国庆假期,楼市确实出现了一波强势反弹,很多城市的房价都涨了。
别的不说,就连深圳旁边的大亚湾都涨了不少,有粉丝连忙打电话给我,问我要不要出手,一向低迷的楼市,这下给了大家不少希望。
那么这一波楼市行情,能不能持续?
关键在于官方后续还有没有更大的利好政策出台?说白了,就看后天(10月12日)的财政政策:
01,接下来到底该买房还是卖房?今天蒋老师好好给大家说明白:
第一,楼市行情能不能持续?关键看股市能不能顶得住?股市能不能顶得住?关键看后续财政政策如何发力?
很多人有一个认知偏见,他们认为楼市和股市就好像一块跷跷板,股市行情好,楼市行情就一定不好,不可能两个都好;
其实错了,楼市和股市是同呼吸、共命运,但很多人看问题,并不是全局思维,而是单点思维;
所以很多人会认为股市会分流楼市的资金,楼市也有可能分流股市的资金,或者说两者无法同步回暖,其实整体来看,楼市和楼市的回暖,以及低落,都具有很强的联动性。
第二,你看过去几年时间里面,楼市不断变冷,结果呢?官方推动股市回暖屡屡受挫,楼市一旦出现螺旋式下跌,直接把股市和实体经济拖入了泥潭;
反过来看,国庆股市火爆了之后,楼市也跟着火爆了,其实两者不存在争抢资金,因为市场上根本不缺钱,缺的是老百姓的信心!
信心比黄金更贵!
不信你去查一下,现在银行系统里面,有多少存款?仅仅把居民家庭存款、银行理财加在一起,差不多我们就有170万亿的资金,这些钱哪怕流入一半到楼市和股市,都足以把整个市场救起来,所以,眼下根本不缺钱,缺的是信心!
第三,当前经济面临的最大问题,是“资产负债表衰退”,是企业、居民家庭不愿意再加杠杆了,大家不愿意扩大投资了,这种情况下,如何解决?
只能是通过增发国债、地方债、增加财政赤字、扩大政府投资、减税降费,给低收入人群发放补贴,给老百姓发消费券,强行拉动经济。
所以,接下来经济能否回暖,关键看管理层的财政力度,后天,也就是12号,管理层举办新闻发布会,到时候,应该会一锤定音,给出巨大的财政利好!
第四,现在到底是买房还是卖房?我认为买房和卖房,都不应该急于这一刻,毕竟转折点还没来,想买房的朋友,一定要明白,置换大于一切!
把小城市的房子置换到大城市来,把大城市的房子置换到一线城市来,向上置换,才能让你的资产跑赢通胀!
但是向上置换,跨城买房,难度也是很大的,因为你不了解所购买的城市,它的产业分布、哪些板块的房子金融属性强?哪些板块的房子教育属性强?哪些板块的房子好租?哪些房子流通性好?
这些基础问题,你一定要先搞明白,所以我说买房不要急,并不是买对城市就一定涨,而是要把城市、板块、产品都研究明白了,十拿九稳去买房,才有胜算。
一线城市买房,我认为深圳差不多已经跌到位了,后续极有可能是业主反价了,因此,深圳买房两个思路:
一个是本地人如何买房?
那毫无疑问,首选南山和福田的二手房,因为价格有倒挂,以福田为例,同样的配置、同样的学区、地段、景观面,二手房单价跌到了6-7万,而新房价格在13万,这就是我说的核心城市、核心地段价格腰斩了,可以考虑入手了,后续反弹的空间比较大,现在就是不错的入手时机;
如果是外地人买深圳,我建议优先购买次核心板块,比如说北站板块的新房,单价5-6万,品质也可以,具备长升值潜力。
关于卖房这一块,如果不是低买低卖的置换,我建议先观望3-5个月时间,毕竟这一波行情还没有正式启动,国庆只是开胃小菜,行情一旦启动,我认为一线城市,明年一季度和二季度是一个不错的出货时机。
强二线城市,回暖速度稍微会慢一些,明年第三季度和第四季度,是一个出货时机。
02,刚需和投资者的买房建议第一,如果你是刚需,且又在核心城市,手里钱也够,就是下不了狠心去买房,此时呢,也别犹豫了。
毕竟你是早买早享受,还要准备生二胎,也要把父母从老家接过来,你还犹豫啥呢?说白了,房价涨与跌,不是你所操心的,难道跌了,你就不需要住房了吗?你要操心的事情,就是如何增加收入,打造正向稳定现金流,而不是把精力放在房价涨与跌;
第二,你是投资的,就想把老家多余几套房子卖了,然后置换一套核心城市核心地段的房子,用来做长线投资;
这个时候,我建议你以调研为主,强烈建议你花1-2个月时间,把长三角、珠三角、以及成渝城市群,这三个城市群的标杆城市,都调研一遍,再横向对比一下,这几个城市群的优势和劣势,最终选出适合自己的城市来投资。
教员说过一句话,没有调查,就没有发言权,你看1万篇文章,都抵不过你去调研一座城市来的更实际!
你不光要用眼睛看,还要用耳朵听,同时还要用脚步去丈量,用嘴巴去打听,用鼻子去闻一闻,调研城市,不是走马观花;
而是切身去感受这座城市的文化、产业、生活、交通、医疗配套、商业便捷指数;
其实你综合一圈调研下来,你会发现,还是北京跟上海得分最高;
其次是深圳、广州、杭州、成都;然后才是武汉、重庆、南京、天津、苏州;
最后是合肥、郑州、西安、长沙、青岛、宁波、厦门、福州、济南等城市;
03,具体购房建议如果你的买房风格偏稳健,且投资预算足够多,那北京和上海是可以考虑的;
当然目前在这两座城市买房,外地人还需要社保,如果你没有购房资格,不妨再等等,说不定,过两个月,京沪会把郊区松绑了,但从投资而言,郊区的价值还是偏弱的,尽管有轨道交通连接市内,但通勤时间和成本,就是抑制郊区房价的关键原因;
当然,如果你的买房风格,有点偏前卫,或者是想要有一个不错的升值空间,且首付款预算达不到200万,在100万-150万左右,这个时候,最好的选择,其实是深圳和广州,优先考虑深圳;
毕竟产业各方面,在全国有独特优势,且深圳的人口偏年轻化,城市活力要好很多,对外地人的吸引力也够强;
而且深圳这次把很多次核心板块都放出来了,总价600万左右,可以买到非常不错的改善房了,按照15%的首付款,90万,月供差不多2.5万-3万,有这个预算和月供能力的朋友,可以来深圳看房了。现在一直到年底,都是一个不错的进货时机。
买广州的逻辑,不太一样,因为广州全部放开了,且广州是一个单中心城市结构,那就是说,广州的价值共识,就是珠江新城,那这对于投资者来说,预算门槛会高一些,如果你的预算在1500万以上,是可以考虑到这里来捡漏的。
以上就是广深的购房逻辑!
接着,说一下成都的购房逻辑,其实成都适合门槛更低的购房者,长期持有是没问题的,毕竟成都的城市定位很高,西部地区经济中心城市、综合型枢纽城市、产业价值高地。
成都也是整个西部地区对外展示的窗口城市,基础配套、产业能级、人口规模、对外交流、以及城市舒适度,都是非常不错的,宜居宜业,总价300万-500万左右,可以在天府核心区买改善盘了。
按照15%的首付款,45万-75万就可以上车,首付款预算在100万,你就可以买成都最好的改善板块了,首付款预算200万,可以买麓湖大平层了!
但这个预算,在一线城市,只能买个刚需偏改善的房子。
北京的购房逻辑:
1,东西城,这两个板块依然是以学区房为主,北京学区房未来不会大涨,但东西城的强学区房可以持稳;
2,如果你想要买学区房,我建议你最好买学区的占坑房,不要太在于房子的居住属性,学区房只是一个工具,我们要看重的是金融属性;
3,海淀才是北京的灵魂,这些年把朝阳甩开了几条街,海淀的产业和学区都很强,产业的溢价消化了学区溢价,因此海淀学区房也获得了高流动性,在这个支撑下,房价升值预期也是最理想的。
4,海淀买房,首选西北旺、永丰、西二旗,其次预算不够,可以去清河、西三旗、马连洼。
5,这么说,并不是朝阳不能买,朝阳至今依然是北京的核心改善片区,朝阳区价值最高的是太阳宫,有学区和产业支撑,其次是望京,产业商业教育自成一体;新北苑,承接望京外溢;奥森和朝青,改善板块;
常营、双井,这些板块适合资金量不够的买家,作为备选板块;
长线来看,东坝、饼王,未来预期有望超过望京,但时间我认为最少十年打底;
6,丰台丽泽板块,商务区发展很不错,也是可以考虑,其次是丰台科技园,人气也比较旺,最后是玉泉营和新宫,也是可以考虑的。
7,昌平,是北京最牛的郊区,我最看好的是朱辛庄这个板块,因为靠近海淀,同时有产业加持,还有两条地铁,房子也是次新;
其次是考虑龙域和东小口、二拔子、回龙观,但要注意,回龙观这个位置虽然很好,但也有一个问题,那就是当初规划很一般,有些中庸,未来升值问题不大,但天花板不高,这种房子适合刚需自住,配套还算便利;
8,大兴,产业能力比较弱,所以房产升值有限,刚需购买,要围绕着地铁和次新去购买,预算可以的话,去看看西红门高米店板块,预算不够,去看看枣园黄村板块。
9,石景山,这里的价值也是围绕着海淀,学区房有限考虑鲁谷,次新选择古城,围绕着一号线和六号线做价值配置是没问题的。
10,通州、运河三角区,通州有一个最大的弊端,就是雄安新区横空出世,通州价值被大幅抽离,升值速度也慢下来了。
11,房山区,首选长阳;
12,顺义,沿着15号线去买,越靠近朝阳越好;
13,北京的老房子,尤其是老破小就不要买了,未来不会涨了,更多是自住功能,位置好的老破小,租售比没啥问题,买了也不会亏太多;
北京买房,大家要注意一个原则。那就是一定要围绕产业、地铁、学区、商业这四个要素,这个决定了房子的基础流动性,脱离了流动性,买房就是买彩票!
想要买到能够升值的房子,就要看周边的环境和产品是否给力了,当然,您的预算是关键,北京买好产品,好地段,门槛还是挺高的,预算1500万以上吧。如果低于这个预算,建议去广深看看。