自东莞二手房指导价实施以来，二手房市场长期低迷，成交量的下滑带来的是二手房价格的不断探底。
目前东莞市场上真实流通的约5.7万套二手房中，有很大一部分业主想卖掉手中正在跌跌不休的房子，换一套更加保值的房子。
很多业主急于脱手，市场却不见起色，只能看着自己的房子一天天跌出历史新低。
最近，笔者接触到东莞不少换房置业的人群，深有感触。
1）东泰荣华苑T座楼梯房168万卖出，转换了一套金域华府100平的三房。
2）从运河东一号90平的四房，换到了深业松湖云城190平的户型。
3）麻涌珠江东岸六期碧海蓝湾花园86平的三房换成恒大御景90平的三房。
4）星河传说迪纳公寓72平的两房卖320万，准备接下来星河传说二期的打新。
其实，往往市场越差，越是换房的好时机。
这时候降价卖掉在东莞楼市新格局下毫无优势的房子，去买东莞楼市新格局下优势较大的房子，提高居住舒适度和房产价值是最划算的。
今天的文章具有较高的投资指导价值，淘房志建议大家：
不管预计未来房价怎么走，这几类房子都应该尽早出手，否则只能烂在手里占用资金和名额。
抓住楼市窗口期，及时优化手中的房产才是聪明人的选择。
老破小：楼梯房、户型奇怪、设计过时的房子
尽快降价卖掉手里的老破小，比如楼梯房、户型奇怪、设计过时的房子。
城区的石竹新花园是典型的老破小代表。
小区建成于2003年，楼龄已经接近20年。
户型设计奇怪，一套102平的三房，空间狭窄逼仄又不通风。
这类小区因为建设时间早，在越来越讲究居住品质的当下，很多设计都已经过时，人车不分流、楼梯房等等，居住体验感极差。
还有隔壁的中心新天地，建于2004年，同样接近20年楼龄。
在投资价值上，这两个小区前期涨幅过猛，价值已被透支，后期涨幅很有限。
同在西平片区的金地格林小城，由于年代过于久远，外立面的墙壁上锈迹斑驳，有些墙体都已经脱落。
还有新中银金色华庭、新世纪豪园、现代经典花园、新世界花园…这些都可以说是上个世纪的老古董了。
一般来说，5-10年的次新房是一个楼盘的黄金升值期，楼龄超过20年房子居住价值大打折扣，投资价值也逐渐丧失。
留在手上后期涨幅基本为零，保值都是个问题。
卖掉非核心地段的房产，置换核心地段的房产
尽快卖掉非核心地段的房产，回笼资金置换核心地段的房产。
不增值也好保值，不保值也好变现。
之前有一些卖掉核心地段的房子买到非核心区甚至远郊的业主，这样只会离核心区越来越远，想回来也越来越难。
比如麻涌等水乡片区的房子，典型的二手楼盘有碧桂园十里江湾、万科珠江东岸……
这些地方的二手房价格目前在1.5万-2万左右，价格洼地的优势已经不明显。
并且这些地方与核心区在交通上的联系也不紧密，受到核心区辐射的作用也很小。
依靠自身的经济和产业很难支撑后期的房价涨幅。
在最新公布的2022年上半年东莞各镇街GDP排名中，水乡片区的望牛墩、中堂、洪梅这几个镇街都排在最后几名，100亿GDP都不到。
东莞楼市已经走过普涨的时代，分化越来越明显，核心区和镇街的价差会越来越明显。
目前东莞城区5万左右的价格与非核心区2万左右的价格差并不明显，对比深圳核心区与远郊价差高达10倍。
随着东莞楼市进入分化时代，核心区优质房产会卖到10万+，而这类非核心地段的房产价格则会停留在2-3万，这样的价格差才是正常的。
新房供应多的区域的房产
有天量新房供应区域的二手房也应该尽早出手，比如东南临深区域的凤岗、塘厦等镇街。
现阶段东莞的新房市场已经呈现出冰火两重天的现象，城区新盘火到摇号，东南临深片区的新房无人问津，去化困难。
其中有一个很大的原因就是城区新房供应稀缺，临深供货量大出现的供过于求的局面。
稀缺的才是有价值的。
以标杆项目大运城邦为例，在高峰期卖到3万多，现在的价格也是在3万左右，基本上在原地打转。
而南城的金域华府从3万涨到6万多，涨了一倍以上。
2021年市场不好的情况下，是凤岗新房供应集中爆发的时间段，供应量剧增，叠加需求量减少，新房库存越积越多。
新房卖不出去，开发商只能降价促销，这样一来二手房更加难。
之前凤岗新房卖4万的时候，二手房卖3万还有价格倒挂的优势。
现在一些开发商为了去库存，打骨折价，不少盘降到了3万+，甚至降到了2字头。
在很长一段时间内，东莞核心区新房供应少，临深片区海量新房供应的格局不会被改变。
因此这个片区二手房未来的涨幅也被压得死死的。
公寓：涨幅不高、租金回报率低
还有一类要尽早脱手的房产是公寓，可以说东莞80%以上的公寓都不具有投资价值。
就算位于东莞核心地段的公寓，涨幅依然十分有限。
黄旗山脚下的万科皇马郦宫49平17年买的价格为120万，目前的二手房价格为125万，涨幅较低。
位于南城总部基地旁边的UCC寰宇中心，49平的户型18年开盘价格为105万，现在的二手房价格为95万，还跌了10万块。
还有一点是，东莞公寓不但涨不起来，租金回报率也不高。
以UCC寰宇中心一套50平的loft为例，挂盘价95万，月租金2500元，大概要30年左右才能回本。
公寓虽不占用名额，但会消耗你手中的子弹，套在手上什么也干不了。
市场越差，换房成本越低
在当前的市场情况下，想把这类房产卖出去并不容易，降价或许是唯一的办法。
有人认为，现在市场不好，想要把房子出手，只能割肉。
很多人舍不得降价卖掉自己的房子，总想等市场好的时候再看看。
回头发现想要置换的房产已经涨到自己够不到的价格了，而自己手中的房产却越来越贬值。
想高价卖掉自己不想要的房子，再低价买入别人好的房子，这样的想法是不现实的。
不仅要降价，还要把价格调到小区或片区当前综合性价比最高的一套。
我们要知道，在市场不好的时候，这几类房子跌得最惨。
市场企稳的时候，优先上涨的也肯定是核心地段的优质楼盘，而这几类房产涨幅肯定会远远落后于你置换的房子。
所以如果你手中持有这类房产，不要犹豫尽快出手。
