这是熊猫贝贝的第2547篇原创文章
2024年,深圳这座曾经引领全国楼市涨价风潮的城市,如今楼市如何?又有了哪些新动向呢?
最新的情况明显不是很好,中国炒房第一城的深圳,房价也出现顶不住的表现:
7月过半,深圳乐有家门店成交数据显示,7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡,对比6月下跌3%,也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。
乐有家研究中心数据统计显示,2024上半年深圳共有7个行政区的二手成交价跌破6万元/㎡,分别为罗湖、龙华、龙岗、盐田、光明、坪山、大鹏。宝安则恰好在6万元/㎡。
此外,新房价格方面,宝安、龙华、龙岗、盐田、光明、坪山、大鹏和深汕的成交价也低于6万元/㎡,福田与南山则超过9万元/㎡。
回望深圳楼市上一轮牛市到这一轮熊市,可谓波澜壮阔。
而且,深圳的房价表现,一定程度上,也是全国房价的风向标之一,这一轮深圳的房价下行调整,所释放出来的信号,以及对趋势的预示,其实是非常有代表性的。
这篇文章,将基于对深圳前几轮房价和楼市的牛市过程详细梳理,结合当下行情表现现实,从敬畏常识,尊重规律的角度出发,深入挖掘本轮深圳房价下行背后的关键原因,并对后续深圳,乃至全国的房价走向可能,进行一次有深度,有态度,有依有据的专题讨论和分析研究。
本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。
内容有依有据,分析理性客观。
硬核内容,错过不再。
以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。
PS:
文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。
(如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)
1深圳的房价,过去几轮是怎么涨起来的?
可以说,上行阶段,论涨幅和效率,作为一线城市中的弟弟,深圳的表现一点都不弟弟。
想当年,深圳楼市那可是火得一塌糊涂,房价就像坐上了火箭,噌噌噌地往上涨。
深圳2015年的时候,房价就开始飙升,2015年7月,深圳均价从3万涨到了3.8万,此时上海均价也不过3.4万、北京均价3.3万!而广州均价1.7万,更是需要乘以2,才能勉强赶得上深圳房价。
至此,深圳房价可以说是一骑绝尘,一直处于快速上行通道,住宅产品基本一推出就是“日光盘”。不仅新建住宅均价全国第一,买房难度也全国第一。
到了2021年,更是达到了顶峰,高得让人望而却步。
2021年,深圳房价已然冲破全市均价8万关口,到处都是千万乃至两千万的”普通住宅“。
2021年的顶峰时期,深圳的房价涨幅对比2015年,涨幅高达166%,对比2008年(均价1.2万),涨幅更是高达700%,再按3成首付乘以3倍的杠杆,可以说,这十余年间,很多买房人的净资产翻了十几倍,不会投资的也有三四倍。
为什么深圳的房价会如此任性,实际上全网看了一圈,没有几个人能说明白的,基本上都是政策,供需,还有经济基本面那些普通的分析,枯燥,老套,而且不接地气。
实际上,深圳的房价之所以在过去能够冠绝全国,一骑绝尘,最核心的原因,就是沾了经济特区,改革试验田的光,在全中国,成为了首个城镇化100%的城市。
当然,另外还有一个关键原因,那就是深圳的商业和经济环境的市场化程度,全国第一,完全就成为了投机本能和逐利资金的乐园,要论炒房的路子野,深圳全国敢说第二,没有城市来争第一。
随着深圳房价的大涨,全国有上千万人一度非常后悔,他们都曾经都有过深圳买房的念头。到了2021年,多数人已经没有能力买得起深圳的房子了。
孰料时代使然,短短三四年,沉浸在旧时光影的人们,就到了翻到下一页的时候。
深圳房价从2022年开始持续雪崩,投机炒房典型项目的龙悦居从800万直跌到300万。
客观来说,怎么上去的,就怎么下来,这一轮深圳房价的暴跌,其实隔壁的香港早已有过经验。
相较于其他三个一线城市的克制和理性,深圳的高度市场化和极致的人性释放,也迎来了周期的暴击。
深圳的房价波动,其实很好的验证了投资领域一个铁律,那就是:盈亏同源。
2现实分析:为什么当下的深圳,扛不住高房价了?
文章引用一位在深圳有超过15年从业经验的房产经纪林奕儒的话说,深圳的经济总量能与其他一线城市媲美,但楼市的抗跌力却远远比不上“北上广”。原因是,作为一座移民城市,深圳的房产持有率只有23.7%,在一线城市中最低。
林奕儒表示,深圳大部分房产掌握在少数人手中,而这些房产并没有发挥住宅的作用,更多是作为投资用途。
应当说,文章确实抓住了深圳房价出现较大波动的病根。
无论哪座城市,如果房产不是掌握在广大居民手中,不是用于居住和租赁,而是投资,那么,这座城市的房价就必然会出现一些水分,甚至比较大的水分。
因为,投资既可以带来收益,也存在风险,当收益大于风险的时候,房价上涨。
当风险大于收益的时候,房价下跌。
深圳如此,其他城市、尤其是一、二线城市同样面临这样的问题。
所不同的是,深圳的持有房产比例太低,稳定房价的难度要大于其他城市。
深圳如何才能从目前的投资为主的格局中走出来,找到一条适合自己的,如新加坡那样的租售并举、不为投资的新路。投资房在深圳这样的城市,绝不能成为主流。否则,会影响城市的投资环境、创新环境、创业环境和发展环境的。
深圳需要打击炒房,打击过度投资住房,要把住房引导到居住轨道、租赁轨道。一旦形成新的住房模式,深圳的房价也就可以稳定了,房地产对经济的正向作用就形成了。
当然,深圳房价当下明显不如其他三个一线城市能撑,主要还是新钱沉淀不够,和老钱扎堆的北广上拼底气,还是差点意思。
特别是隔壁还有一个香港,热钱快进快出有直接渠道,进一步加大了深圳的资产价格的脆弱性。
这其实是给中国的其他城市,敲响了警钟:深圳好歹还有产业和科技专利优势打底,面对投机资本和逐利资金的进出,都难逃资产的剧烈波动,那么其他高度依赖土地财政,缺乏本土创收产业的城市和地区,怎么办?
从现实和逻辑出发,显然,深圳这一轮的房价下行调整,在缺乏信心和预期的支撑情况下,或许,破“6”还远远没有到底。
3趋势研判:从深圳的房价现实表现出发,接下来全国的楼市和房价走向,怎么看?
全国范围来看,一线城市如北京、上海的房价虽然没有深圳跌得那么猛,但也在下降,幅度大概在5%-8%。
强二线城市,比如杭州、成都,房价也在下滑,跌幅大概在10%-15%之间。
很现实的一个问题:深圳房价到底跌到头没有?如果没有,那么还要跌多少才算底?
事实上,从真实购买力的角度去看,深圳的房价即使跌破6字头,和深圳本地真正的刚需群体购买力之间,还是存在着难以逾越的鸿沟的。
别看网上那些浮躁浮夸的炫富内容,实际上不仅仅是深圳,就连北京上海的房价,对于月收入过万的“漂一族”而言,都是难以触及的梦。
购买力不达标,杠杆来凑,但是撬动杠杆,是需要信心和预期的:
一方面,是对自己工作和获得持续收入这件事,要有充分的现实信心,而不会为突然被裁,35岁职场中年危机,以及行业不确定性等等负面因素担忧。
一方面,是对买房这件事能够带来资产性增值效果,有充分的预期,也就是俗称的“买涨不买跌”。
而当下中国楼市最大的问题,其实就是信心和预期层面出现了大问题。
买不起的自然不用讨论,特别有钱的,没有预期,买得起的,没有信心。
很显然,当下楼市和房价的问题早已不是在市场上就能解决,只盯着房价走向去判断后续走向基本没有意义。
在经济基本面没有得到改善,个人和家庭的收入没有实现扭转以前,已经脱离消费范畴和性价比概念的房价,其实涨跌变化的讨论,没有多少意义。
不仅仅是深圳,其实全国都一样。
真正买得起,能给出首付,但是需要撬动杠杆的群体,信心和预期没有得到重塑和恢复以前,实际上,房价继续下行,是必然的,也是没有意义的。
而资产价格下行,体现的是卖盘以及谋求变现群体的实际需求大于买盘,在这个趋势没有从外部获得支撑以前,下行的趋势就会遵从市场规律得到延续。
这个逻辑,靠哪些房吹和投机群体空口白牙的胡说八道,是无法扭转的。
真正的好问题,其实是:这一轮全国房价的下行调整,究竟是跌倒和真实购买力挂钩才见底?还是楼市以外会出现支撑,提前见底?
个人的看法,前者就是硬着陆了,国家想要的,是后一种。
写在最后:通过对深圳房价最新动向表现的分析,能够带来哪些启发和警示?
表象和行情都是结果,其实不重要,重要的是要从这样的结果中,去挖掘造成这些结果的成因。
这一轮全国的房价调整,给出了一个很现实的结论,值得大家重视一下:
周期之下,这一轮的房价下行调整,和以往的性质,是完全不一样的。
以前可以说楼市好,经济就能好,但是当下要反过来看,只有经济好,楼市才能好。
换句话说,只有经济、产业、就业、出口复苏了,楼市才会复苏。
所以,国家对于当下楼市的核心态度,政策思路,不用吹捧,其实就是托举维稳为核心的。
稳住,或者说让下行的过程相对可控以及缓和,才是关键诉求。
文章最后,分享几点个人的思考和观点,不一定对,权当抛砖引玉,供大家进行一个讨论和参考就好:
1,对于具备购买力的刚需群体而言,当下并不是性价比最好的出手时刻,等这一轮指望抄底的投机群体和资金被现实毒打教育以后,再考虑进场都不迟;
2,对于一线城市,要适当降低对未来房价的预期,特别是经验主义主导的预期,这一点很重要。
大概就说这么多吧,不空不多,不吹不黑,从一个真正的地产人的角度,接地气的和大家对深圳楼市房价动向,进行一个讨论和分析研究。
(根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)
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