信心，还是需要真金白银才看得真切
一、近30万平居住用地入市，高新区经历了什么？
从三发电的近3年才出让一块土地，到3个月内连挂4块地，2022年的高新区一改往日“遮遮掩掩、欲说还休”的楼市姿态，政策端、土地端一起发力，大有就此引领大连市场的姿态。
1.这4块地都在哪里？
关于华润已经拍得的名仕智慧谷地块，笔者上篇已经专门进行过分析，感兴趣的看官可以翻阅之前的文章。
首先，我们看一下此次计划出让的3块土地的相关情况
从位置可以看出，本次土拍，高新拿出了诚意
大高(2022)-4号宗地，位于高新区龙王塘街道黄泥川村金川家园小区南侧，分为A、B区两个地块，总用地面积超10万㎡，总建筑面积超19万㎡，其中A地块容积率2.5，B地块容积率1.25。这块地位于旅顺南路板块，属于黄泥川半导体产业园的配套住宅。因为与高新中心有一定距离，因此，起拍楼面积7656元/㎡并不算高，而且建面超19万㎡，算是近几年高新区难得的大地块了。
大高(2022)-5号宗地，位于高新区凌水街道大有恬园小区北侧，分为B、C区两个地块，总用地面积近3万㎡，总建筑面积超4万㎡，其中B地块容积率1.6，C地块容积率1.48。这块地位于高新区成熟区域，和高新万达商圈有一定距离，体量不大，但地块容积率比较低，起拍楼面价10450元/㎡。
大高(2022)-6号宗地，位于高新区广贤路西侧，科海街北侧，用地面积超2万㎡，建筑面积超6万㎡，容积率为2.9。这块地位于华润置地刚摘得的地块旁边，位置是3块地中位置最好的。
2.从限购解除到优质地块土拍，高新为何180度大转弯？
截止到5月11日，2022年全国累计134个省市出台了231次纾困政策。频次逐月提升，单4月共66个城市出台政策，超过一季度的总和。在政策内容上也不断丰富，随着纾困政策越来越多，当前的政策走势相较于一季度出现了显著的变化；一是在城市能级上越发提高，上海、深圳、杭州、苏州等核心城市相继入场，连被誉为炒房者禁区的长沙也拿出松绑政策提振楼市，另一方面政策力度越来越大，笔者之前就曾分析过楼市政策放松的路径，政策的放松会随着市场的不断下探而逐步加大力度，由开始的加快审批速度逐渐演变成为对于限贷、限购等核心调控政策的放松。
政策放松的背后是不断下探的楼市，4月全国百城商品住宅价格成交面积环比下降21%，同比降幅50%。五一假期日均较4月日均降幅为75%，在这样的数据背后，大连的楼市自然也不例外。
自21年9月开始，大连市新建商品住宅的价格指数持续下滑，成交均价累计下滑程度接近1%。而在这普遍下滑的市场中，高新区的市场表现可以说是整个大连楼市为数不多较为亮眼的地区，相较于通过降价走量的140及体育新城板块，高新的市场因为供求关系的原因依然保持着不错的势头，也真是基于这种原因，本轮政策的放松组合拳才会选择高新做为落脚点，毕竟其他区域很难起到预想中对于全市的拉动效果。
瑞府是其中仅有的未进行促销，未启动分销且销售较高的项目
二、告别土地稀缺的高新区会成为下一个体育新城吗？
当看到如此集中的土拍信息时，笔者脑海中第一个浮现出来的画面就是体育新城，自2013年开始，借助规划，体育新城逐步增大该区域的土地供应量，巅峰期近100万方的土地供应吸引了招商、中海、绿城、万达等一大批开发商纷纷进入，初期的土地供应确实起到了拉升市场的作用，但是密集且大量的土地供应带来的效果就是导致了住宅产品的严重同质化以及需求过剩，这使得体育新城出现了一个有趣的现象，新房的价格要低于正在挂牌出售的二手房，使得早期入场的购房者苦不堪言，也彻底将该板块拖入深渊。
看到这里是不是觉得高新区目前的土拍与体育新城的昨天极其相似，同样的具有潜力的板块，同样密集的土地供应，同样随之而来的相同产品的入市，高新区与体育新城踏入同一条河流，相信各位看官心里大概有了自己的判断。笔者的判断则是大概率不会，其原因大致有一下几点:
1.相较于体育新城，目前出让的板块面积较小，且多位于核心板块。
比起动辄十几甚至几十万方的供应，这一轮高新的土拍就要温和得多，最大的黄泥川地块土地面积为10万方，而位于中心的两个地块则是3万方左右的体量，这样的体量对于目前供应不足的高新中心板块而言是一个比较安全的范围，况且高新区内多山多坡地的地形条件也决定了中心板块难有大面积地块出让，这在一定程度上保障了高新区域的供求健康程度。
2.相较于体育新城这种新开发区域，高新发展成熟且客源稳定。
高新区与体育新城最大的区别在于，高新区自身有着内生的购房需求，一方面，得益于早些年土地供应的缺乏，目前在住的许多居民也都到了改善换房的节点（大有地块以及名仕地块较为明显），且相较于体育新城完全依赖外部区域客户，高新区客户相对稳定，他们工作学习在这里，自然也会在片区内改善，更为重要的是，高新区产业的发展会不断吸附周边区域人口形成需求增量。从这一角度而言，高新区走上体育新城老路的可能性较低。
写在最后
想必当前楼市的走势是所有人都始料未及的，其实，归根结底，楼市的发展与经济有着很强的关联关系，关心国际形势的看官可能也都知道，最近大洋彼岸进入了新一轮的加息周期，做为深度参与全球经济的我们自然不能独善其身，大概率也要跟上加息的步伐，所以当前的松绑就显得尤为紧迫，可以预见到的，更大一轮的宽松及救市即将拉开帷幕，套用央视解说员常用的一句话，留给XX队的时间，不多了。
