已经报道过,当时的毛坯售价约28000元/平方米,近期的二手成交均价为41000元/平方米。周边中介也表示,因为房源量大、投资客多,房价并不稳定,且有下行趋势。更重要的是,“跑不起来”的溪水园还拖累了整个板块,尤其是西溪之星、耦园等周边项目。紧挨着西溪湿地的低密项目,本该是个“香饽饽”,但在溪水园入市后明显感受到了去化压力,成交价停留在50000元/平方米以内的越来越多。
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如果,我是说如果,当初就能预见今天约17万套的天量库存和月均成交4000套的去化速度,大家还会这么不管不顾地往里冲吗?我想不少人会冷静一些,至少那些盲目投资的会冷静一些。涨潮的时候,我们看到的都是一片汪洋大海;退潮了才知道,有些是礁石、有些是海滩、还有些是海沟。同样是涨价,我们该分清哪些是靠讲故事、哪些是靠真实力。在市场高峰,除了这32个“万人摇”,还涌现出一大批“限售红盘”。如果是自住,那只要买到都是对的;但如果是投资,你现在会不会有些焦虑了?尤其是那些借钱、借票来炒房的。目前,市场对于后期的走势看法并不统一,但在前景不明朗的情况下,很多人会选择“落袋为安”,这就意味着更多次新房将涌入二手市场。供需的天平或将继续倾斜。选房前,切忌盲目,多看多跑多问,别让情绪带走了理智。