再来一篇二手房案例,同样是2018年开盘,主打复式高赠送的项目,位于五四北战坂的纯商盘,融信澜天,二手挂牌不少,下面聊聊。
项目情况2017年10月,融信以14.1亿元拿下宗地2017-23号,楼面价21973元/米,土地面积38.50亩
2018年12月,项目开盘,5栋住宅,725套全开,备案均价2.75W左右,开盘采取优惠,折后25800元/㎡(毛坯)。
分析:项目在高峰期,以超2W的楼面价拿下五四北的地块,可以说压力不小,不过房企操盘速度较快,1年之后,就全部推出。
虽然首开情况也比较一般,不过靠着优惠+复式做高赠送,项目整体也做到了高去化。
当然这么少的差价,房企在这个项目上,预计也难赚到钱,不过抢跑够及时,也算幸运,后来战坂区域安商房不少,价格都被压到了1.9-2.2W,可以说也算比较成功案例。
二手情况项目已经交房,目前二手也出现了挂牌,与目前次新房一样,大部分由于当初的购房成本,所以挂牌价都在2.5-3W。
不过在一众二手房里面,出现了一套:总价199W,87.8平米,单价2.26W的房源,可以说非常亮眼。
打出的标题,亏本30万,咨询了置业,回复:位于11层,未倒板。为了消息准确性,查看其他二手平台,这套同样存在,回复的情况一致。
可以坐实,这套位于中层的房源,毛坯199W,不过未满二,实际购买还要更高。
项目在去年底的时候,已经出现一手更名的情况,中介给出的价格是225W,单价2.56W左右。
对于亏本30万,出于好奇,计算看看:当初优惠价2.58W,总价227W,如今挂牌199W,确实亏本近30W。
这还没考虑时间成本,如果加上年利率5%计算,三年时间,利率价227*1.15=261W,如今挂牌199W,亏本62W?
价格思考对于五四北,近年楼市整体比较一般,板块也被分成了多个区域。
其中战坂主打混合安商房:榕发夏荷郡、新榕金岚秀山、旭辉榕宸天著、三迪枫丹雅筑、世茂云图三期、新城卓越榕域风华。
这些混合安商房,虽然备案价都在2.7W左右,不过实际售价都是以优惠价上市,其中榕宸天著优惠价到过1.9W左右,后来国企的榕发和新榕,优惠价在2.1-2.2W,近期开盘的新城,2.35W+送车位。
除了这些安商房外,战坂的纯商项目,融信澜天、中庚香山新时代,价格都在2.7W左右。
同时位于东北侧,高速边的超级大盘,天空之城,同样在2018年上市,精装折后均价2.5W。
除了战坂区域外,目前在售的外围,斗顶金地五四,均价1.7W左右,西庄的融信澜湾,均价1.9W左右。
也就构成了战坂区域,四个阶梯差的价格:外围1.7-1.9W,混合安商1.9-2.3W,外围纯商精装2.5W,中心纯商2.55-2.75W。
当然这都是构建在当初的开盘价上,如今随着个别项目出现价格波动,影响就变得很明显。
当中心纯商,主打高赠送的刚需产品,以2.23W,总价199W出现(未含未满二税费),这个价位,如果放在上面的价格里面,选择应该是混合安商房,比如去年的榕发夏荷郡等(2.2*89=196W)。
同样的五四北精装纯商天空之城,当初2.5W的均价,目前也出现波动,比如近期推出的优惠房源,顶楼,219W,92平,送车位。
当初两个位于上游的项目,在尾盘+二手房出现价格波动之后,影响的除了项目自身售价外,对于整个链路里面的项目,都会产生影响。
二手分析回到融信澜天项目,看到199W,亏本30万挂牌,还是中层,当初这个纯商盘打出的宣传:89平米建议使用面积105平米。
为何出现这样的挂牌?
所以在咨询二手房的时候,专门提及倒板,中介给出的回复:房源未倒板,目前项目都在倒,可以倒板没事。
那项目为何倒板被叫停?
这就是目前福州楼市里面的典型案例,这几年违建查处很严重,不过复式倒板其实也很多年了,除非被刻意举报,室内倒板一般不会特别敏感。
不过项目的赠送,客厅挑高部分+阳台挑高部分,合起来倒板,才能做出一个卧室。
这就出现了修改外立面的问题,这种案例,代表特别多,比如被产权冻结:世茂璀璨天城、阳光城檀悦。
这些项目的问题都出现在复式阳台,只做一层,需要业主倒板做赠送,但是又属于改变外立面,从而被叫停,冻结产权。
当然目前这种案例,说实话,也只能说选择性,毕竟不少房企统一操作的,依然顺利交房。
对于项目而言,已经闹出被叫停的事件,如今项目非常低调,大概率“某种程度”解决,至于这个程度是否有保障,建议有意向的购房者,多注意。
正是这个重点的隐患存在,对于这种主打高赠送的复式,如果出现问题,面临的问题就是灾难的。
同时项目自身也有不少硬伤,比如西侧就是垃圾转运站,距离地铁也不近。
现在五四北板块热度偏低,鲁能三,区位更佳,可惜2.8W的均价,去化不佳,更上游的项目出现滞销,相应的融信澜天,那些挂牌2.7-3W的房源,也仅仅是涂个保本安慰而已。
盘点总结从2018年楼市分歧开始,已经有4年低压时间,虽然这段时间里面,依然有个别项目做到保本,甚至还有额外盈利,但是对于大部分项目而言,保本难度都不小。
当然更有甚者已经是亏本出了,对于楼市,多观察,做个价格阶梯,找个基点,往往“特殊房源”出现,可能会更好展现一个区域的真实售价。
当然买二手房,那些当年主打高赠送的项目,有些已经被叫停,有些也处于模棱两可的阶段,尽量多注意,是否存在风险转移。