原定于9月14日上午公开出让的越城区（镜湖）中心区8号地块，因为竞买人不足3人，转为挂牌出让。
千呼万唤的“镜湖地王”，犹如一声哑炮，声势宏大，黯然消声。
在疯抢土地的当下，镜湖核心区土地流拍让人意外，但细想，却似乎又在意料之中。
｜壹
镜湖核心土地流拍原因
人口未聚集，商业开发有压力
单纯从地价来看，5624元/㎡起的楼面价并不离谱，但真正让传闻中要来抢地的万科、龙湖、华润、世茂等知名开发商望而却步的，是这块地的规划条件：总建筑面积42万方，其中15万方商业和4万方酒店！
要知道，这块地正对面就是佳源广场16万方超大体量的商业综合体！而镜湖的常住人口有多少？晚上去数灯光，都能数出来。
让众多精明的开发商退却的原因很简单：人口未聚集，商业开发压力山大啊。
跟大部分城市的新兴区域一样，从2002年设立镜湖新区，到2016年撤销新区，人气聚集始终是个难题。
十多年了，镜湖的房子越建越多，像百合花园、金色家园、赞成美林虽然交付多年，但入住率极低。
镜湖数得上的配套也就是奥体中心、文化中心和科技中心，关于生活配套寥寥无几，仅有的也就是外滩几个项目的一点底商，以及二环北路边、不咸不淡地存活着的颐高广场5万方商业。
所以不是大牌房企太精明，而是现实太苍白。
就算有开发商以挂牌的方式拿地，地价再便宜，如此巨大体量的商业，也是烫手山芋。
｜贰
“中心区不变原理”
2500年，绍兴的中心区不变
新兴区域需要时间发展，十年八年是常事。但一家人的生活，衣食住行一日三餐却耗不起。
中国城市化运动高歌猛进，很多城市就像大饼一样，越摊越大，但其实每个城市的中心区，基本没有大的变动，这个就是“中心区不变原理”。
国际上如此，如纽约的曼哈顿、伦敦的西区，100多年前就是城市的中心区，现在依然是。
国内也不例外，以北上广为例，过去30年，城市至少扩大了5到10倍，但中心区丝毫没有动摇。
今天，北京城扩展到了七环，教育最好、房子最贵的地方却还是东城、西城；上海已经开发了浦东、崇明等新区，最繁荣的还是黄浦、静安；杭州不管并入多少县市，城市框架如何拉大，上城区和西湖区依然是杭州的市中心。
回到绍兴，在绍兴人的观念里，别说袍江，就是镜湖，他们也觉得好遥远。
2007年以前，坤和、金昌和北辰联合开发大滩区域时，绍兴人觉得环城河以外都太偏远，十年过去，绍兴人勉强觉得二环以内还算市中心。
十年，从环城河到二环北路，市中心不过往外扩大了1000米左右。
绍兴的城门，是一道明显的心理界限。
｜叁
借着绍兴马拉松的东风
绍兴中心区迎来质的飞跃
这条心理界限并非毫无根据。
虽然近年来，镜湖和袍江的势头很猛，镜湖房子也越造越高档，但要消费还得跑到银泰城和世茂，孩子上学还要努力挤进鲁迅小学或北海小学，头痛脑热还是去人民医院。
“繁华不过北复线（二环北路）”，绍兴最优质生活、教育、医疗资源，全部聚集在一环、二环以内的中心城区！只有45平方公里的中心城区如此重要，正是在于能优先享受绍兴城最优质的资源。
这种优质资源的聚集，是绍兴城市经过漫长的发展而形成的，有时甚至不是行政力量能够左右的。
绍兴在镜湖新建新行政中心，力图用政治中心转移来转变城市发展方向，但更多绍兴人还是选择留在老城区，这是人们在用脚投票。
其实，绍兴中心城区积蓄了2500年潜力，厚积但未薄发。
作为中国历史文化名城，绍兴一度陷于“浅开发，赚薄利，短期规划，零打碎敲”。如今，借着举办国际马拉松的东风，绍兴邀请杭州G20改造团队，耗巨资实行中心城区全面升级改造，再过不到二个月，主城区的道路和景观将会得到大幅提升。
这是绍兴对于中心城区整体规划设计、整体化改造的一次尝试，背后折射出的，是绍兴政府对于中心城区新一轮开发提升的决心。
拥有难以复制的地段优势、人口高度聚集、文化资源高度密集、各项配套十分完善，老城区在进行统一规划改造之后，将会迸发出难以估量的价值。
这也是为什么融创这样的全国一线房产大鳄不惜以地王的高价，也要争抢中心城区原浙涤厂地块，坚定地选择绍兴中心城区的原因。
比起新兴区域，积累深厚、人口兴旺的绍兴中心城区即将王者归来，繁华再临！
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