二手房交易的基本常识

一、办理房贷的流程是什么（一）贷款条件1．你需要连续缴存公积金满6个月以上（若时间与当地住房公积金管理中心的规定不一致，以当地为准），并且目前仍然在缴存。2．你须具有完全民事行为能力，且必须是《房屋买卖合同》约定的产权人或产权共有人。3．你购买的房屋须为自住住房。4．你应当自取得《不动产权证书》45天之内（以证书记载时间为准）向公积金中心申请住房公积金贷款。5．不存在以下丧失公积金贷款资格的情形。提示：符合以下情形之一即不符合公积金贷款的资格：（1）有征信污点（个人征信报告中有连续违约行为的）；（2）有未还清且数额较大的贷款；（3）配偶存在未还清的公积金贷款；（4）你的年龄与贷款年限之和大于70年。（二）贷款流程贷款流程公积金贷款一般按照以下流程办理，具体情况请以当地规定为准。1．双方资质审核购房资质审核以家庭为单位，主要审查依据当地的购房政策，你是否有资格购买该房屋，卖方房源核验：主要审查该房屋是否属于卖方，该房屋上是否存在权利负担（如被抵押给了别人）等，核验10天左右会出结果。2．办理网签网签一般通过中介办理，不需本人亲自到现场办理。3．房屋价值评估一般会由该住房公积金管理中心认可的评估机构对房屋进行估价，一般5-7个工作日会出评估报告，评估机构会向你收取一定的服务费，最低收费300，最高收费1500。4．初审是指公积金贷款部门对你的贷款资质进行初步审核，一般为查看你的个人征信报告、是否有不符合贷款的条件、银行流水等，需要你提交相关材料给贷款银行，审核通过即表明符合贷款条件。5．面签需要你与卖方携带相关材料去银行面谈并和银行签各种合同及保证书。6．银行批贷一般市属公积金贷款会在借款人面签后5-7个工作日批贷。7．缴税房屋交易中可能涉及到的税种有契税、个人所得税、综合地价款、土地出让金等。8．过户产权变更以不动产登记为准，如果房子出现违章、查封或者政策变动，将影响房屋过户。9．银行放款贷款行放款一般在见不动产登记证明后15-20个工作日，但由于政策或城区不同，时效会有所差别。利率提示：公积金贷款五年以上利率是3.25%，月利率为3.25%/12，公积金贷款五年以下利率为年利率2.75%。（三）贷款材料二手房贷款所需材料注意：各地所需材料可能有所不同，具体请以当地的住房公积金管理中心的要求为准。1．你、配偶以及共有人（如果有则需要提供）身份证原件及复印件（含军官证等其余有效证件）；2．你、配偶及共有人户口簿原件及复印件（户口簿、常住人口登记表，户籍证明均可）；3．你、配偶及共有人婚姻状况资料（单身提供未婚声明;离异提供离婚证、民事判决书、未再婚申明、离婚协议。丧偶提供结婚证、配偶死亡证明、未再婚声明）；4．你、配偶及共有人缴存状况资料原件及复印件（由单位提供单位、个人账号，经中心查询认定公积金贷款资格）；5．你、配偶及共有人收入状况资料原件及复印件（全额公积金贷款无需提供，组合贷款需提供收入证明原件，并附近半年工资收入明细）；6．首付款收据原件及复印件；7．契税发票原件及复印件；8．过户前原房东产权证复印件；9．房屋买卖合同原件及复印件（需整本完整复印）；10．售房人收款账号原件及复印件（需提交贷款银行的收款卡号，复印时需将身份证正面与卡正面一同复印）；11．你的银行还款账号原件及复印件（需提交贷款银行的收款卡号，复印时需将身份证正面与卡正面一同复印）；12．抵押物凭证及评估报告原件（抵押物包括房产、指定受委托银行定期存单）；13．不动产登记机关要求提供的其他资料；14．你其他资料(视你的具体情况确定是否需提交)。提醒：以上资料需准备原件，提供2套复印件；申请时请带齐所有资料原件、复印件，相关关系人一同到现场办理。（四）温馨提示温馨提示1．事先查询征信报告银行在审批贷款时会对个人征信进行审核，无征信污点（无大笔未还清的贷款、无多次逾期还款等情况）的，银行才会放款，你可以先到中国银行咨询工作人员后自助打印个人征信报告，查看是否存在不良信用记录。2．清楚首付比例各地对首付比例的规定不一致，具体可以咨询身边已经购房的朋友或者中介公司，以便合理规划首付比例和贷款额。3．提前做好银行流水银行审批贷款时会看贷款人的银行流水，要确保每月都要有一笔稳定的一定数量的收入（至少维持半年以上），银行才会批准贷款，因此也建议购房者在申请贷款前不要频繁换工作，稳定的工作与收入是银行考察购房者申请贷款资质的一个衡量标准。4．慎重选择还款周期和还款方式还款周期一般为10年、20年或30年，需要购房者综合自身实力、家庭条件等因素考虑，简单来说，周期越短，月供越高，还款压力肯定也越大；还款方式一般分为等额本金和等额利息两种，选择等额本金还款，前期的月供会很高，但是后期轻松，而等额利息则是每个月的月供都一样，如果个人条件有限，建议选择等额利息还款。5．按时进行还款银行放款后，需要购房者按时还款，如果在还款期间，还款能力下降了，可以向银行提出延长借款期限的申请，有些银行发现情况属实，且发现之前购房者一直都按时还款的话，还是会受理该申请的。6．保存好贷款资料还款周期很长，资料不好好保存的话容易丢失，补办费时费力，因此一定要妥善保管。二、购买房屋需要交哪些税（一）购房时需要缴纳的税款购买房屋需要缴纳契税契税税率为3%至5%。具体由各地自行进行规定，建议咨询当地房管局实际需要缴纳的契税是多少。例外：属于以下情形之一的，可以免交契税：（1）婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属；（2）法定继承人通过继承承受房屋权属。（二）温馨提示1．税收优惠须纳税人自主申请（1）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。（2）暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。2．关于个人所得税对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，即之前出售自有住房时，对纳税人减免了个人所得税，该纳税人在出售房屋的一年内新购房屋需要补缴之前减免的个人所得税。如：我在2019年1月出售自用5年以上的唯一家庭生活住房时免征了个人所得税，2019年8月新购房屋时我需要补缴之前免征的个人所得税。三、还有房贷未还清的房屋可以过户吗未还完贷款的房屋不能过户，但在实际中有以下解决办法。（一）向贷款银行申请转按揭转按揭指你与卖方协商，让其申请将房产过户给你，并由你继续偿还未还清的贷款。提示：各地对转按揭的规定有所不同，有的银行可能不支持此操作，具体需要去当地咨询贷款银行。（二）用你的购房款提前偿还剩余贷款若卖方贷款额度较低或者已经偿还了大部分的贷款，所剩贷款数目不大，卖方可用你的购房款将剩余贷款还清，然后撤销房产的抵押登记，再将房屋过户给你即可。（三）用其他抵押物向银行贷款，还清剩余房贷如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或你虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以让卖方采取这种方式，但前提是卖方有银行认可的抵押物（如其他房产）用来向银行申请贷款。这样就可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清想要出售的房产贷款，促成交易，之后等你付了房屋全款后，卖方再还清银行抵押贷款即可。四、未婚用公积金贷款买房，男（女）友能作为共同还款人吗（一）问题解答为了避免产生不必要的纠纷，共同还款人需要有法律上所承认的亲属关系，即父母或者配偶。婚前买房，由于双方没有结婚证，无论是公积金贷款或其他贷款方式，男女双方都不可以做共同还款人，这种情况下共同还款人只能是父母。（二）共同还款人的条件1．有稳定的工作收入，具备还款能力；2．信用记录良好，无逾期记录等；3．能提供与主贷款人的关系证明，如结婚证、户口薄。五、贷款买的房子还可以再进行抵押贷款吗（一）情况分析当贷款买的房子满足二次抵押贷款条件时，可以向银行（一般为原提供按揭贷款的银行）申请二次抵押贷款，但要注意的是，并非所有的银行都有“房屋二次抵押贷款”项目。申请二次抵押贷款的流程及额度也可能和之前有点差别。（二）二次抵押贷款条件以中国银行为例，进行房屋二次抵押贷款的借款人必须是中国银行一手房抵押贷款的客户，无欠息行为，收入稳定，信用良好，有按期偿还借款本息的能力，并已按期偿还本息两年以上。具体而言，须同时满足以下条件：1．能够办理二次抵押贷款的房屋，一般要有比较好的保值、升值空间。因此，房屋的地理位置、周边配套都要好一些。2．用于办理二次抵押贷款的房屋，必须是现房，而不是期房。3．借款人的信用要良好，且已有的抵押贷款没有严重逾期记录。4．借款人必须要有稳定的收入，可以保证在归还已有贷款的前提下，按时归还新增贷款。提示：（1）一般情况下，可以办理二次抵押贷款的银行与办理首次抵押贷款的银行是一家。（2）有时，银行还会要求借款人按照规定办理保险，如房屋财产保险。（3）办理二次抵押贷款时，往往需要首次贷款已经按时归还了一定的年限，例如中国银行的要求是二年。六、法院拍卖的房屋的过户流程及费用是什么以下内容将法院拍卖的房屋简称为法拍房。（一）法拍房过户流程1．缴清剩余价款拍卖成交后，你应当在拍卖公告确定的期限内（一般为十至十五个工作日）将剩余价款交付人民法院指定账户。提示：（1）你在竞拍过程中交纳的保证金可以充抵价款；（2）如果在规定的时间内，法院没有收到尾款，就会被认为是悔拍，之前已支付的保证金将被没收，并且若下次拍卖低于本次拍卖价格，法院可以要求补足差价；（3）购买法拍房可以贷款，贷款资料需要在拍卖前审批完成，如果银行同意放款，则不需要直接缴纳全款。2．法院出具相关文书法院在收到剩余价款后，会出具《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》。3．办理过户带上法院出具的法律文书《拍卖成交确认书》、《协助执行通知书》、《执行裁定书》以及个人信息的相关资料，如：身份证、户口本等，在房屋所在地的交易中心办理审税过户手续。（二）法拍房过户涉及的费用1．法拍房过户费用一般都是由你交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。2．拍卖的房产产权没有满五年的，费用主要有：（1）个人所得税是房屋拍卖价格的3%；（2）未满二年土地增值税是房屋拍卖价格的5.6%；（3）契税是房屋拍卖价1%至3%之间，具体的比例由房屋的建筑面积而定；（4）房屋交易费是面积乘以6元每平米单价；（5）登记费是80元。此外还包括营业税，赠予税等税种。3．以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和你没有其他房产的情况。拍卖的房产房屋的产权满五年的、是债务人唯一住房且出席过户签字的，可以减免个人所得税。4．其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是由你支付的。提示：该房的产权年限一般会在拍卖公告中写明。