国庆假期，楼市确实出现了一波强势反弹，很多城市的房价都涨了。
别的不说，就连深圳旁边的大亚湾都涨了不少，有粉丝连忙打电话给我，问我要不要出手，一向低迷的楼市，这下给了大家不少希望。
那么这一波楼市行情，能不能持续？
关键在于官方后续还有没有更大的利好政策出台？说白了，就看后天（10月12日）的财政政策：
01，接下来到底该买房还是卖房？今天蒋老师好好给大家说明白：
第一，楼市行情能不能持续？关键看股市能不能顶得住？股市能不能顶得住？关键看后续财政政策如何发力？
很多人有一个认知偏见，他们认为楼市和股市就好像一块跷跷板，股市行情好，楼市行情就一定不好，不可能两个都好；
其实错了，楼市和股市是同呼吸、共命运，但很多人看问题，并不是全局思维，而是单点思维；
所以很多人会认为股市会分流楼市的资金，楼市也有可能分流股市的资金，或者说两者无法同步回暖，其实整体来看，楼市和楼市的回暖，以及低落，都具有很强的联动性。
第二，你看过去几年时间里面，楼市不断变冷，结果呢？官方推动股市回暖屡屡受挫，楼市一旦出现螺旋式下跌，直接把股市和实体经济拖入了泥潭；
反过来看，国庆股市火爆了之后，楼市也跟着火爆了，其实两者不存在争抢资金，因为市场上根本不缺钱，缺的是老百姓的信心！
信心比黄金更贵！
不信你去查一下，现在银行系统里面，有多少存款？仅仅把居民家庭存款、银行理财加在一起，差不多我们就有170万亿的资金，这些钱哪怕流入一半到楼市和股市，都足以把整个市场救起来，所以，眼下根本不缺钱，缺的是信心！
第三，当前经济面临的最大问题，是“资产负债表衰退”，是企业、居民家庭不愿意再加杠杆了，大家不愿意扩大投资了，这种情况下，如何解决？
只能是通过增发国债、地方债、增加财政赤字、扩大政府投资、减税降费，给低收入人群发放补贴，给老百姓发消费券，强行拉动经济。
所以，接下来经济能否回暖，关键看管理层的财政力度，后天，也就是12号，管理层举办新闻发布会，到时候，应该会一锤定音，给出巨大的财政利好！
第四，现在到底是买房还是卖房？我认为买房和卖房，都不应该急于这一刻，毕竟转折点还没来，想买房的朋友，一定要明白，置换大于一切！
把小城市的房子置换到大城市来，把大城市的房子置换到一线城市来，向上置换，才能让你的资产跑赢通胀！
但是向上置换，跨城买房，难度也是很大的，因为你不了解所购买的城市，它的产业分布、哪些板块的房子金融属性强？哪些板块的房子教育属性强？哪些板块的房子好租？哪些房子流通性好？
这些基础问题，你一定要先搞明白，所以我说买房不要急，并不是买对城市就一定涨，而是要把城市、板块、产品都研究明白了，十拿九稳去买房，才有胜算。
一线城市买房，我认为深圳差不多已经跌到位了，后续极有可能是业主反价了，因此，深圳买房两个思路：
一个是本地人如何买房？
那毫无疑问，首选南山和福田的二手房，因为价格有倒挂，以福田为例，同样的配置、同样的学区、地段、景观面，二手房单价跌到了6-7万，而新房价格在13万，这就是我说的核心城市、核心地段价格腰斩了，可以考虑入手了，后续反弹的空间比较大，现在就是不错的入手时机；
如果是外地人买深圳，我建议优先购买次核心板块，比如说北站板块的新房，单价5-6万，品质也可以，具备长升值潜力。
关于卖房这一块，如果不是低买低卖的置换，我建议先观望3-5个月时间，毕竟这一波行情还没有正式启动，国庆只是开胃小菜，行情一旦启动，我认为一线城市，明年一季度和二季度是一个不错的出货时机。
强二线城市，回暖速度稍微会慢一些，明年第三季度和第四季度，是一个出货时机。
02，刚需和投资者的买房建议第一，如果你是刚需，且又在核心城市，手里钱也够，就是下不了狠心去买房，此时呢，也别犹豫了。
毕竟你是早买早享受，还要准备生二胎，也要把父母从老家接过来，你还犹豫啥呢？说白了，房价涨与跌，不是你所操心的，难道跌了，你就不需要住房了吗？你要操心的事情，就是如何增加收入，打造正向稳定现金流，而不是把精力放在房价涨与跌；
第二，你是投资的，就想把老家多余几套房子卖了，然后置换一套核心城市核心地段的房子，用来做长线投资；
这个时候，我建议你以调研为主，强烈建议你花1-2个月时间，把长三角、珠三角、以及成渝城市群，这三个城市群的标杆城市，都调研一遍，再横向对比一下，这几个城市群的优势和劣势，最终选出适合自己的城市来投资。
教员说过一句话，没有调查，就没有发言权，你看1万篇文章，都抵不过你去调研一座城市来的更实际！
你不光要用眼睛看，还要用耳朵听，同时还要用脚步去丈量，用嘴巴去打听，用鼻子去闻一闻，调研城市，不是走马观花；
而是切身去感受这座城市的文化、产业、生活、交通、医疗配套、商业便捷指数；
其实你综合一圈调研下来，你会发现，还是北京跟上海得分最高；
其次是深圳、广州、杭州、成都；然后才是武汉、重庆、南京、天津、苏州；
最后是合肥、郑州、西安、长沙、青岛、宁波、厦门、福州、济南等城市；
03，具体购房建议如果你的买房风格偏稳健，且投资预算足够多，那北京和上海是可以考虑的；
当然目前在这两座城市买房，外地人还需要社保，如果你没有购房资格，不妨再等等，说不定，过两个月，京沪会把郊区松绑了，但从投资而言，郊区的价值还是偏弱的，尽管有轨道交通连接市内，但通勤时间和成本，就是抑制郊区房价的关键原因；
当然，如果你的买房风格，有点偏前卫，或者是想要有一个不错的升值空间，且首付款预算达不到200万，在100万-150万左右，这个时候，最好的选择，其实是深圳和广州，优先考虑深圳；
毕竟产业各方面，在全国有独特优势，且深圳的人口偏年轻化，城市活力要好很多，对外地人的吸引力也够强；
而且深圳这次把很多次核心板块都放出来了，总价600万左右，可以买到非常不错的改善房了，按照15%的首付款，90万，月供差不多2.5万-3万，有这个预算和月供能力的朋友，可以来深圳看房了。现在一直到年底，都是一个不错的进货时机。
买广州的逻辑，不太一样，因为广州全部放开了，且广州是一个单中心城市结构，那就是说，广州的价值共识，就是珠江新城，那这对于投资者来说，预算门槛会高一些，如果你的预算在1500万以上，是可以考虑到这里来捡漏的。
以上就是广深的购房逻辑！
接着，说一下成都的购房逻辑，其实成都适合门槛更低的购房者，长期持有是没问题的，毕竟成都的城市定位很高，西部地区经济中心城市、综合型枢纽城市、产业价值高地。
成都也是整个西部地区对外展示的窗口城市，基础配套、产业能级、人口规模、对外交流、以及城市舒适度，都是非常不错的，宜居宜业，总价300万-500万左右，可以在天府核心区买改善盘了。
按照15%的首付款，45万-75万就可以上车，首付款预算在100万，你就可以买成都最好的改善板块了，首付款预算200万，可以买麓湖大平层了！
但这个预算，在一线城市，只能买个刚需偏改善的房子。
北京的购房逻辑：
1，东西城，这两个板块依然是以学区房为主，北京学区房未来不会大涨，但东西城的强学区房可以持稳；
2，如果你想要买学区房，我建议你最好买学区的占坑房，不要太在于房子的居住属性，学区房只是一个工具，我们要看重的是金融属性；
3，海淀才是北京的灵魂，这些年把朝阳甩开了几条街，海淀的产业和学区都很强，产业的溢价消化了学区溢价，因此海淀学区房也获得了高流动性，在这个支撑下，房价升值预期也是最理想的。
4，海淀买房，首选西北旺、永丰、西二旗，其次预算不够，可以去清河、西三旗、马连洼。
5，这么说，并不是朝阳不能买，朝阳至今依然是北京的核心改善片区，朝阳区价值最高的是太阳宫，有学区和产业支撑，其次是望京，产业商业教育自成一体；新北苑，承接望京外溢；奥森和朝青，改善板块；
常营、双井，这些板块适合资金量不够的买家，作为备选板块；
长线来看，东坝、饼王，未来预期有望超过望京，但时间我认为最少十年打底；
6，丰台丽泽板块，商务区发展很不错，也是可以考虑，其次是丰台科技园，人气也比较旺，最后是玉泉营和新宫，也是可以考虑的。
7，昌平，是北京最牛的郊区，我最看好的是朱辛庄这个板块，因为靠近海淀，同时有产业加持，还有两条地铁，房子也是次新；
其次是考虑龙域和东小口、二拔子、回龙观，但要注意，回龙观这个位置虽然很好，但也有一个问题，那就是当初规划很一般，有些中庸，未来升值问题不大，但天花板不高，这种房子适合刚需自住，配套还算便利；
8，大兴，产业能力比较弱，所以房产升值有限，刚需购买，要围绕着地铁和次新去购买，预算可以的话，去看看西红门高米店板块，预算不够，去看看枣园黄村板块。
9，石景山，这里的价值也是围绕着海淀，学区房有限考虑鲁谷，次新选择古城，围绕着一号线和六号线做价值配置是没问题的。
10，通州、运河三角区，通州有一个最大的弊端，就是雄安新区横空出世，通州价值被大幅抽离，升值速度也慢下来了。
11，房山区，首选长阳；
12，顺义，沿着15号线去买，越靠近朝阳越好；
13，北京的老房子，尤其是老破小就不要买了，未来不会涨了，更多是自住功能，位置好的老破小，租售比没啥问题，买了也不会亏太多；
北京买房，大家要注意一个原则。那就是一定要围绕产业、地铁、学区、商业这四个要素，这个决定了房子的基础流动性，脱离了流动性，买房就是买彩票！
想要买到能够升值的房子，就要看周边的环境和产品是否给力了，当然，您的预算是关键，北京买好产品，好地段，门槛还是挺高的，预算1500万以上吧。如果低于这个预算，建议去广深看看。
