前几天,园长写过一篇文章,叫掐在楼市脖子上的手,正在慢慢松开,讲的是,政策底已到,楼市最黑暗的时期已经过去。
但黎明并不等于骄阳似火,出了ICU并不等于可以去蹦迪。
2021年底,市场确实还有好消息,但是,但是,但是,买房的逻辑也发生了根本变化。
这篇文章,或许会让很多开发商不爽,让很多中介不爽,但园长希望买家,能认认真真读下去。
首先,说说朋友圈的鸡血。
2022年,房价会不会V型反转,重新走出一波行情呢?我们先不下结论,来看看市场上的利好。
第一:一些区域的限价,比如花都已经取消,海珠等区虽然没有直接取消,但很多项目可以跟政府谈了,政策松动是不争的事实。
第二:部分项目透露,明年备案价可涨5%,这是又一次突破。
第三:年底放开限签,间接缓解开发商的资金压力。
这三点一出,很多人嗨了,各种救市说法甚嚣尘上,一些人甚至刻意发布假消息,鼓吹价格反弹,报复上涨,制造恐慌。
但是,你明白吗?
限价和限签的松绑会带来市场的回暖没有错,但价格涨不涨,这并不是决定因素。
目前,广州实行限购、限售、限离、限贷、限价、限签等政策,其中限购、限售、限离和限贷,是刚性政策。
什么是刚性政策,就是下发了红头文件的,是要严格执行,没有任何调节,商量的余地。
举个例子,广州户籍人口,一个家庭只能限购两套住房,在没有极端情况下,是不可能突破的,政府不会因为几个月市场冷淡,就轻易改变。
但限价和限签,是柔性政策,灵活度更高,也没有正式发文,可以根据市场情况调节。
比如限价,每个街道不同,每种户型不同;同时,可根据前段时间的实际网签,市场变化,进行上下调整。
广州一些地区之所以取消限价,或者松绑限价,是因为其已经没有存在的必要,限价3万,开发商2万5都卖不掉,限价还有什么意义。
为此,相对于刚性政策,限价和限签,对市场的影响并没有大。
真正影响价格的,根本还是供求,当供小于求时,不管怎么压,价格都会上涨或者变相上涨,而降低需求最直接的方式,就是限购。
2020年,黄埔、南沙为什么那么疯狂,就是在限购上,用人才政策松开了口子,需求一爆发,怎么能不涨?
看懂了这些,2022年房价会不会猛烈快速上涨,就有了基础认知。
你目前在朋友圈看到,很多开发商说元旦后要涨价2%,或者5%,涨价是可能,但更多,是逼定的手法。
毕竟,距离2021年结束还有9天,一天多卖一个亿,也是10个小目标。
好了,关于房价的涨跌,今天我还想分享一个心得。
供求关系,是基础;而购买力,则是催化剂。
很多人分析房价走势,会看经济、产业、交通、配套、开发商品牌、产品设计、景观等等。
这些都没错,但我觉得,更重要的一点,是购房者,也就是人。
喜欢看足球比赛的朋友,会有这样的感知,作为防守方,你可以选择追着球跑,但更聪明的后卫,会选择追着人跑。
因为,只有人,才能把球踢进球网,盯好了对方的人,球自然是进不去的。
买房归根到底,还是买家决定,一个板块,一个城市的房价能不能涨,根本就是市民的购买力。
好了,现在园长有几个灵魂问题,需要大家来回答。
2021年,你收入涨了吗?2022年,你的收入是持平,下跌,还是上涨。
2021年,你的工作稳定吗,收入稳定吗,2022年,稳定性是增强,还是减弱。
2021年,你对自己的未来,真的是乐观的,还是佛系的,或者多多少少有一点悲观。
我为什么这么问,是因为身边很多朋友,生活在不确定之中,哪怕是买房大军中,最最最稳定的公务员队伍。
广州很大,板块很多,不能一刀切,一概而论,一个片区在2022年,能不能涨,核心还是看地缘客户的收入稳定性,收入预期。
如果买家缺乏实力,缺乏动力,能维持这个价格,就烧香拜佛吧。
我建议大家,多去问问天河的朋友,海珠的朋友,黄埔的朋友,南沙的朋友,他们的收入情况,对2022年的预期。
楼市,从来就不是一个孤独的存在,它涉及的面太多,同时,其也是经济的晴雨表。
没有哪个地方的房子,能在大潮之下,独善其身。
说到这里,我们很多问题就可以不用纠结,比如珠江花城、天河壹品与城市之光,未来升值哪个更快。
你看天河有钱人,天河收入稳定的朋友,选哪里就一目了然啊。
保利天汇的涨幅,牛奶厂的二手,还不够说明问题吗?
找到这个城市,最有购买力的那群人,他们的状况如何,预期如何,更容易对楼价波动产生影响。
不要夸大,广州每年引进50万人,增城、南沙两个区的库存和货量,他们未必都能消化好嘛。
所以,真正愿意研究楼市,想抓住机会的人,不要轻易相信朋友圈的各种干扰信息,认真分析一下:
目前,政策的刚性如何?需求有没有打开?
目前,信贷的力度如何,钱容易到手吗?
目前,有钱人开始出动了吗,他们的钱从哪里来(比如卖一买一,比如收入增长),他们选择哪里,又选择怎样的房子?
供需、政策、购买力的交叉碰撞,才能决定房价的走势,看懂这些,你才能准确的看准行情。