今天来对比最近第一次备案的三个安商房楼盘,分布是台江区的南山纵横瀛洲府,东二环的保利和光尘樾,金山的龙湖兰园天序。
价格对比瀛洲府:均价3.38W,和光尘樾:均价3.15W,龙湖天序:均价3.06W
分析:三个安商房分别处于三个不同地块,但是均价都在3w以上。从区位来看,瀛洲府肯定是最好的,均价也是这次最高,和光尘樾位于东二环,区位尚可,均价居中,金山地块最差,价格最低。虽然价格和区位成对应关系,但是不得不说龙湖的均价,虽然是最低,但是却是这三个盘最夸张的。
土拍对比1.瀛洲府:配建40%安置房,楼面价17446,对接价19000
2.和光尘樾:配建60%安置房,楼面价15442,对接价17702
3.龙湖天序:配建50%安置房,楼面价15554,对接价15880
分析:从土拍来看,龙湖居然楼面价和东二环一样,从对接价和楼面价来看,龙湖只能靠商品房赚钱了,难怪给了3w多的备案价。三个楼盘的配比都在50%上下,安置房数量都不少。
瀛洲府如果加上货币补偿,拆迁户的成本也在3W左右,对比11号楼的备案价,差价在2000左右,和光尘樾拆迁户的成本在28000左右,与备案价的差价在3000左右,龙湖天序拆迁户成本在26000左右,差价4500左右。
总的来说龙湖的地块是最不合算的,利润只能靠商品房部分,瀛洲府和和光尘樾还有一点差价空间。
周边对比1.瀛洲府:对比万科金域国际,带装修35000
2.和光尘樾:对比榕发观湖郡,纯商毛坯33800
3.龙湖天序:对比榕心映月,纯商毛坯29000
分析:由于三个安商房周边正好都存在今年比较知名的热门盘。正好可以做对比,总的来说性价比都不如周边的三个新盘,但是其中的差异度却有很大幅度。
瀛洲府虽然毛坯3.38均价低于万科,不过差价仅仅在于1200,如果考虑装修成本,其实也差不多。但是万科的地块方正,面积适中,安置户也仅仅几套,可以说社区整体比瀛洲府好不少。瀛洲府的优势在于社区的小地块,定位小洋房居住比较舒适。总体来说,性价比会比万科低一些。
和光尘樾均价低于观湖郡,两者都是毛坯楼盘,差价在2300,不过观湖郡定位纯商楼盘,区位靠近公园和晋安湖,比和光尘樾好不少。和光尘樾的优势在于,楼盘很多户型都是定位一梯一户的设计,加上小高层,低公摊,对于居住会更舒适。总体来说,性价比会比观湖郡低一些。
龙湖天序均价高于榕心映月,两者都是毛坯楼盘,差价在1600(安商房更高),不过榕心映月定位纯商TOD楼盘,区位靠近地铁,交通优势较大。龙湖天序的优势在于,地块方正,比榕心映月的狭长地块有优势。总体来说,性价比会比榕心映月低较多。
去化预估题外话在对比这三个安商房的时候,虽然三个价格都不低,但是一个神奇的现象,金山的高层住宅居然比东二环小洋房还贵。得房率不如人家,单价总价都比人家高。看来没有对比就没有伤害,本来性价比一般的安商房,被区位更差的安商房一比,居然性价比还不错。对于这个大家怎么看?
和光尘樾:总共10层,选8层,109端头,得房面积90,单价31295,总价343W
龙湖天序:总共27层,选13层,112端头,得房面积86,单价31848,总价357W