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问答185期
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问：为什么江林新城比周边便宜一半，可以买来住吗？
答：简单点说就是一分钱一分货，作为09年齐王村城中村的改造项目，小区的品质非常一般，且投诉众多；比如买房时候证件不全，开发商要求付全款或者分期，收房时候私自收取大修基金，房产证承诺30个月办好，但实际已经7年了，还是杳无音讯；
同时小区电梯停电故障投诉多，无人检修，院子围墙破损，流浪狗众多，单元门禁损坏，监控形同虚设，消防设施长期空缺，后续物业修修补补一部分；最核心的房产证问题，由于开发商债权债务纠纷，房屋被查封无法进行网签，且小区消防设施未达到验收标准，导致房产证无法办理。
这就是为何是南三环寸土寸金的地方，小区房价不高的原因，住的难受，转手困难。
问：东二环东御兰汀如何，刚需可以买吗？
答：根据去年底的价格公示，均价为11710元/㎡，毛坯交付，在东二环确实很低，再加上周边没有太多同类项目竞争，最近的新房江山铭著已经在16000+起步了；
价格低一方面因为定位不高，就是很普通的刚需小区，普通的户型，普通的绿化，普通的物业，属于能住但别指望给你多高的生活品质；一期的房产证问题，现在已经到了办理分项验收手续阶段，分项验收及竣工验收完成后即可办理房产证；
小区位置还不错，紧邻三号线石家街地铁口，但由于地块靠近高架快速干道，噪音会有，周边建材市场多，区域面貌一般，小的生活配套集中在社区底商，以上问题如果能接受，且预算实在紧张，再做考虑。
问：买苏宁云著还是御锦城，以后在高新区上班？
答：这两个盘在一起对比，差异还是很大的，毕竟苏宁带装修17000元/㎡，御锦城12000元/㎡，5000块的差价是很大的；御锦城的优势在于成熟老社区，凯德广场商业，地铁口，自建学校一应俱全，居住生活氛围浓厚，自带配套众多，属于城东浐河边刚需小区的代表，性价比很高；
苏宁云著同样带苏宁广场商业，周边云水公园，图书馆，产业园等齐全，虽然软件新城处于发展初期，但速度很快，外加靠近高新的强地缘，区域无新房新政的优势，在高新，尤其是环普工作的人看的很多，由于面世时间也晚，户型，小区规划各个方面更好一些；
看个人预算，毕竟这么大的差价在，都可以买一辆好车和几年的油费了，御锦城走三环去高新，不赌还是很快的。
问：清凉山樾是否值得入手，还是入手周边二手房？
答：小区最大的卖点在于紧邻清凉山公园，此前的清凉山居规划别墅+高层，而山樾为洋房+高层，西安这种紧邻公园的一般都不便宜；
按照此次山樾的公示价格，高层均价16907元/㎡，洋房均价21376元/㎡，均为毛坯交付，配套上小区南侧，中粮已经拿下了上塔坡村用地，规划商业综合体，在此之前，还得靠附近菜市场和小超市解决；
此盘最大的卖点就是紧挨公园，环境优秀，两梯三户的高层加洋房布局，密度不高，在城南地段稀缺，高层价格接近西安大平层类产品起步价，且还是毛坯；
对于看中公园的，除了他也没什么备选，除此以外，金辉凤栖云著，奥园和悦府，中南春风南岸也可备选，周边二手房中铁尚都城可以看看，其余多为城改小区。
问：龙湖南区高层，融创洋房，白桦林，漫香郡洋房怎么选？
答：新房中，景粼天序和观唐宸院的区别在于产品，前者为毛坯大平层，后者为带装修高低配（高层+洋房）；
位置上，龙湖强于融创，大融城熙地港地铁口的位置算是经开区的核心，地铁商业齐全，但楼间距一般，融创位置相比龙湖弱一些，但比周边中南，正荣强，太华北路以西区域面貌较好，周边为已入住小区，无拆迁改造；
产品上，洋房和大平层差价不少，居住感受也不同，前者更稀缺，待观唐宸院和景粼天旭价格公布，正式上市后，这种对比更明显；
白桦林，漫香郡洋房虽然与新房同价位，但小区年限，产品定位，物业服务和大开发商还是有差距，不着急住不妨等等新房。
问：房哥，三桥附近二手房可以入手不，比如24城？
答：这个附近除了华宇东原阅境外，能选的也只有二手房了，且二者价格持平；二手房具体小区包括万科金色悦城，保利金香槟，中建开元城，华润24城，都是区域内入住较早的小区，综合优势华润最强，地铁口自带万象城，小区规模也大，14000+的价位不算高；
万科，保利的位置稍微差点，中建在交房时候口碑不好，相似价格首选华润，24城现在挂出来的房源两室居多，可以多挑挑。
问：碧桂园云顶属于曲江还是航天，为何买的人多？
答：在两万的价位上，且大面积居多的背景下，云顶摇号确实出乎意料，里面有开盘首开优惠，送车位的原因，也有区域内同类产品短缺的现状；
云顶的前身是航天夏殿村城改，去年五月，碧桂园以7.24亿摘航天198亩宅地，就是现在的云顶，位置确实好，航天曲江交汇，紧邻四号线，周边现在二手房均价已经17000+；
此前同区域虽然小区众多，但大平层大户型算是首次出现，不排除周边中海，金辉，大华小区业主卖掉二手房同区域改善置换的；
虽说大户型市场供大于求，但好位置的还是很抢手，北郊龙湖，南郊华润，再加上此次碧桂园，下一个会是谁呢？
问：常宁新区自住咋样，感觉长安区公园不错？
答：在市一级的开发区中，常宁新区的发展还是可以的，目前也落地了不少项目，包括，有铁一中，省考古博物馆，省射击中心，省档案馆，西北新能源中心，千山航空，中交二公局，西北地质调查局，5000亩潏河公园等等，还有万达广场；
当然最为知名的就是长安大学城，培华，西财，西外，邮电，政法等高校众多，区域内虽说还处于开发阶段，农田不少，但环境优秀，住着还是很舒服的，住宅在售项目暂时不多。
问：苏宁云著户型，感觉实用面积要小很多？
答：2T4公摊24%，2T2公摊27%，合同里有些，一般高层小区大多在25%以下，云著包括两梯四户和两梯两户布局，面积108㎡-132㎡的三房、144㎡的四房和164㎡的四房；
户型上除去121边户是两面朝南，进深略长外，其余户型布局相似，南北通透，北侧有连廊，市场主流的高层产品也都是这样布局的，并没有看到额外占据公摊的地方，但普遍反映厨房有点小。
问：最近听传言，临潼要解除限购是真的吗？
答：所以西安的很多传言是遥遥领先的预言，沣东传的很猛，但各售楼部称尚未接到取消限购的通知；
临潼虽然小众，但临潼置业顾问表示“限购”“限价”都已经“自由”了，购买的时候还是按照正常流程进行，虽然房管局没有下发红头文件，但是房审的时候不会卡资格，可以自由购买；普遍的回复都是没有接到书面通知，但在实际的操作中，直接递资料即可；
有最近前往沣东或临潼买房的可以手工留言里回复下，但话说回来了，一个区域的火热最终还是看价格，政策往往只是辅助手段。
