大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
转眼，2022年仅剩下最后一个月。
我看了一眼，不管是刚需，还是豪宅，这个月都有新动作。
老规矩，我又挑了几个盘帮大家分析，想买房的，可以抓住年底上车机会。
天河，有两个盘即将面世，珠江天郦和越秀天河和樾府。
两个盘都属于千万级别的豪宅，经常会被当成竞品一起比较选择。
位置上，珠江天郦位于中山大道和车陂路路口，北接智慧城，南往琶洲，东临鱼珠，西靠珠城，妥妥的核心区楼盘。
虽然越秀天河和樾府的地段不如珠江天郦，但它胜在离珠江新城更近，梅花园地铁站上盖，5站珠江新城，4站体育西路。
教育上两个盘可以打平手。
珠江天郦教育对口骏景小学直升骏景中学，因为已经开学了，所以确定性满满。
天河和樾府则是自己小区配建了九年一贯制学校，按照越秀的惯性，大概率会引进名校。
产品上，天河和樾府优于珠江天郦。
珠江天郦一共5栋住宅，小区没什么绿化花园，而且125㎡的产品，还做了北向，在千万级别豪宅上属于不及格。
天河和樾府延续了越秀好户型的优良传统，采用围合式布局，中央园林显得很开阔，楼栋几乎是接近板楼设计，每个户型都是南向。
尤其是140㎡的四房，三开间南向，且南北对流，采光通风都特别好。
综合下来，两个盘的区别主要在地段和产品上面。
我建议，自住为主的选择天河和樾府，投资为主的选择珠江天郦。
荔湾，也有两个盘开盘，一个刚需，一个改善。
先说刚需盘，保利和悦滨江，一共8栋楼，30-50米的楼间距，楼栋间没有遮挡，没有对视，保证了每一户的视野景观与通风采光最大化。
它的户型和水木芳华、领秀海几乎如出一辙，赠送突破了20%，实用率非常高。
而且，总价不到300万买荔湾极致的74㎡南向3房，很戳刚需的心窝窝。
更值得一提的是，这个盘离花地河100米左右，围合式的设计，在享受水景资源的同时，还有最大限度的园林景观。
再说改善盘，力诚·榕诚湾，离芳村地铁2.4公里，主打的路面出行的优势，自驾去西关、海珠都较为方便。
对比刚需盘保利和悦滨江，力诚·榕诚湾的优势在于南向稀缺江景，大部分楼栋都可以望河，景观很不错，而且东侧还紧邻公园，它的购房群体偏改善。
喜欢看江景、看重生态环境或园林景观的，选择力诚·榕诚湾，自住舒适度会比较不错。
存在感极高的黄埔，也有两个盘面市。
保利锦上，这个盘说过很多次了，位于科学城云埔板块，项目紧邻在建的有轨电车5号线，未来可接驳地铁6号线、13号线，直达天河。
这个盘容积率只有2.5，这么低的容积率，在广州一般是只搞改善盘大户型才会有的配置。
可是它却将小户型都做到了极致，即使是75㎡的小户型，也做到了南向三房，再加上三面环山的无敌山景，与周边的新盘和二手一对比，产品直接冲进了第一梯队。
而且，项目旁边就有9年一贯制的公立广大附中高新区实验学校，不远处，还有东荟花园小学东校区，可谓是两所名校左拥右抱。
星河湾罗峰，这个盘定位很纯粹，主打大户型，建面约130-147㎡的户型，都只做了三房，妥妥的改善盘。
一开放我就去现场踩盘，最直观的感受是：土+豪！
一方面，这个盘的装修很土，大理石地板，华丽的大吊灯，纯实木衣柜，装修设计风格比较迎合中年人。
另一方面，这个盘也是壕无人性，层高3.3-3.5米，妥妥的豪宅标配。
样板间里拿不走的都是交标，连入户柜子、电视背景墙、衣柜、床头背景墙，包括一体式的冰箱和烤箱，都给你做好交付。
虽然星河湾所在的香雪板块目前有很多新盘，但都和它没什么竞争关系。毕竟，星河湾的客群，主要会是本地的不差钱改善客。
白云，中海麓府，位于黄边板块，离黄边地铁300米，算是步行能到的距离。
这个盘延续了海珠中海三子的户型，三个户型清一色的南北通+尊梯入户，在产品上的打磨，确实没话说。
只是有些硬伤，不是靠产品就能解决的，比如园林小，体量小，4栋楼自身没什么配套，商业还得去蹭周边的。
而且项目没学位，没办法满足这个7.5万价位段买家对高质量学位的要求。
越秀公交·天悦云山府，位于白云新城板块，是一个很特别的公交TOD，它整体抬高18米，把住宅、园林、幼儿园、商业都建在公交站场之上。
可以让业主快速出门，直接搭电梯进到公交站场，省去风吹日晒的烦恼。
风景也是这个盘最大的亮点，位于白云山西麓豪宅圈，东侧300米望白云山原始森林公园，自然资源丰富，适合对居住环境有高要求的买家。
总的来看，刚需也好，改善也罢，即将上市的这些项目综合素质都不差。
有购房需求的朋友12月不妨好好看看，说不定就抄底买了心水的楼盘。
