地产江湖，百家争鸣。粤系房企，敢为人先；闽系房企，异军突起。近几年来，伴随着三、四线城市改善时代的到来，第二梯队浙系中小房企凭借在二线城市成熟的产品能力、营销能力，迅速切入三、四线市场，捕捉到一批改善客户，同时也收获了快速成长。不过，业内称在区域深耕的同时，也要加大全国化的布局，防范市场降温的风险。
2018年，中梁、德信等企业开启IPO之路，借助资本力量获得更大发展。
祥生、中梁等异军突起
“浙系房企群体性崛起势如破竹，可以从企业的崛起速度和崛起数量两个方面得到印证。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出，率先开始全国化和品质化的浙系房企，在第一波房地产发展浪潮中收获了重大红利，在第二波高周转大行其道的过程中有所落后，而在这一轮三四线行情凸显的新形势和新周期中，重获发展。
崛起速度的一大指标便是复合增长率。来自克而瑞的一份研究报告指出，从近三年的复合增长率来看，包括中梁、佳源国际、德信中国、滨江集团、华鸿嘉信、祥生地产在内，这6家浙系房企的平均增幅达87%。
此外，祥生地产的发展也较为明显。克而瑞发布的数据显示，2018年，祥生地产以1029.2亿元位居百强房企第28位，在浙系房企中仅次于绿城、中梁控股。而在2015年-2017年期间，其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用4年时间，祥生的规模就突破了千亿。
2016年，佳源国际的销售额仅46.5亿。到了2018年，其全年实现合约销售额约201.8亿元。在此基础上，佳源提出，2019年合约销售目标为280亿元，并希望3-5年实现千亿规模。
而在崛起数量方面，从机构发布的百强企业榜单可见端倪。克而瑞排行榜显示，2015年，前五十的浙系房企仅绿城、滨江两家，百强房企中的浙系房企也仅是少数。而到了2018年，前五十的浙系房企达五家，分别为绿城、中梁、祥生、佳源、滨江。其中，中梁、祥生已达千亿，佳源国际、滨江约800亿左右。
对此，同策研究院首席分析师张宏伟指出，若将浙系房企划分为两大梯队，反而是第二梯队的中小房企2018年的业绩表现更为出色。这些企业在拿地上较为激进，资本市场上积极上市、融资，销售层面也赶上市场周期，整个节奏把握上较为精准。
深耕本地，防范区域性风险
值得注意的是，从布局广度来看，浙系房企有一大明显特点：笃行区域深耕策略。在大本营浙江的布局较多、进入城市数量相对较少。以德信为例，截止到2018年6月30日，德信土地总储备为636万平米，其中约588万平米分布在浙江省。
不过，在深耕浙江的背景下，不同企业在具体城市上有所侧重，比如，滨江更聚焦杭州，华鸿嘉信则更加聚焦于温州。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，借长三角市场，诸如湖州、嘉兴、绍兴市场的崛起，不少浙系房企异军突起，从后续规划来看，这些市场还有机会。
丁祖昱指出，改善时代的到来，不仅一二线城市，三四五线城市的市场容量都非常大。在一个区域范围内，在一二线城市形成的成熟的产品和设计理念，带到三四五线城市，与当地改善需求契合，推动企业规模的持续增长。
不过，也有业内人士认为，在当前环境下，深耕区域的房企未必就绝对安全，在“房住不炒”背景下，当地人的心态也趋于理性，“目前对浙系企业来说，业绩增长的同时，也要加大全国化布局，尤其要防范浙江、上海等区域市场降温的风险。”严跃进表示。
业绩扩张致负债攀升
值得注意的是，近三年浙系房企规模虽在快速增长，但负债率也在不断增加。2018年，滨江集团的负债明显攀升，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。
德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信的流动负债总额分别为137.18亿元、159.45亿元、271.92亿元、354.38亿元。
“这两年浙系房企异军突起，但是负债等数据在恶化，所以需要警惕此类企业的经营风险。”严跃进表示。
