作者｜ADolphin
2021年，房地产相关政策收紧，“三道红线”威压之下，龙头房企正加速出货，整个行业进入“现金为王”的阶段。
在这样的背景下，是否进一步买地扩张？花多少钱买多少地？成为众多房企谨慎考量的重点。
“进”，易被套住，负债率增加，现金流吃紧。“不进”，土地储备告急，未来销售额疲弱。两难之下，昔日的“地王”融信中国给出了选择。
近日，融信中国豪掷142亿，拿下杭州7宗宅地，超过华润置地、融创等企业，成为此次杭州集中土拍中，拿地数量、金额最高的房企。
有业内人士称，融信中国此次高额拍下的土地，利润空间极低，稍有不慎，容易出现亏损。
融信为何要买下这样的土地？实际上，是它不得不买。
据了解，杭州是融信中国营收及销售额的主要贡献城市，然而如今融信在杭州的市占率却在缩减。若不进一步扩张，未来融信在杭州的可销售楼盘数就会缩减，进一步影响销售业绩。
而销售额是房企回款的主要渠道。在如今的高压市场环境下，现金流是保证企业能持续存活的重要指标。另一方面，买地也是为了保持一定的“土储”增长，是融信战略之一。
值得一提的是，就在2个多月前，融信中国发布的2020年财报显示，同期融信总负债为1794.49亿元，其资产负债率81.29%。
高负债时，又大笔买进杭州新土地的背后，是融信的焦急。
穷小子19岁创业，成新晋“地王”作为融信中国的创始人，欧宗洪低调又内敛，比起百亿的身价，他总是强调，失败和教训才是他最珍贵的财富。因为，每一次失败，可以让他重新站得更高。
1971年，欧宗洪出生在福建莆田最贫穷的一个农村。父母都是农民，因为没有自己的房子，全家都住在祠堂里。上学的时候，买不起书包，也吃不饱饭。
为了家庭生计，比欧宗洪大12岁的大哥欧宗金，大7岁的二哥欧宗荣陆续辍学打工。从福建奔波到江西，从施工工人做到自己承接工程项目，两位哥哥都闯出了些名堂。
1990年，19岁的欧宗洪在哥哥们的帮助下，以工程项目切入开始自主创业之路。到了1995年，他正式创立莆田市交通工程有限公司。
随着交通项目的熟练运作，成为当地交通工程领头羊的欧宗洪开始介入房地产开发行业，创立了莆田市交通房地产开发有限公司。
作为家中幼子，此时二十出头的欧宗洪已经独自带领公司实现一年盈利千万。
2003年，历尽商场13年风雨的欧宗洪，又以福州为起点，大举进军福州房地产市场，创办“融信”。
从11个人的小团队起步，经过金融危机，险些破产，但挫折让欧宗洪越战越猛。2013年，熬过低谷期的融信集团正式进军上海房地产市场。
2016年，融信中国成功在香港上市。同年，无名小辈“融信中国”击败保利、万科等头部房企，以110亿元拿下上海中兴社区土地，刷新历史拿地单价，成为当年的“超级地王”，一战成名。
此后，融信并未停止“买买买”的脚步，从福州到上海，高调拿地、收割地王，比起利润，此时的融信更看重规模。
在欧宗洪的带领下，融信很快就通过强扩张、高周转、高负债，实现规模化。2018年，融信销售额飙升至1219亿元，晋级千亿俱乐部。
截至2020年12月31日止，融信集团共布局52个城市，总土储达约2871万平方米，位居中国房企21强。2020年全年集团合约销售额达到1551.73亿元，创始人欧宗洪身价达105亿元。
市值大跌，拆分物业上市表面的“风平浪静”始终无法抵消暗地里的“波涛汹涌”。
从销售额指标上看，2020年，融信顺利完成年度目标。但实际上，融信的销售额增速却达上市以来的最低值，缩水近10倍。这导致的最明显结果就是，2年前近150亿市值的融信，如今仅剩不到90亿。
这还不是最糟糕的，2021年4月，融信连遭两大国际评级机构下调评级，由“稳定”降为“负面”，市场对融信的现状表态并不乐观。
与此同时，融信中国股价近来一直在低位震荡，对比早期的11.28元/股，缩水近50%。
融信的危机，其实在当年成名之战就已经埋下。
2016年，为了规模扩张的融信以历史新高拿下上海中兴，紧接着就遭遇政策收紧，该地块就成为一颗“地雷”，砸在融信手中。
据计算，该地块的楼盘在政策调控下，只能以每平13万左右的价格出售，按照拿地价格和后期的建设投入，融信需以18万一平，方可有所盈利。然而尽管楼盘售价下调，但该地块目前还有76.8%的可售面积未曾出售。
这块“地王”也就成为拖累融信现金流的一大包袱。可谓是一步错，步步错。有业内人士称，“房地产行业最大的风险来自买了贵的地”。这一点，在融信身上得到了印证。
融信并非没有做过挽救。实际上，早在2018年，激进“地王”融信中国就已经意识到拿地扩张造成的高负债率有较大风险，并开始主动降杠杆。
彼时，欧宗洪多次强调“稳”。他表示，房企已经进入由规模增长到质量提升的转变。融信将做好规模、利润与杠杆之间的平衡。
由于负债承压，融资变难，融信在土地市场就开始愈发谨慎。但欧宗洪的谨慎更多是表现在拿地类型，而非拿地价格。
就以此次杭州拿地举动为例，在成交价上一骑绝尘。但融信中国表示杭州拿地的项目依然在公司的“安全线”内。
“安全”，是当下融信拿地的重要指标。欧宗洪称，在目前的环境下，不确定性因素比较大，融信拿地主攻一二线城市。虽然毛利率会低一点，但是安全性会高。杭州，就是符合这样条件的城市。
除了放缓了扩张步伐，欧宗洪还进行了回购、增持、改善股东结构、分拆物业业务上市等一系列动作。
房企加盟物业，推进物业上市，是这个行业另一个缓解困局的通用手段。这是因为，相较于重资产的房地产，轻资产模式的物业业务，更容易上市，可以融到更多的钱，从而减轻背后房地产公司的资金周转压力，为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。
融信也并不想错过这样的机会。2021年5月初，欧宗洪向港交所更新了“融信服务”的招股书，完成二度递表。融信服务，就是欧宗洪布局的物业板块。
除了融信，另一闽企阳光城于近日也在准备物业板块上市。截至目前，碧桂园、保利、中海等已经完成了物业分拆上市。恒大、华润置地也有明确的物业上市计划。
肉眼可见，即使此次“融信服务”上市成功，所面临的行业竞争也并不小。欧宗洪能否借此带领融信重整旗鼓，依然要画个问号。
