提问:
肆哥,看了稻田的中海寰宇视界,觉得装修户型价格都能接受,想投资那个360w的一居租出去。要是几年涨的好点,我在置换到人人向往的海淀,学区+自住。您看这样的思路行吗?
建议:
1、行啊,其实只要是你自己能说服自己的思路都可以的。
2、在房山线的稻田站,寰宇视界精装商品,户型小区看着不错,买来自住合适。
3、网上看稻田站1居的租金差不多4000块。租出去一年算你5w,即使不置换,你的租售比才1.388。临近双井板块某小区的LOFT不到200w,租金比你这个多2000呢。你觉得你合算吗?这个你还别问我,我真不说,肆哥靠这个吃饭呢,哈哈!
4、咱这个地段、小区再好的装修也多租不出什么钱来,投入与产出不成正比。纯投资的很少有买精装新房,真的非常不合适。大多投资都是买装修一般的二手房,差不多就行了,租着不心疼。到房山来租房的也都是普通人图便宜,未必真爱惜房子。
5、出租不像自己住,租出去三年就能住出自住房十年的损耗。精装修就算毁了。寰宇视界的装修标准69平的就按每平4000也得27.6w。相当于租金加上小区涨幅。至于涨幅只能算少,不能算多。又不是什么热点位置小区。房产的价值主要由地段儿体现,稻田的地段儿很好吗?没看到有什么特殊的设计规划。。
6、当然爱惜房子的也有,前段时间陪朋友去海淀看房,本来是想看完就找业主聊聊价格,没两天租户直接给买下了,听说业主要卖,租户说是租了几年住着习惯了,自己也很爱护房子,小区地段都不错。要不自己还得在折腾,干脆给业主加点钱,先让业主卖给自己了。哪说理去。
7、你还要几年后上海淀学区+自住,好位置就万柳中关村,占坑儿600-700w起,自住都得1000起,宜居好点的也得1500左右。你买了寰宇之后这里就暴涨到能上海淀学区+自住了?就算你360w涨到1000w,这可是28倍呢,房住不炒呢?
8、总结就是思路没问题,但是我是分析不出来。刚需都是同层流动,很难走出独立行情。这种五环外的郊区精装刚需小豪宅接盘的还是同层客群。
9、坚持房住不炒,其实在那边工作,上下班也都是在那边的地理位置圈子,自住挺好,投资不建议。如果真是要学区自住,那就好好考虑东西海。即使不考虑东西海,还在原位置,可以考虑长阳自住+学区。