为什么桂林临桂的房子这么便宜？来自许多临桂有房人、买房人心灵的拷问。
（上面这个价格有点儿夸张，但4000多的二手房在临桂确实不少。）
昨天没事儿逛论坛，看到一位网友发了张临桂二手房房源价格的图片，并问：为何临桂的房子如此便宜？
是啊，临桂作为桂林新中心，市政府所在地，万达广场、吾悦广场都开业了，云轨率先建设区域，一院两馆、新会展中心……集万千宠爱于一身，为何房价如今才5000多一平？跟周边县城差不多。
不但一般人不理解，就连许多开发企业也没弄明白，恒大城卖了几年，房价基本跟开盘时没什么两样；金科牛气哄哄地进临桂，到头来也逃不过打折促销的命运；碧桂园倒是入乡随俗，打骨折也卖，不到6000的精装房全年供应……甚至有的房企暗下决心，轻易不到临桂拿地了，房价不涨，销量堪忧，何谈利润？
不同群体，对临桂“有爱有恨”，前几年来临桂投资买房的，在临桂拿地做开发的，对临桂房价横盘的现状是恨铁不成钢，能给的都给了，还是如今这个“熊样”。
对于桂林刚需买房的，临桂5000多的房价，部分楼盘还另送一个车位，这个价格简直不要太香，何况临桂又是桂林新中心，各种配套都不缺，总价不到50万，能买套不错的三房，顺便车位也搞定了，这价格还要啥自行车？
我们先不去讨论，临桂的房价是涨好，还是不涨好，立场不同，结论也不同。我们只是来聊聊，临桂房价为何会是如今这个样子，也回答下论坛这位网友的疑问，为何临桂的房子怎么便宜？
（这个盘的价格，可以说是临桂的价格标杆了）
（一）临桂房价5000多，便宜么？
回答上面问题之前，首先要弄明白，临桂目前的这个房价算不算便宜。
讨论某种商品的价格是高是低，最直观的方法就是同类对比法和成本分析法。首先我们来跟桂林老城区横向对比下。
桂林老城区2020年商品房成交均价8800元/平米左右。临桂区商品房成交均价5800元/平米左右。两者相差3000元/平米。也就是说，同样一套100平米的房子，在临桂买总价要低30万。
上面这个价格只是数字上的对比，实际上临桂不少楼盘都有买房送车位的活动，市区项目很少有这个活动，把这个算进去，实际价差还要大一些。
当前临桂众多项目清水房的实际成交价也就5000出头，按售价5000元/平米进行简单测算。税费大约在800元，土地成本约1000元，高层建安成本2000元左右，销售成本暂且按6%（含中介佣金、销售人员提成等）估算，大约300元。上面这几项相加就到了4100元。还要计算人力成本、财务成本，如果再送一个车位，车位的成本也要5、6万一个。剩余多少，大家也心里都有数。
如果哪个人讲，在临桂做房地产开发是暴利行业，估计那些老板们要在心里骂娘了。
（这个价格，还送一个车位，凶残不？）
通过横向纵向一比，临桂的房价确实是底。也有网友讲，临桂的房价应该2000一平才合理，对于这种观点的，大飞哥也不想多费口舌，你行，你来盖？
（二）临桂房价低的深层次原因
黑格尔有句名言：存在即合理
没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。临桂房价从2018年下半年以来，横盘至今，甚至有小幅下跌的原因在哪里？背后有什么力量，让一个各方面配套不断完善的新区，房价不升反降？
1、城市基本面决定，楼市内需有限
在广西谈房价，绕不过一个五象新区，这几年五象成为广西房价上涨的标杆区域，价格从几年前四五千一平，涨到目前2万+，这个涨幅让人瞠目结舌。
同样是重点打造的新区，为何临桂不能复制五象的房价上涨轨迹？
表面上看，两者确实有很多共同之处，都是这些年政府重点打造的新区，都有CBD概念等等。但仔细分析，却发现两个区域差异实在太多，根本不是一个数量级的对手。
在国家强首府发展战略的指导下，南宁是集广西之力建设的中心城市，五象就是中心的中心，从这个逻辑来推导，五象如今的房价冠绝广西，也就没什么稀奇的。
广西虽然是经济弱省，但集广西的有钱人，支撑起五象的房价还是绰绰有余。
桂林弱也是弱在这里，虽然建设临桂的决心和行动一直是坚定不移的，成就也是有目共睹。但桂林城市经济实力摆在着，综合排名在柳州之后，这些年甚至有被玉林、贵港等地赶超的趋势。
市区人口160多万，城镇居民可支配收入38145元，财政收入200亿（含周边县城）。
经济基础不仅决定上层建筑，也决定一个城市的房价水平。这就是为何北上广深这些一线城市房价都涨上天际了，还是控制不住；为何浙江、江苏等经济大省，一些县城的房价都到一两万一平了，都比桂林这个世界旅游名城的房价高。
桂林的城市经济实力以及人口规模决定了每年分流到新区置业的人群基数十分有限，再加上桂林老城区也不断有项目开发入市，老桂林人又安土重迁，更习惯在自己熟悉的区域买房安家。
在2010年前后，临桂楼市销量首次赶超老城区，达到100万平米左右，如今临桂楼市年销量已经超过250万平方米，单靠桂林本地需求的增长，无法支撑起如此大的市场规模。
2、内需不足，外需来补，波动大，风险高
上文说到，单靠桂林本地购房需求，是无法支撑目前临桂楼市这么大的体量。这些年临桂楼市销量的增长主要靠外销来实现。
2020年临桂置业的购房者中，广西省外客户占比超过40%，这还是在疫情影响下，外地客户大量减少的情况下。在一些楼盘外地客的比例甚至能达到70%以上，这是一个很夸张的数据，说明这些年临桂的房子有一半是被外地人买了。
当然这些买房人中有一些确实在桂林工作和生活，只是户口属于外地。但是这些人当中，确实有大量的投资客，或者有旅居、养生养老置业需求，短期内不在桂林居住的人群。
从购房者置业需求和区域组成看，临桂楼市跟北海、防城港这些地方有很大的共通之处，外地购房者占比都很大。
初看，外地客户占比大也没什么问题，谁买不是买。但实际上，这里面涉及市场驱动力的问题。但凡市场波动小，房价涨得稳的地方，都是内需型市场，本地需求强劲；而靠外需来拉动的市场，涨得猛，跌得快，风险也高。
这从2019年以来，北海、防城港的楼市调整上也可以看出，好的时候火得一塌糊涂，房价蹭蹭涨；这两年加之疫情影响，市场凄凄惨惨戚戚，投资客想出手，降价也难卖。就连之前被炒得火爆的环京楼市，房价也落了个“腰斩”的命运。
风险高、波动大是外向型市场、投资主导型市场的通病，通俗来讲，就是根基不牢，一旦风吹草动就容易摔跟头。
3、供应量太大，价格战越打越凶
上面说的城市人口基数、经济发展水平是决定临桂房价水平的基础因素，接下来说的供过于求是决定房价短期波动的直接原因。
近十年来，临桂房价总体经历两次上涨周期，一次是2013年前后，临桂正式撤县设区，在各种利好的刺激下，楼市迎来一波上涨行情。
另一次也是距离我们最近的一次，是2017年至2018年。在去库存政策、棚改推动下，全国市场由冷转热，临桂外地投资市场迅速打开，楼市量价齐升。
距离我们最近这次的临桂楼市的爆发，除了上面说的因素以外，还有一个重要因素，就是供应量不大，短期出现了供不应求的情况。
在2017年，依然还记得临桂山水凤凰城推新，购房者、中介人员连夜排队抢房的情形。因为外地购房者比较多，大家对总价低的小户型需求量很大，而那时市场在售项目就那几个，只要是有满足购房者需求的产品，这个盘一定不愁卖。当时是买房的到处找房子买。
而如今，虽然市场成交总量依然不小，但楼盘却普遍觉得日子不好过，有的时候一个月也卖不出几套。市场由卖方市场彻底向买方市场转变。
很大原因是现在的楼盘太多了，碧桂园、恒大、金科、联发、新城控股等这些企业都是最近三五年进入临桂市场的。单单彰泰一个企业在临桂的在售项目就有6个（彰泰红、彰泰中央城、彰泰欢乐颂、彰泰滟澜山、彰泰冠臻园、彰泰金桥水岸）。
从2018年下半年以来，临桂市场一直处在供过于求的状态下，有机构统计，临桂最近两年每年的供应量都不低于400万平米。单2020年，临桂楼市新增库存就达到百万平方米级别。
另外，大量快周转楼盘也加剧了临桂供过于求的形势。对于一些本地房企而言，尚且可以因销定产，即根据市场情况，灵活调整开发节奏，市场不好，就减少供应。
但快周转企业不同，项目必须服从区域、总部统一安排，从拿地到上市销售，资金回正，再到项目清盘，每个节点都有严格的时间限制。超过时间点未完成，不但奖金工资被扣，严重的会直接下课。
所以，这就逼着这些盘拼命往前冲，明知市场差，供过于求，依然按照既定开发节奏。如果卖不动，宁愿降价割肉卖，要速度，要回款。
这时其他楼盘被迫跟进，市场就那么大，你降价了，我如果不降，就更卖不动了，市场就陷入价格战的恶性循环。
（三）临桂房价的未来趋势未变，以时间换空间
上周，跟临桂某项目老板问大飞哥，临桂楼市未来还有机会么？大飞哥坚定地回答：有
经历了长期的横盘后，市场信心严重不足，无论是买方，还是卖方，对临桂楼市都有些看不懂了，有一些投资客甚至开始割肉离场。
对于临桂的发展，大飞哥依然看好；对于临桂未来房价，大飞哥长期依然看涨。
这句话不是胡扯的，是建立在对桂林发展、临桂发展的综合判断上。临桂房地产市场虽然经历了短暂回调，房价当下横盘，但区域发展的趋势未变，政府支持的力度未变，市场需求依然存在。
虽然临桂的房价无法与南宁的五象相比，但与桂林老城区巨大的房价鸿沟一定会越来越小。
只是临桂楼市目前巨大的供应量需要时间去消化，市场的事情交给市场，卖不动，涨不了，赚不到钱，开发量自然就下来了。
加上临桂的配套日益完善，能接受到临桂买房的桂林人，比十年前也多很多。
临桂房价未来的趋势，短期看平，长期看涨。
至于当下是否要去临桂买房，根据自身需求来决定。
