9·30楼市新政的出台，为10月份的北京楼市注入一针“强心剂”，买房热情高涨，成交量大增。
“这个月，低总价的小户型二手房成交情况非常好！总价在300万元左右的，我们门店附近的一个小区就卖出去好几套。”10月30日，位于北京西四环一中介门店的店长张茜（化名）告诉记者，房贷利率很低，房价也到‘底’了，很多刚需人群就出手了。
中原地产研究院统计数据显示，截至10月28日，北京二手房网签14022套。“这是2017年以来，10月份的最高值，同比上涨超过150%，‘金十’已经出现。”中原地产首席分析师张大伟如是说。
“9·30”新政的出台，助力北京楼市迎来“金十”。资料图片
租客变买家，通州二手房市场火热
9月30日，北京出台重磅楼市新政，首套房首付比例降至15%；非京籍户籍家庭购房社保年限缩短，5环外5年变2年，五环内5年变3年，并优化单身人士购房政策。尤其是通州迎来重大调整，真正取消“双限”，购房政策与全市保持一致。
与此同时，10月份，5年期以上LPR迎来较大幅度的下调，为购房者带来非常实际的利好。
10月30日，“9·30”新政迎来满月，在系列政策支持下，北京楼市成交情况如何？
记者从通州一家连锁中介门店了解到，9·30新政落地后，该店二手房成交量大增。“这个月二手房挺火的，成交量远远高于前几个月。有的客户之前在我们这里租房子，新政落地后，有了购房资格，感觉市场时机也比较成熟，就考虑自己买房了。”该门店业务员称，由于二手房销售市场比较火，近期店内负责租赁市场的同事也被临时调到销售市场端，帮忙带看房。
另一家门店的工作人员也表示，受新政影响，二手房市场成交量呈上升趋势。“成交量确实上去了，近乎翻番了。不过，价格浮动不是特别大，除非多个客户看上同一个比较好的房源，可能有的客户会愿意加价购买，但这种情况占少数。”该工作人员称，从10月份市场实际情况来看，购买二手房的客户大多属于刚需入市。
在朝阳区工作的王贺（化名），最近购置了通州区的一套小三居，总价约为380万元。谈及为何选择在10月份购房，王贺表示：“通州购房政策与全北京一样了，我正好也有了购房资格，首付比例和贷款利率也都下降，而且房价也相对合适，于是就果断买房。”
刚需客出手，全市二手房网签量或破1.7万套
张大伟预计，10月全月北京二手房网签量或超1.7万套，达到连续19个月最高值，实际成交超过2.5万套。
对于购房者来说，首付下降降低了购房门槛，利率下降则减轻了购房成本，新政利好加速入市节奏。
21世纪不动产润枫领尚旗舰店店东李世震告诉记者，三季度尤其是8月、9月，店面成交量较低，新政后的10月份，成交量大幅提升，小区的低价房源基本售罄。“经过我们的观察，10月份都是纯刚需在入手，出现多个客户同时想买同一套房的情况，用我们的话来说，就是有客无优质房源。”
“我们的一个客户看完房后要约谈，另一个经纪人的客户听说房子已经有客户要谈，立刻从外地赶回来了，带着家人连夜复看，但由于公司有制度要求——谁先约谁先谈，第一个客户当晚顺利签约，后来的客户虽然比之前预算加价5万，但还是很遗憾地没有买到自己心仪的房子，只能再找其他房源。”李世震透露。
张茜也表示，其所在的公司10月份北京二手房网签数据增加了50%左右。“刚需客更看重性价比，利率降了，价格也比前期低了，于是就入手了。”
对于10月份二手房的成交，张大伟分析称，整体来看，10月北京二手房市场率先成交升温的是总价在400万以内的刚需住宅，特别是“老破小”，因为前期价格跌到位而成交较多，9·30政策主要影响了刚需首套房置业者，叠加最近的降息，整体市场热度依然在延续。
随着市场信心的回升，二手房挂牌价和议价空间有什么变化？李世震表示，在10月份之前，曾出现过挂牌价405万的房源最终以360万成交的情况，而进入10月后基本议价空间缩小，对于小户型低总价的房子，业主一般都要求能接受价格再约谈，甚至出现个别业主惜售下架的情况。
21世纪不动产瑞雪春堂旗舰店店东孟金梅也表示，“今年10月份门店新增挂牌量明显减少，挂牌价格也比之前上调10%-20%，同时议价空间也变小了。”
“最近几天，部分区域特别是前期价格调整较多的区域，二手房开始出现成交价格复苏甚至轻微上行的现象。但随着价格上行，市场的博弈也逐渐出现。”张大伟表示。
部分新盘热销，10月新房网签量环比增长55%
新政之下的北京的新房市场表现又会如何？
合硕机构首席分析师郭毅表示，判断市场热度可以分为两个维度，认购量与网签量。不管是二手房还是新房，从认购转化到签约的过程中，都会出现各种各样不可控的因素，会形成一定的“折损”。因此，如果只看网签量，10月份（截至29日），北京新房的成交量是3693套，相比9月同期增长55%；二手房成交14890套，相比9月份增长12%。“所以，从签约来看，北京新房成交量的涨幅相对更高，也是创了今年的月度成交新高。”
张大伟表示：“整体来看，新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。”
位于东北四环10月中旬开盘的北京宸园，开发商表示，当天销售61.5亿元。10月底，位于东四环的御翠园开盘，由于折扣力度较大，开盘当天推出的50套特价房售罄。
在北京城建·望京国誉府府门实境体验区放开现场，该项目销售人员告诉记者，项目目前在售户型面积是180平方米、200平方米，10月份卖了30多套，相比9月份明显增长。“如果有需求，现在买价格是非常合适的，新盘优惠政策正在陆续回收。”
位于通州区的万科东庐，项目方面表示，“十一”以来热销近120套；项目全部874套房子，清盘在即。国誉朝华项目方面也表示，新政后其意向客户复访周期缩短，新访量大幅度上升，10月到访量1290组、认购55套。
位于昌平区的龙湖·观萃，工作人员表示，“十一”期间日均到访客户接近100组，环比提升超50%，销售流速环比提升超120%。“十一”过后热度不减，当月已累计销售超4.5亿元，工作日日均到访超过110组。
该销售人员进一步称，前期观望情绪浓厚的改善客户也在本月迅速入场，利好政策大幅提振了此类客户的购买信心，117平方米和129平方米的改善四居户型一房难求，售楼处多组客户签约至深夜。
御璟星城·元启所在的西红门是北京大热板块。项目工作人员表示，在国庆黄金周期间，项目的到访量与成交量均实现了显著提升，到访客户量高达千组，成交了63套房源，总金额达到3.7亿元。这股热潮持续不减，特别是近期的周六、周日，销售人员甚至忙得连用餐的时间都没有。
展望：年底成交或“翘尾”，政策仍有调整空间
北京9·30楼市新政，是今年以来力度最大的新政，对房地产市场产生持续性的影响。
张大伟分析称，从市场趋势看，上周末北京二手房日成交量已经突破1000套，工作日依旧在500-600套，这代表了市场热度还在延续。
那么，接下来北京楼市成交会如何走？距离年底仅剩2个月时间，楼市热度是否会持续？
李世震表示，随着之前大量的急售房源消化完毕，11月份更多的是市场价房源，客户接受度会比10月差，会有部分客户等待新的急售房源。加之当前很多业主都是趁热度卖房，售价都不是很高，但是等客户之后再买的时候，发现很多便宜房没了，就会有部分选择观望，拉长博弈时间，预计11月成交节奏会较10月份有所变缓。
郭毅认为，从接下来几个月的楼市成交趋势来看，依然可以从认购量和网签量两个维度来分析。不论是新房还是二手房市场，成交量相较于9月份都有显著提升，市场预期逐渐转好，消费者信心也有所增强。
“从认购到签约的转化过程中，存在一定的滞后效应。因此，今年年底的签约量很可能会呈现成交翘尾的状态，出现阶段性的走高。”郭毅说，政策出台后，会迅速吸引一批急于购房的消费者，从而拉动成交量。而随着政策的持续释放，其拉动效应势必会逐渐减弱。
从政策层面来看，张大伟认为，从全国市场看，“9·29”“9·30”政策并不是本轮政策的“天花板”，未来还有空间。对比各城市历史上最宽松的时刻，目前房地产政策仍有可能放松的机会。
