作者|盛松成中欧国际工商学院教授，宋红卫同策研究院研究员
目前我国房地产市场处于总量过剩的阶段，正在经历新一轮调整，主要受到住房库存压力增加、人口趋势性下降、居民长期债务压力上升，以及房地产行业风险等多个因素的影响。未来我国房地产市场将会进入新的发展阶段。
新阶段将会有五个方面的变化趋势：一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3；二是二手房交易成为主导；三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力；四是城市更新成为新的发展趋势；五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系重要支撑。在我国房地产市场特征、运行模式都将发生较大变化的同时，银行作为房地产行业最重要的服务商之一，相关业务和服务也需做出调整。基于五个变化趋势，我们分析了存量资产交易、城市更新、保障房建设以及向管理要利润四个方面将会给商业银行带来的发展机会和空间。
我国房地产市场进入新的发展阶段
自1998年房改以来，我国房地产市场经历了住房紧缺、住房供应快速增长、住房整体过剩三个阶段（见图1）。通过每年新建住宅销售面积与当年全国人均住宅建筑面积情况，可以测算容纳城镇人口规模。测算结果显示，1998—2005年是住房紧缺阶段，这期间每年城镇人口增加2000万左右，但是房地产行业供应的住房规模小于城镇化人口对住房的需求规模，住房需求总缺口不断扩大。随着住宅需求的增长，开发商的数量也快速上升，1998年房地产开发企业有24378家，到2006年达到58710家，增长了141%。2006—2017年是住房供给快速增长阶段，每年新建住宅销售面积超过当期增加城镇人口的需求。这个阶段城镇新增人口也呈现上升趋势，楼市表现为供需两旺，并逐渐弥补之前的需求缺口。2017年是重要的转折点，也是房改以来楼市供需平衡点。1998—2017年新建的住房与城镇化增加人口的需求基本匹配，而2018年以后，房地产行业的供给产能还在不断增加，城镇化人口增加的趋势却是下降的，且二者缺口不断扩大。此后，我国楼市进入整体过剩的新阶段。
图11998—2023年新建住宅容纳人口与城镇化人口增长的关系
房地产市场进入
新的发展阶段的背景与趋势分析
背景分析
房地产市场库存不断上升。截至2024年8月，全国商品房待售面积达到7.38亿平方米，同比增长了13.9%。该数值已经远超2015年中央经济工作会议提出“去库存”时7.19亿平方米的水平。分城市来看，库存压力更为明显。一线城市中，除上海外，新房的去化周期都超过2年，北京和深圳超过4年；二线城市平均去化周期也达到2年；三四线城市平均去化周期超过4年（见表1）。2018年我国城镇家庭人均住房超过1.1套，2024年8月住房和城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上介绍，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。随着我国住房水平的不断提升，总量过剩的情况日益明显，同时，新增需求下降导致库存压力不断上升。
表12024年8月份不同城市的库存及去化周期情况
注：去化周期是根据最近6个月的平均销售速度来测算的
人口数量呈下行趋势。近年来我国人口下降压力比较大。2016年全国新出生人口为1786万，此后开始快速下降，2022年降至956万（见图2），并首次低于死亡人口（1014万），2022年全国总人口下降85万，2023年降幅扩大至208万。近些年我国推出鼓励多孩的人口政策，但是出生率没有得到明显改善，近8年来仍在不断下降。2023出生率已降至0.64%。结婚登记数量也在大幅减少。2024年上半年，全国结婚登记343万对，较去年同期减少49.8万对，仅为2014年同期的一半左右。人口的下降对房地产市场需求有长期的影响。
图2近年来我国新出生人口与死亡人口变化情况
居民长期债务压力上升。近几年，居民的债务压力上升明显。收入和债务的对比更清晰地揭示了居民家庭面临的债务压力情况。我们选择居民部门杠杆率和按GDP收入法核算的居民部门收入分配比例两个指标测算得出，1998年至2020年居民部门每生产百元GDP背负的债务从5.8元上升到62.3元，而居民收入却从65.82元下降到62.04元。值得注意的是，2021年是债务水平超过收入水平的转折点。此后，债务水平仍在上升，2023年达到63.5元，而居民部门分配水平持续下降，二者剪刀差呈扩大趋势（见图3）。债务压力的上升不仅导致购房意愿下降，同时消费降级在2021年后也很明显，这与债务压力有很大关系。
图31998—2023年每百元GDP中居民部门债务与收入分配情况
房企负债率下降，但行业风险仍然偏高。自提出“房住不炒”以来，房地产行业负债水平快速上涨的势头已得到有效遏制。2021年以来，行业负债率明显下降。截至2024年上半年，国内上市房企的平均负债率为75.19%，较2018年的高点下降了4.87个百分点（见图4）。
注：房地产行业企业划分按照申万一级行业分类标准
图4国内上市房企平均负债率变化趋势
但房地产行业风险仍然较大，企业融资难度上升，现金流回笼放缓，刚性债务压力较大，房企资产缩水也比较明显。据统计，2023年至今，已有16家房企相继退市。未来房企依然面临较为严峻的偿债压力。2025—2030年各类债券债务余额1.27万亿元，2025、2026年到期债务余额均超过3000亿元，为集中偿债的时间点。
趋势分析
新房成交规模收缩是长期趋势，人房转化比或逐步稳定在0.2—0.3。成熟房地产市场对新房的需求有规律性特征。从国外经验看，近40年纽约人房转化比（住房规模与人口的比值）平均为0.2，东京近30年平均约0.3，即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2—0.3平方米。我国一线城市已经出现这一趋势。2023年，深圳、北京和上海的人房转化比分别为0.2、0.29和0.37（见表2）。其中，深圳近七年一直处于0.2左右，上海按2024年前8个月的销售情况来估算，该值也已下降至0.3以下。核心二线城市仍然处于快速城镇化过程中。随着户籍政策放开，有大量人口流入，城市建成区面积也有增长空间，人房转化比平均保持在0.6以上的水平。但从长期来看，随着城镇化节奏的放缓，未来核心二线城市转化比也会下降到0.2—0.3的水平。
表22013—2023年20个核心城市常住人口对新房的需求转化比
我国房地产市场逐步进入存量市场，二手房交易成为主导。国外成熟的房地产市场均表现出二手房占主导的特征。以美国为例，近30年二手房成交量占比为82%，也就是说，每交易100套房子中有82套是二手房，新房仅18套。日本首都圈的二手房的成交占比为64%。近些年我国二手房市场发展迅速。20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%（见图5），二手房成交量已经超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入以二手房交易为主的存量市场阶段。
图52019—2024年8月20个核心城市新房和二手房成交情况
资产价格未来将重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段，资产价格重构是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根据国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。截至2024年7月，一线城市新建住宅的价格调整时间为14个月（调整始于2023年5月），跌幅仅为4.1%；二线城市调整时间为35个月（调整始于2021年8月），跌幅为5.4%；三线城市调整时间为36个月（调整始于2021年7月），跌幅为10.3%（见表3）。从二手房价格指数来看，各能级城市二手房调整均早于新房，调整幅度也更大。
表3不同能级城市70城新房和二手房住宅价格指数变动情况
城市更新成为市场发展新趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域，进行有计划、有步骤的升级与重塑。2024年7月，国务院颁布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，强调了以人为本的核心理念，提出要深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市。城市更新不仅包括对老旧建筑和基础设施的改造升级，还涉及城市功能、产业结构、人居环境等多方面的优化。城市更新项目涵盖了旧工业区、旧商业区、旧住宅区等多个领域，旨在优化城市功能、提升人居环境、促进经济和社会发展。城市更新也是推动高质量发展重要举措，已在全国范围内快速铺开。住房和城乡建设部相关部门负责人公开透露，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划，城市更新工作的组织机制和制度政策框架日益完善。当前全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。城市更新有巨大的市场发展潜力。
保障住房体系进一步完善，将成为住房体系重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。2024年3月，住房和城乡建设部要求加快推动保障性住房项目开工建设强调加快推进保障性住房建设是党中央、国务院作出的重大决策部署，是坚持以人民为中心发展思想的生动实践，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求。原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体；现在则在原有以租为主的住房保障体系基础上，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。在建设标准上，保障房也将按照绿色、低碳、智能、安全的标准建设成“好房子”，保障房也进入到高质量发展阶段。
商业银行新的发展机遇
随着我国房地产市场进入新的发展阶段，市场特征、运行模式都将发生较大的变化，银行作为房地产行业最重要的服务商之一，相关的业务和服务也要做出调整。房地产市场未来发展趋势的变化，可能在以下方面为商业银行带来新的发展机会和空间。
业务方向从增量市场向存量市场转变，存量资产交易将衍生出一系列新业务。未来随着新房业务规模收缩，开发贷款以及新房按揭贷款业务都会受到影响。未来的增量空间来自存量市场。例如，二手房交易占主导后，由于很多二手房房龄相对较长，对于空间改造及装修装饰的需求会大幅上升。银行的服务对象未来会更多向居民个体服务转变。
城市更新未来将会成为核心城市发展重点，这也将给银行带来新的业务机会。区域的重大项目离不开金融的支持。城市更新涉及居民的动迁安置、相关企业的搬迁、基础设施的改造、环境的治理提升以及项目的建设和改造等多个环节。目前部分商业银行已经着手推动城市更新方面的贷款业务和相关金融服务。
保障房建设将提速、提质，未来发展空间较大。保障房的建设离不开金融的支持。随着我国保障住房体系不断完善，保障的覆盖面未来会更广，保障房的品质也会逐渐提高，保障房相关的业务需要也会变多。去年国家又推出配售型保障房，作为未来保障体系的新品类，将带来相关的业务需求。目前配售保障房是封闭式管理，未来随着保障体系进一步完善，还有可能允许上市流通（类似新加坡组屋的模式），也会带来更多业务机会。
加强风险管理，提高资产价值识别和处置能力，以专业能力提升利润空间。房价普涨的阶段已经成为过去。随着资产价格的重构，优质资产的长期价值会逐渐凸显，普通资产将会面临贬值风险。由于商业银行的抵押品大部分与房屋或者土地相关，商业银行需提高对不同能级城市、不同类型资产价值与风险的判别能力，加快处置风险资产，同时，加大在优质区域、优质资产的相关业务投放力度。
责编:史健|审核:李震|监审:万军伟
