文丨西部菌
疫情影响，调控加急，“三道红线”落定……刚刚过去的2020年，对房企的考验，不是一般大——尤其是对一些区域性房企而言。
这方面感触最深的，应该就有“广西一哥”彰泰。
2021年的第一个星期，这家在2020年上半年还宣告要进军房企前三十强，并挖来蓝光前总裁张巧龙，随后开启一系列全国扩张的地方龙头房企，却传出一个大变动：
尽管在公开回应中，双方都极力回避了“收购”二字，但舆论，普遍将它当作是百强房企在2021年打响的并购第一枪。具体真相如何，相信不久就会有答案。
但无论是否是并购，这两家房企的牵手，在房地产格局大洗牌的窗口下，无疑都极具象征意义。只是，前路几何，尚让人不敢太乐观。
01
先说说彰泰。
对有着近30年发展史的彰泰来说，2020年绝对是百感交集的一年。
先是5月，与常年合作伙伴广西建工上演了公开“决裂”的大戏，友谊的小船说翻就翻。虽然此后不久双方就公开和解，但从现在来看，这一幕似乎为彰泰在2020年的“不顺”埋下了伏笔。
6月，原蓝光集团总裁张巧龙空降南宁，担任彰泰集团董事长兼总裁。鉴于张巧龙作为蓝光全国化和蓝光嘉宝上市的重要功臣，彰泰挖来张巧龙，一时间备受期待。
毕竟，资本化和全国化，正是长期偏安一隅的彰泰亟需的关键一跃。
但，事实证明，有的路在过去没走，2020年就更难走了。
张巧龙在上任半年左右即离职，而彰泰最终也未能成为第二个蓝光。
全国化方面，不能说彰泰没用力。2020年，这家在广西深耕近30年的公司，在东、中、西部都有出手，拿地城市包括南京、无锡、武汉、南昌、玉溪等。从一些地块的溢价率，就不难看出其全国化的决心。
只不过，习惯了当“地头蛇”的彰泰，在全国化的布局上多少有点“力不从心”。南京项目被曝无证施工，甚至一度传出华东区域将被撤销——“水土不服”的症状颇为明显。
当然，全国化的出师不利，可能只是促使彰泰与旭辉合作的原因之一。
有分析称，彰泰因为没上市，信托等非标融资，是其主要渠道。然而，就在彰泰大举全国化的这一年，作为其“金主”之一的四川信托暴雷，以及信托监管的趋紧，让彰泰的融资空间不可避免受到挤压。
这对于急于全国化的彰泰来说，到底意味着什么，不言而喻。
另一边，彰泰的销售收入也出现了明显降速。据克而瑞，2020年，彰泰集团实现全口径销售额为224.5亿元，排名第117位；实现权益金额161.4亿元，排名第114位，比2019年低了足足三分之一，并跌出全国百强。
在遭受“多面夹击”的背景下，拥抱“大腿”，似乎成了彰泰为数不多的选择。据说，旭辉与彰泰之间只接触了一个月左右就达成了合作协议——形势之紧迫，可想而知。
02
但是，旭辉会是最好的“小伙伴”吗？
就在彰泰与旭辉签订协议的同一天，旭辉控股发布了2020年销售业绩。
2020年全年，旭辉控股累计实现合同销售（包括合营企业及联营公司的合同销售）金额约2310亿元，几乎是压线完成了2300亿的目标。
说到旭辉，与前20强的多数房企相比，这家闽系房企算得上是低调。其创始人林中也公开说过，“企业家不要太张扬”。
但这几年旭辉的扩张步伐却并不“低调”。2017年，旭辉正式跨入房企千亿俱乐部；2018年销售金额突破1500亿，2019年突破2000亿，可以说是顺利完成了连跳。
即便是在2020年的诸多逆境下，旭辉也开启了一系列的买买买。
媒体统计，旭辉前三季度拿地花费478亿元，位列主要房企第14名，拿地金额较上年同期大幅增加30.6%，平均拿地成本较同期高出42.7个百分点。
但是债务问题也随之出现。
2020年中期业绩数据显示，旭辉剔除预收款资产负债率74.24%，踩中红线；有息负债达到1052.69亿元，同比增长11.08%；一年内到期的有息短债252.55亿元，同比增长52.30%。
而从2014年的138.6亿到2019年的1037亿，旭辉有息负债5年间增长了7.5倍，年复合增长率达49.6%。
虽然就短期债务来讲，旭辉的偿债压力不算大。但是，随着规模的继续扩大，对债务的平衡，毫无疑问将更为考验这家力求做“三好生”的房企。
而且值得注意的是，旭辉目前的扩张模式，比较依赖于合作方式，这导致权益占比相对较低，增收不增利的困境较为明显。如2019年，旭辉的权益销售额仅占总销售额的一半左右。
因此，与一般房企相比，评估旭辉的真实家底，更不能仅看它的销售金额。这也在一定程度上能够解释，为何旭辉在逆境下仍要加速扩张，乃至与彰泰达成战略合作。
此外，高速扩张中的后遗症也比较明显。这几年，旭辉在长沙、苏州、重庆等多个城市都出现质量维权。
03
回到此次合作。
如果旭辉与彰泰最终形成并购关系，这倒是典型的大鱼吃小鱼。
从双方发布的公告，都强调了未来要“深耕广西”。而广西市场，旭辉算是新来者，2017年入场以来的表现只能算是中规中矩。2020年中报显示，旭辉在广西的新项目只有南宁云玺台。
在这样的背景下，旭辉到确实可以借助“地头蛇”来加速完成在广西的布局，至少在土地储备方面将获得直接优势。
对彰泰来说，有了一位两千亿大哥的壮胆，在全国扩张和继续深耕广西方面，也自然底气更足，
但是，与项目合作不同，这种公司层面的战略合作，涉及的细节和需要处理的关系非常多。比如最终交易价格、具体合作项目等合作细节，据说还需在60天尽调完成后才能确定。
此外，彰泰的债务及其他负担，也需要在双方之间合理划分。
如媒体通过企查查发现，彰泰的企业自身风险高达805条。与公司关联的635起司法案件中，多为买卖合同纠纷、物业合同纠纷以及商品房销售纠纷。
这方面并非没有前车之鉴。像去年初，世茂“代管”福晟后就涉及管理团队的整合、债务的划分等诸多争议。目前离预想中的“双赢”局面有相当距离。
当然，两个公司“抱团”，还涉及两种企业文化的磨合。
另外，还想提醒的一点是，彰泰虽然在广西确实是“一哥”，但面临的压力不可小觑。
比如，日前克而瑞发布的2020南宁房企20强显示，身为“广西一哥”的彰泰，在首府南宁并未表现出王者霸气：仅位列房企权益金额榜第9，面积榜第10。
这些年，广西的战略区位优势不断突显，也自然吸引了一大批全国房企的抢滩。彰泰一边要开拓新市场，一边要维持本土优势，这本来就是压力，寻找“外援”，也在情理之中。
不过，联想到2017年，彰泰集团董事长黄海涛在接受采访时的一番肺腑之言——还不拼命做大就要被大的“干掉”了！与新来者旭辉联手，到底是双赢，还是被“干掉”，在此时或许仍要打个问号。
