“多拼拆分诉求”
“一拆三诉求”
“一户改三套房”
“住宅房屋改成小面积保障性住房”
这是5月21日-29日，福田梅林某小区的多拼房业主的几则留言。
除了一直以来频频被cue的“多证合一”，有关多拼房分拆的诉求也来到台前。
东莞5.14双（多）证合一政策已经落地，深圳会不会跟进尚不得而知。
倘若求不到“多证合一”，可以用逆向思维解决问题吗？引发了群友的思考：
多拼房如果可以拆开来卖，这样是不是就不受限于名额，不就可以解决流动性问题了吗？
在学位房特别紧张的区域，是不是可以多分出一个学位？
听上去可行，实际没有那么简单。
01.
多拼房拆分拟作保障房
小区业主：反对！
据网友爆料，福田有关部门正在研究把梅林新世界四季山水二期部分多拼房进行分拆，拟用于出租型保障房。
从几条留言板内容来看，业主的诉求是反对小区多拼房户型一改三，总结有以下6个理由：
①小区始终以“多证合一”的方式出售，户型图是多拼一户型。
②每户仅配置一个“大门、水电表、煤气表、弱电控制箱、漏电总开关，厨房报箱烟道和空调外机位”。
③历年学位申请只有一个学位。
④户型拆改需要修改公用设施，导致公共区域的侵占，影响他人对物业的使用权。
⑤如果户型分拆开先河，会引发效仿，对楼栋质量带来安全隐患。
⑥听闻1栋楼一半做保障房一半做商品房，普通业主物业费4.2元/㎡，保障房缴多少才公平。
（以上仅代表业主观点）
业主表示已经形成“认定该小区是以大户型作为居住单位”的共识。“这类业主会比较在乎小区圈层的纯粹性，担心小区品质下降”相关经纪人表示。
据了解，新世界四季山水二期大部分是多拼房，包括双证房和三证房，此外也有少量80多㎡、161㎡的单证房。
业主提到拟一改三的楼栋是回迁房，据经纪人介绍，目前仍是空置毛坯状态。
截至发稿，留言板显示上述问题已认领交办，转相关部门进行处理。如果有后续相关内容，壹地产会继续跟进。
02.
业主花样“自救”
市场上的多拼房分拆
深圳的多证房主要集中在南山、宝安、龙岗，罗湖、龙华也有个别项目。以南山为例，双证房最多片区该属深圳湾片区。
市场上也存在少数多拼大户型分拆成小户型推售的情况。
罗湖的德弘天下华府当年作为新盘推售的小户型，多数是由原来的多拼大户型分拆而出，还因户型设计遭到吐槽。
宝安的华联城市全景壹号，就有业主为了好出手，试着把双卫双阳台的原始四房分拆成二居室来卖。
据了解，南山的香格名苑双拼房也可以拆开卖，虽然没有单证88平的原始户型好，但是该有的功能区、学位都有。
在深圳的法拍市场也出现过双拼房源“单拍”成交的案例。
2022年初拍出的天御香山花园的一处房产，两套房打通形成一套房，但是只拍一个房号。
公告明确声明买受人竞买成功后自行恢复原状，后续进展是否顺利还不得而知。
03.
多拼房能不能拆？
小心买了房面积在邻家
多证房到底能不能拆分？关键看能否拆分成多个独立套型。
以双拼房为例，有两种类型，一种是由两个独立套型打通而成，分别拥有独立的大门、卫生间、厨房等。
一种是两套房在设计之初就是按照一套的户型结构来设计的。
资深地产人@深圳永高楼市表示，双证房拆成单证户型转让售出，这在市面上是极其少的，10%都不到，甚至90%以上的产品都没有办法拆分，因为当时设计的时候就是一个入户、一个走廊，很难拆分开来，包括深圳湾几乎没有成功的案例。
据深圳壹地产了解，现实中如果硬性拆分，常常存在下面一项或多项问题：
1、水电气、入户大门不独立。
2、没有窗户日照、厨房烟道。
3、受承重墙的布局影响，后期装修有点麻烦。
4、有一定的安全隐患，消防配比不够。
5、户型没有单证房合理，出现“手枪”户型、“走廊”户型等，卫生间和卧室可能分别位于房间的两头，居住不方便。
6、由于按使用功能分配、承重墙隔离不可拆等原因，没有按照房产证上登记的分户平面图进行分割，存在争议面积。
买的少的一方，房产证的部分面积被隔到另一套房中，可能就会有利益争议。
被分割产权空间的业主可以向法院提起返还原物的诉讼，另一方就得返还。
7、公共面积归属、分隔墙错位导致面积差异等引发异议。
那么，双证房到底有几个学位？
据了解，大部分双证房只有一个学位，因为只有一个房屋编码。
部分有两个独立的入户门的双拼房可能有两个学位。
具体可以查询房屋编码，一个房屋编码对应一个学位。
最后，购买多拼房拆分户型需谨慎，如若要购买建议注意以下几点：
1、让卖方提供房屋的法定户型图，可以去不动产权登记中心打印，查验法定户型图与实际房屋现状是否一致。
2、在房屋买卖合同里面约定好购买房屋的户型结构。
3、若一套双拼房是卖方同时分别出售给两个买方，买方在签合同时最好与另外一个买方签署书面的确认书，确认各自所买的房屋是哪几部分并可以附上照片，以免交楼时双方产生争议。
4、对可以单独使用的公共空间在合同中应有明确约定归属。
对于多拼房分拆你怎么看？欢迎大家在文末留言。
