一讼拆迁维权成功案例系列之二
起死回生，挽回祖宅补偿
关键词：上海浦东、城中村改造、棚户区改造、祖宅补偿、强行拆除、司法强拆
办案律师：李顺华
上海市浦东新区川沙新镇，李女士一家祖祖辈辈生活在这里，过着平静幸福的日子。随着浦东新区的城市化进程加快，原本属于较为偏远的李女士的村庄也被列入了征收改造范围。刚开始，李女士一家非常配合征收工作人员的工作，但随着征收进程的推进，征收工作人员只字不提对李女士继承的祖宅的补偿，只对新建的房屋进行补偿安置。征收方给出的理由是该住宅房屋是应拆未拆的部分，按照规定不应该给予补偿。李女士对此不认可，因此拒绝就整个宅基地及房屋签订补偿安置协议。可不曾想征收方直接对李女士房屋做出了征收补偿决定。幸好李女士法律意识比较强，及时向法院提起了诉讼。但是经过一审二审，均没有得到法院的支持。征收方很快就向法院提出了强制执行申请。在此情况下，李女士听说李顺华律师团队专业为被拆迁户维权，于是便在网上搜索李顺华律师团队的联系电话，委托李顺华律师团队代理其维权。
办案掠影
办案第一辑：及时向法院提出执行异议，结果没能避免被强拆的命运
因为李女士委托我们时，法院已经受理了征收方的强制执行申请，为了尽可能的保住房屋，避免被法院司法强拆，我们及时向法院提出了执行异议申请书。依据的理由包括：有所涉土地为集体土地，不符合按国有土地征收补偿甚至强拆的规定；对申请人房屋补偿所依据的评估报告明显违法，包括：评估机构是征收方单方面确定的评估人员，未依法对房屋进行实地勘测丈量；采用的评估方法也并非是市场比较法，同时损害了被征收人申请复核以及鉴定的权利。另外补偿决定遗漏了申请人应补偿房屋面积和土地面积。错误认定了案涉祖宅房屋的应补偿性质。但尽管我们提出了以上理由，并没有被法院采信，法院仍然作出了强制执行裁定。
办案第二辑：起死回生，起诉强拆行为违法！
经法院裁定由征收方组织实施的强制拆除，该强拆性质为司法强拆。众所周知，司法强拆是不能够向法院起诉强拆行为违法的。因此，就在当事人感觉事情已无力回天的时候，李顺华律师经细心研究补偿决定的内容发现，里面既不包含对李女士老宅面积的补偿内容，也没有具体的处理决定，也就是说补偿决定要求拆除的面积不包括老宅面积。但征收方在实施强拆时，却将李女士所有房屋全部拆除了。这明显超出了法院执行裁定的拆除范围。按照最高法相关规定，此类强拆行为仍然属于行政案件受案范围。于是事不宜迟，李律师立即代理当事人向法院起诉强拆老宅房屋违法的行政诉讼。该案立案后，在审理过程中主审法官就力促双方协商解决问题，很明显，法官已经认为强拆老宅房屋是违法拆除行为。该案件看来是打到了对方的七寸上。
办案第三辑：增加谈判筹码，另外起诉征收决定无效，并向高院申请，对补偿决定案再审。
由于开始征收时双方矛盾并未激化，当事人并未意识到需要向法院及时起诉征收决定案件。在委托我们代理时，已经超过了6个月的起诉期限，但根据法律规定，严重违法的行政行为可以起诉确认无效，而且该类案件是不受起诉期限限制的。因此我们仍然抱有一丝希望，向上海市中级法院提起了要求确认征收决定无效的诉讼。另外对于已经作出二审生效判决的诉补偿决定案件，也进一步向上海市高级人民法院提出了再审申请。其目的也是为了额外增加谈判筹码。
办案第四辑：经漫长的协商谈判，最终征收方支付了李女士老宅房屋的补偿款。
任何事情都不是一蹴而就的，本案的解决也是一波三折。虽然诉强拆案件主审法官主张调解，但由于起诉之前双方主张差距较大，征收方主张一分钱都不需要赔偿，而被征收人认为这是祖上留下来的合法财产，当然应当进行赔偿。虽然经主审法官做征收方的工作，但由于征收方属于行政机关，解决问题需要层层汇报研究，导致反复交涉，持续时间达到三四个月的时间。但由于法院审理案件是有审限的，一审必须在6个月之内审结，因此在主审法官的一再催促之下，征收方终于确定了对李女士的老宅补偿款。
律师说法：
本案有两个法律点值得注意：
一、根据《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定，征收之前，征收方应当组织有关部门对未登记建筑进行调查认定处理。本案中案涉房屋虽然是老宅基地房屋，没有取得现行有效的房屋所有权证。但该房屋有建国之前就已经取得的老房单。可以证明这个房屋是李女士家祖上修建的，并由李女士继承的合法房产。而本案中征收方并没有对案涉房屋进行调查认定，而是直接由工作人员口头说，这个房屋不在补偿范围内。而实际上，即便根据当地补偿安置方案，也明确提到存有老房单的房屋应当由征收部门调查认定后补偿。在这个关键程序上征收方式是缺失的。征收方正是想利用老房没有取得房屋所有权证这些弱点，试图满天过海剥夺被征收人对该房屋的补偿权利。当事人如果不通过法律争取，这块合法利益恐怕就白白丢失了。
二、不是所有打着司法强拆的名义实施的强拆，都不可以向法院起诉。如果实施强拆的征收部门超过了法院执行裁定所涉及的财产范围实施强拆，那么对超范围强拆的行为依然可以向法院提起诉讼。这一点是非常关键的，涉及到当事人被司法强拆后是否仍然有筹码的问题。而本案中，恰恰遗漏的老宅房屋是双方争议的焦点问题，因此通过起诉强拆违法，一方面可以给征收方施加违法强拆的压力，另一方面也可以直接面对处理老宅房屋是否应当补偿的问题。对本案在征收方作出补偿决定，甚至司法强拆后，仍然能够起死回生争取到合理补偿是至关重要的。
