文/庞无忌
2023年，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，楼市相关政策转向。过严过紧的房地产政策逐步松动，基础性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地产市场向新时代迈步。
2024年房地产市场会出现怎样的变化？21日至22日召开的全国住房城乡建设工作会议透露玄机。在部署2024年房地产相关工作时，会议指出，重点要做好两件事：一是稳定房地产市场，二是构建房地产新发展模式。
稳定房地产市场被“置顶”此番会议将稳定房地产市场置于住房和房地产板块工作的首位，其重要性可见一斑。会议提出，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
具体来看，相关政策或从三方面发力。
一是2024年核心城市将继续优化调整房地产政策。
根据当地楼市实际情况、由各城市因城施策，对当地房地产政策进行优化调整将受到支持。近期，青岛、唐山、郑州等重点二线城市密集全面取消限购，明年这一范围还将继续扩大。
此外，2024年，各地有望进一步加大对首套和改善性住房的支持力度。例如继续下调首套和二套房首付比例、房贷利率等，降低民众购房、换房门槛。年末，京沪两城也落地了购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、降房贷利率等，传递重磅利好信号。
二是稳妥处置房企风险，做好“保交楼”。
当前，房地产风险主要体现在房企债务化解和新房保交付等方面。中央经济工作会议明确提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
中指研究院企业研究总监刘水指出，近期有报道称央行等三部门召开金融机构座谈会，重点提出了“三个不低于”指标要求（各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），同时，房企“第二支箭”融资持续获得支持，多家上市房企完成股权融资。
他预计，2024年房企资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。此外，“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。
房屋交付风险发生的根源在于预售制度。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，2024年，相关部门将进一步强化预售资金监管，现房销售试点或进一步扩围。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对资金硬缺口和难度比较大的保交楼项目，一定要压实地方政府责任。他认为，2024年，将进一步加强预售资金监管，全面严肃预售资金专款专用原则和按照预售资金管理办法来规范。
三是重拳整治房地产市场秩序。
在市场转型阶段，官方特别强调整治市场秩序，这也是稳定楼市的重要方式之一。
易居研究院研究总监严跃进认为，这是希望房地产市场回暖是以秩序稳定为前提的，否则秩序混乱下的回暖会出现新的风险。
构建房地产发展新模式系“治本之策”针对构建房地产发展新模式，中央财办有关负责人近日表示，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。自2021年中央经济工作会议首次提及“探索新的发展模式”以来，我国构建房地产新发展模式的进程不断向前推进，方式也逐步明确。
如何构建房地产发展新模式？
此番全国住房城乡建设工作会议提出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
严跃进认为，构建新模式包括要素联动新机制、房屋全生命周期基础性制度、三大工程建设、建好房子等内容。他认为，当前房地产领域面临创造新赛道的发展机遇，而要真正走向这条新赛道，关键点在于建设好房子。
陈文静也认为，本次会议进一步明确我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，会议强调要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。
“好房子”供给量增加一方面意味着供需的匹配度会更高，另一方面也将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。她认为，房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，“有利因素”正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。
李宇嘉则表示，全面推进预售和现售并存的开发销售新模式，逐渐向现售模式转型，彻底解决预售制下保交楼等问题，也是房地产新模式的重要组成部分。
来自：国是直通车
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