前几天，园长写过一篇文章，叫掐在楼市脖子上的手，正在慢慢松开，讲的是，政策底已到，楼市最黑暗的时期已经过去。
但黎明并不等于骄阳似火，出了ICU并不等于可以去蹦迪。
2021年底，市场确实还有好消息，但是，但是，但是，买房的逻辑也发生了根本变化。
这篇文章，或许会让很多开发商不爽，让很多中介不爽，但园长希望买家，能认认真真读下去。
首先，说说朋友圈的鸡血。
2022年，房价会不会V型反转，重新走出一波行情呢？我们先不下结论，来看看市场上的利好。
第一：一些区域的限价，比如花都已经取消，海珠等区虽然没有直接取消，但很多项目可以跟政府谈了，政策松动是不争的事实。
第二：部分项目透露，明年备案价可涨5%，这是又一次突破。
第三：年底放开限签，间接缓解开发商的资金压力。
这三点一出，很多人嗨了，各种救市说法甚嚣尘上，一些人甚至刻意发布假消息，鼓吹价格反弹，报复上涨，制造恐慌。
但是，你明白吗？
限价和限签的松绑会带来市场的回暖没有错，但价格涨不涨，这并不是决定因素。
目前，广州实行限购、限售、限离、限贷、限价、限签等政策，其中限购、限售、限离和限贷，是刚性政策。
什么是刚性政策，就是下发了红头文件的，是要严格执行，没有任何调节，商量的余地。
举个例子，广州户籍人口，一个家庭只能限购两套住房，在没有极端情况下，是不可能突破的，政府不会因为几个月市场冷淡，就轻易改变。
但限价和限签，是柔性政策，灵活度更高，也没有正式发文，可以根据市场情况调节。
比如限价，每个街道不同，每种户型不同；同时，可根据前段时间的实际网签，市场变化，进行上下调整。
广州一些地区之所以取消限价，或者松绑限价，是因为其已经没有存在的必要，限价3万，开发商2万5都卖不掉，限价还有什么意义。
为此，相对于刚性政策，限价和限签，对市场的影响并没有大。
真正影响价格的，根本还是供求，当供小于求时，不管怎么压，价格都会上涨或者变相上涨，而降低需求最直接的方式，就是限购。
2020年，黄埔、南沙为什么那么疯狂，就是在限购上，用人才政策松开了口子，需求一爆发，怎么能不涨？
看懂了这些，2022年房价会不会猛烈快速上涨，就有了基础认知。
你目前在朋友圈看到，很多开发商说元旦后要涨价2%，或者5%，涨价是可能，但更多，是逼定的手法。
毕竟，距离2021年结束还有9天，一天多卖一个亿，也是10个小目标。
好了，关于房价的涨跌，今天我还想分享一个心得。
供求关系，是基础；而购买力，则是催化剂。
很多人分析房价走势，会看经济、产业、交通、配套、开发商品牌、产品设计、景观等等。
这些都没错，但我觉得，更重要的一点，是购房者，也就是人。
喜欢看足球比赛的朋友，会有这样的感知，作为防守方，你可以选择追着球跑，但更聪明的后卫，会选择追着人跑。
因为，只有人，才能把球踢进球网，盯好了对方的人，球自然是进不去的。
买房归根到底，还是买家决定，一个板块，一个城市的房价能不能涨，根本就是市民的购买力。
好了，现在园长有几个灵魂问题，需要大家来回答。
2021年，你收入涨了吗？2022年，你的收入是持平，下跌，还是上涨。
2021年，你的工作稳定吗，收入稳定吗，2022年，稳定性是增强，还是减弱。
2021年，你对自己的未来，真的是乐观的，还是佛系的，或者多多少少有一点悲观。
我为什么这么问，是因为身边很多朋友，生活在不确定之中，哪怕是买房大军中，最最最稳定的公务员队伍。
广州很大，板块很多，不能一刀切，一概而论，一个片区在2022年，能不能涨，核心还是看地缘客户的收入稳定性，收入预期。
如果买家缺乏实力，缺乏动力，能维持这个价格，就烧香拜佛吧。
我建议大家，多去问问天河的朋友，海珠的朋友，黄埔的朋友，南沙的朋友，他们的收入情况，对2022年的预期。
楼市，从来就不是一个孤独的存在，它涉及的面太多，同时，其也是经济的晴雨表。
没有哪个地方的房子，能在大潮之下，独善其身。
说到这里，我们很多问题就可以不用纠结，比如珠江花城、天河壹品与城市之光，未来升值哪个更快。
你看天河有钱人，天河收入稳定的朋友，选哪里就一目了然啊。
保利天汇的涨幅，牛奶厂的二手，还不够说明问题吗？
找到这个城市，最有购买力的那群人，他们的状况如何，预期如何，更容易对楼价波动产生影响。
不要夸大，广州每年引进50万人，增城、南沙两个区的库存和货量，他们未必都能消化好嘛。
所以，真正愿意研究楼市，想抓住机会的人，不要轻易相信朋友圈的各种干扰信息，认真分析一下：
目前，政策的刚性如何？需求有没有打开？
目前，信贷的力度如何，钱容易到手吗？
目前，有钱人开始出动了吗，他们的钱从哪里来（比如卖一买一，比如收入增长），他们选择哪里，又选择怎样的房子？
供需、政策、购买力的交叉碰撞，才能决定房价的走势，看懂这些，你才能准确的看准行情。
