「西安房哥」是本地业主购房服务平台；直言买房真相，专注楼盘点评！
电台：房哥乱弹，微博：西安房哥，脱口秀：买房三人行
问答140期
每周五，房哥会统一回复大家一周的购房问题；文章篇幅有限，更多买房疑问可加入房哥问房圈！
问：二手房三室好卖还是两室好卖，多大面积合适？
答：抓了一下18年的数据，去年西安二手房共计成交54932套，其中两居搜索占比为35.7%；其次为三居占比为35.14%；四居搜索占比11.55%；面积方面，70-90平面积区间搜索占比为19.82%；90-110平面积区间搜索占比为13.28%；50-70平面积区间搜索占比为11.18%，位居第三位；
西安本身因为每年大量新房上映，二手房热度一直不高，现在主流都是90平左右的小三室，自住够用，有孩子后父母过来也有地方住，转手卖的时候，总价适中最好出手。
问：现在别墅限制开发，是不是以后稀缺，投资价值高？
答：禁墅令喊了有十年了，早在2003年发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应，但事实是时至今日，各城市的在售别墅项目仍层出不穷；
开发商在获得住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建高层等做法“调整”容积率，提高别墅占地面积，比如别墅部分的容积率还不到0.7，那么盖上高密度商业配套或者高层，整个地块容积率就能达标；
但在西安能看到的别墅其实并不多，大部分还是高层洋房等刚需产品，别墅因为总价高，周转卖，卖的也很一般；而现在很多小区高低配后，别墅项目反倒是多了；
购买需求上建议自住可以考虑，毕竟别墅是居住的终极形式，投资慎重，可以去曲江一期别墅区转转，有多少没人住，租出去改成会所和婚纱影楼了。
问：三室自住买多大面积性价比高，能省则省？
答：买多大面积主要看预算和需求，目前最小面积的小三室90平左右，两个主卧带一个小书房，主流的120-130左右，三面朝南（卧室+主卧+次卧），南北向阳台户型也是主流，到140的三室基本就是洋房的平层了；
90小三室一家三口有点挤，长期自住家里三口，有能力还是买大一点的，毕竟以后房子越来越贵，后期换房成本高；并且现在新房卖的最好也是100左右的三室，加上赠送的面积，兼顾性价比和舒适性。
问：五一看房，航天城和曲江哪个学区好？
答：价格上，航天城现在也有赶上曲江二期的架势了，但无论市场热度，开发商进驻情况，以及教育优势，曲江还是要更强，唯一的劣势是航天有地铁曲江二期没有；
去年曲江在教育的计划包括加快3所学校建设，新增学位5400个，实施2所学校扩容工程，增加学位1440个；新增投资约3亿元，确保曲江四小、西安市曲江中学、西安市曲江小学2018年9月建成开学；同时启动了曲江一小(海洋分校)和曲江二小扩容改造工程；
其中曲江第四小学位于绕城高速以南，西康高速以西，五典坡路以北，新开门南路以东，开设36个教学班，可容纳1800名学生；西安市曲江中学（原西安市第五十四中学)位于新开门南路以东，创意大道以南，裴家崆路以北，开设36个教学班，可容纳1800名学生；
西安市曲江小学(原雁塔区裴家崆小学)位于新开门南路以东，创意大道以南，裴家崆路以北，开设36个教学班，可容纳1800名学生；
在2021年前，曲江新区建成并投入使用学校达到28所，而航天城目前能看到的只有一小，二小和在建的三小。
问：西安工资3000房价15000，真怕以后成为空城？
答：国际上合理的房价收入比的取值范围为4-6，但去年内地41个热点城市房价收入比中，在合理区间的只有银川一个，北上广在30以上，西安也在14；
这意味着按照工资去买房西安买100㎡的房要不吃不喝14年，所以这样算没有用，大部分买房都是父母帮忙凑个首付，然后背着30年贷款，给银行打工完成的；
西安毕竟是陕西的白菜心，也是西北五省的白菜心，陕西省3800万常住人口，西安占了1000万，陕西2.1万的GDP总量，西安占了8000亿，同时商业，教育，产业，配套等优质资源也集中在西安；
在现在城镇化的大背景下，无论周边县市还是外地回流的人还是很多，这样的地方是成不了空城的。
问：保利和光尘樾怎么样？
答：沣东板块大家已经很熟悉了，除了绿地新里程，中南上悦城，蓝光公园华府外，保利的和光系也落后这里，这个系列此前在北京、广州、杭州、成都都有，西安是第七座，定位偏高端；
这个地方虽然没地铁，但距离沣东自贸产业园、南美贸易总部都很近，属于规划的很好，但要对区域发展有强大信心的那种；目前这块还在建设起步阶段，周边还有挺多断头路，公交，配套都挺少，最近的也在3公里外的万象城了；
和旁边中南上悦城一样，布局也是北边高层，南边洋房的高低配，紧挨沣东五小，装修用材实际上相差不大，比较突出的卖点是配备了全屋智能家居，保利天悦，中央公园上也都有；
一万三的均价买的人挺多，上一批347套房子登记了700多了，也是不愁卖的，建议和中南对比选择。
问：未来三年，西安二手房的价格会如何？
答：西安本身并不是二手房市场，每年新房的成交量是二手房的好几倍，而新房的价格和供应量直接影响二手房市场；去年上半年，因为新房供应少，大量人买房；导致二手房房源多，价格涨，成交快，甚至出现房东加价毁约的事情；
但6.24新政以后，随着新房大量上市，虽然二手房的房源增加不少，但成交量与前几个月相比也有所下滑，最高达50%价格倒挂严重，
比如雁塔区二手房均价为18829元/㎡，新房只有13596元/㎡，差价高达5233元/㎡；长安区二手房均价13467元/，新房均价10740元/㎡，差价也在两三千左右；
最严重的高新，金泰假日花城的房子，已经有业主标出了超过22000元/㎡的价格。而它对面的新盘碧桂园·高新时代，精装房源预售价也只在18000元/㎡左右，定价多少完全看房东预期，涨的快跌的更快；
包括高新丈八北路沿线，去年都有一万八的，现在二手房一万五也能成交，市场波动太大；但主城区还地段，带学区，大开发商的二手房还是很坚挺，一旦房子进入二手，地段和品质就成了保值的试金石了。
问：长安区粮食局小产权，住了十年能卖多钱？
答：青年北街位置还算不错了，这块是长安区最老的城区，配套，地铁都全，小区东边就是长安三中，区域内也基本看不到高楼，大部分都是爬楼梯的七层家属院；
这个区域带证的商品房，10年房龄左右的二手房报价在11000块左右；比如吉源美郡，福泽小区等；按照西安小产权约等于同区域商品房一半的价格，挂个5000块看有没有人问；
毕竟没证房龄久，不能贷款要一把付，能买的人本就少，建议留着挣租金或等拆迁，不好卖。
问：南飞鸿一万二，保利天悦两万，为何差价怎么大？
答：本身就是两个定位的小区，无论开发商资质，位置，小区规模，物业品牌都没得比，消费的人群也不一样，差价大再正常不过了；保利作为区域内网红盘，一万七的价格很长时间都没涨了，每次开盘都要摇号，外加高新比较核心的区域，除了万科就是保利，没有备选；
而南飞鸿所处的西三环边，虽然距离高新核心区位置不远，但中间隔着城中村，周边环境配套完全没得比，外加南飞鸿本身城改盘，小开发商，物业评价不好的现状，卖不过保利也正常，但对于刚需高新上班的，南飞鸿是可以选的，改善建议看保利；
非土豪想要大户型改善的，保利万科很难了，总价都在250万朝上了，建议可以看看二线开发商，单价低面积大点的。
问：万科理想城新开洋房，上午清盘怎么看？
答：秦汉新城兰池大道这附近，紧挨城北，有地铁，有景观，就是配套差了点，区域内也都是以改善低密度小区为主，包括星河湾，旭辉江山悦，万科理想城等，对于北郊或高陵寻求改善的，看的人也挺多，外加小区密度低，户型不错，装标尚可，洋房一万四算是均价了；
本期房哥问答就到这里，好消息，西安首档大型地产脱口秀“买房三人行”上线倒计时，房哥房姐，神秘嘉宾坐镇，嬉笑怒骂聊买房，敬请期待……
