这是熊猫贝贝的第2547篇原创文章
2024年，深圳这座曾经引领全国楼市涨价风潮的城市，如今楼市如何？又有了哪些新动向呢？
最新的情况明显不是很好，中国炒房第一城的深圳，房价也出现顶不住的表现：
7月过半，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，对比6月下跌3%，也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。
乐有家研究中心数据统计显示，2024上半年深圳共有7个行政区的二手成交价跌破6万元/㎡，分别为罗湖、龙华、龙岗、盐田、光明、坪山、大鹏。宝安则恰好在6万元/㎡。
此外，新房价格方面，宝安、龙华、龙岗、盐田、光明、坪山、大鹏和深汕的成交价也低于6万元/㎡，福田与南山则超过9万元/㎡。
回望深圳楼市上一轮牛市到这一轮熊市，可谓波澜壮阔。
而且，深圳的房价表现，一定程度上，也是全国房价的风向标之一，这一轮深圳的房价下行调整，所释放出来的信号，以及对趋势的预示，其实是非常有代表性的。
这篇文章，将基于对深圳前几轮房价和楼市的牛市过程详细梳理，结合当下行情表现现实，从敬畏常识，尊重规律的角度出发，深入挖掘本轮深圳房价下行背后的关键原因，并对后续深圳，乃至全国的房价走向可能，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
1深圳的房价，过去几轮是怎么涨起来的？
可以说，上行阶段，论涨幅和效率，作为一线城市中的弟弟，深圳的表现一点都不弟弟。
想当年，深圳楼市那可是火得一塌糊涂，房价就像坐上了火箭，噌噌噌地往上涨。
深圳2015年的时候，房价就开始飙升，2015年7月，深圳均价从3万涨到了3.8万，此时上海均价也不过3.4万、北京均价3.3万！而广州均价1.7万，更是需要乘以2，才能勉强赶得上深圳房价。
至此，深圳房价可以说是一骑绝尘，一直处于快速上行通道，住宅产品基本一推出就是“日光盘”。不仅新建住宅均价全国第一，买房难度也全国第一。
到了2021年，更是达到了顶峰，高得让人望而却步。
2021年，深圳房价已然冲破全市均价8万关口，到处都是千万乃至两千万的”普通住宅“。
2021年的顶峰时期，深圳的房价涨幅对比2015年，涨幅高达166%，对比2008年（均价1.2万），涨幅更是高达700%，再按3成首付乘以3倍的杠杆，可以说，这十余年间，很多买房人的净资产翻了十几倍，不会投资的也有三四倍。
为什么深圳的房价会如此任性，实际上全网看了一圈，没有几个人能说明白的，基本上都是政策，供需，还有经济基本面那些普通的分析，枯燥，老套，而且不接地气。
实际上，深圳的房价之所以在过去能够冠绝全国，一骑绝尘，最核心的原因，就是沾了经济特区，改革试验田的光，在全中国，成为了首个城镇化100%的城市。
当然，另外还有一个关键原因，那就是深圳的商业和经济环境的市场化程度，全国第一，完全就成为了投机本能和逐利资金的乐园，要论炒房的路子野，深圳全国敢说第二，没有城市来争第一。
随着深圳房价的大涨，全国有上千万人一度非常后悔，他们都曾经都有过深圳买房的念头。到了2021年，多数人已经没有能力买得起深圳的房子了。
孰料时代使然，短短三四年，沉浸在旧时光影的人们，就到了翻到下一页的时候。
深圳房价从2022年开始持续雪崩，投机炒房典型项目的龙悦居从800万直跌到300万。
客观来说，怎么上去的，就怎么下来，这一轮深圳房价的暴跌，其实隔壁的香港早已有过经验。
相较于其他三个一线城市的克制和理性，深圳的高度市场化和极致的人性释放，也迎来了周期的暴击。
深圳的房价波动，其实很好的验证了投资领域一个铁律，那就是：盈亏同源。
2现实分析：为什么当下的深圳，扛不住高房价了？
文章引用一位在深圳有超过15年从业经验的房产经纪林奕儒的话说，深圳的经济总量能与其他一线城市媲美，但楼市的抗跌力却远远比不上“北上广”。原因是，作为一座移民城市，深圳的房产持有率只有23.7%，在一线城市中最低。
林奕儒表示，深圳大部分房产掌握在少数人手中，而这些房产并没有发挥住宅的作用，更多是作为投资用途。
应当说，文章确实抓住了深圳房价出现较大波动的病根。
无论哪座城市，如果房产不是掌握在广大居民手中，不是用于居住和租赁，而是投资，那么，这座城市的房价就必然会出现一些水分，甚至比较大的水分。
因为，投资既可以带来收益，也存在风险，当收益大于风险的时候，房价上涨。
当风险大于收益的时候，房价下跌。
深圳如此，其他城市、尤其是一、二线城市同样面临这样的问题。
所不同的是，深圳的持有房产比例太低，稳定房价的难度要大于其他城市。
深圳如何才能从目前的投资为主的格局中走出来，找到一条适合自己的，如新加坡那样的租售并举、不为投资的新路。投资房在深圳这样的城市，绝不能成为主流。否则，会影响城市的投资环境、创新环境、创业环境和发展环境的。
深圳需要打击炒房，打击过度投资住房，要把住房引导到居住轨道、租赁轨道。一旦形成新的住房模式，深圳的房价也就可以稳定了，房地产对经济的正向作用就形成了。
当然，深圳房价当下明显不如其他三个一线城市能撑，主要还是新钱沉淀不够，和老钱扎堆的北广上拼底气，还是差点意思。
特别是隔壁还有一个香港，热钱快进快出有直接渠道，进一步加大了深圳的资产价格的脆弱性。
这其实是给中国的其他城市，敲响了警钟：深圳好歹还有产业和科技专利优势打底，面对投机资本和逐利资金的进出，都难逃资产的剧烈波动，那么其他高度依赖土地财政，缺乏本土创收产业的城市和地区，怎么办？
从现实和逻辑出发，显然，深圳这一轮的房价下行调整，在缺乏信心和预期的支撑情况下，或许，破“6”还远远没有到底。
3趋势研判：从深圳的房价现实表现出发，接下来全国的楼市和房价走向，怎么看？
全国范围来看，一线城市如北京、上海的房价虽然没有深圳跌得那么猛，但也在下降，幅度大概在5%-8%。
强二线城市，比如杭州、成都，房价也在下滑，跌幅大概在10%-15%之间。
很现实的一个问题：深圳房价到底跌到头没有？如果没有，那么还要跌多少才算底？
事实上，从真实购买力的角度去看，深圳的房价即使跌破6字头，和深圳本地真正的刚需群体购买力之间，还是存在着难以逾越的鸿沟的。
别看网上那些浮躁浮夸的炫富内容，实际上不仅仅是深圳，就连北京上海的房价，对于月收入过万的“漂一族”而言，都是难以触及的梦。
购买力不达标，杠杆来凑，但是撬动杠杆，是需要信心和预期的：
一方面，是对自己工作和获得持续收入这件事，要有充分的现实信心，而不会为突然被裁，35岁职场中年危机，以及行业不确定性等等负面因素担忧。
一方面，是对买房这件事能够带来资产性增值效果，有充分的预期，也就是俗称的“买涨不买跌”。
而当下中国楼市最大的问题，其实就是信心和预期层面出现了大问题。
买不起的自然不用讨论，特别有钱的，没有预期，买得起的，没有信心。
很显然，当下楼市和房价的问题早已不是在市场上就能解决，只盯着房价走向去判断后续走向基本没有意义。
在经济基本面没有得到改善，个人和家庭的收入没有实现扭转以前，已经脱离消费范畴和性价比概念的房价，其实涨跌变化的讨论，没有多少意义。
不仅仅是深圳，其实全国都一样。
真正买得起，能给出首付，但是需要撬动杠杆的群体，信心和预期没有得到重塑和恢复以前，实际上，房价继续下行，是必然的，也是没有意义的。
而资产价格下行，体现的是卖盘以及谋求变现群体的实际需求大于买盘，在这个趋势没有从外部获得支撑以前，下行的趋势就会遵从市场规律得到延续。
这个逻辑，靠哪些房吹和投机群体空口白牙的胡说八道，是无法扭转的。
真正的好问题，其实是：这一轮全国房价的下行调整，究竟是跌倒和真实购买力挂钩才见底？还是楼市以外会出现支撑，提前见底？
个人的看法，前者就是硬着陆了，国家想要的，是后一种。
写在最后：通过对深圳房价最新动向表现的分析，能够带来哪些启发和警示？
表象和行情都是结果，其实不重要，重要的是要从这样的结果中，去挖掘造成这些结果的成因。
这一轮全国的房价调整，给出了一个很现实的结论，值得大家重视一下：
周期之下，这一轮的房价下行调整，和以往的性质，是完全不一样的。
以前可以说楼市好，经济就能好，但是当下要反过来看，只有经济好，楼市才能好。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
所以，国家对于当下楼市的核心态度，政策思路，不用吹捧，其实就是托举维稳为核心的。
稳住，或者说让下行的过程相对可控以及缓和，才是关键诉求。
文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，对于具备购买力的刚需群体而言，当下并不是性价比最好的出手时刻，等这一轮指望抄底的投机群体和资金被现实毒打教育以后，再考虑进场都不迟；
2，对于一线城市，要适当降低对未来房价的预期，特别是经验主义主导的预期，这一点很重要。
大概就说这么多吧，不空不多，不吹不黑，从一个真正的地产人的角度，接地气的和大家对深圳楼市房价动向，进行一个讨论和分析研究。
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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