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问答140期
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问:二手房三室好卖还是两室好卖,多大面积合适?
答:抓了一下18年的数据,去年西安二手房共计成交54932套,其中两居搜索占比为35.7%;其次为三居占比为35.14%;四居搜索占比11.55%;面积方面,70-90平面积区间搜索占比为19.82%;90-110平面积区间搜索占比为13.28%;50-70平面积区间搜索占比为11.18%,位居第三位;
西安本身因为每年大量新房上映,二手房热度一直不高,现在主流都是90平左右的小三室,自住够用,有孩子后父母过来也有地方住,转手卖的时候,总价适中最好出手。
问:现在别墅限制开发,是不是以后稀缺,投资价值高?
答:禁墅令喊了有十年了,早在2003年发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求,优化土地供应布局和结构,停止别墅类用地的土地供应,但事实是时至今日,各城市的在售别墅项目仍层出不穷;
开发商在获得住宅用地后,将地块分成别墅区和普通配建区,通过缩窄楼距、大量配建高层等做法“调整”容积率,提高别墅占地面积,比如别墅部分的容积率还不到0.7,那么盖上高密度商业配套或者高层,整个地块容积率就能达标;
但在西安能看到的别墅其实并不多,大部分还是高层洋房等刚需产品,别墅因为总价高,周转卖,卖的也很一般;而现在很多小区高低配后,别墅项目反倒是多了;
购买需求上建议自住可以考虑,毕竟别墅是居住的终极形式,投资慎重,可以去曲江一期别墅区转转,有多少没人住,租出去改成会所和婚纱影楼了。
问:三室自住买多大面积性价比高,能省则省?
答:买多大面积主要看预算和需求,目前最小面积的小三室90平左右,两个主卧带一个小书房,主流的120-130左右,三面朝南(卧室+主卧+次卧),南北向阳台户型也是主流,到140的三室基本就是洋房的平层了;
90小三室一家三口有点挤,长期自住家里三口,有能力还是买大一点的,毕竟以后房子越来越贵,后期换房成本高;并且现在新房卖的最好也是100左右的三室,加上赠送的面积,兼顾性价比和舒适性。
问:五一看房,航天城和曲江哪个学区好?
答:价格上,航天城现在也有赶上曲江二期的架势了,但无论市场热度,开发商进驻情况,以及教育优势,曲江还是要更强,唯一的劣势是航天有地铁曲江二期没有;
去年曲江在教育的计划包括加快3所学校建设,新增学位5400个,实施2所学校扩容工程,增加学位1440个;新增投资约3亿元,确保曲江四小、西安市曲江中学、西安市曲江小学2018年9月建成开学;同时启动了曲江一小(海洋分校)和曲江二小扩容改造工程;
其中曲江第四小学位于绕城高速以南,西康高速以西,五典坡路以北,新开门南路以东,开设36个教学班,可容纳1800名学生;西安市曲江中学(原西安市第五十四中学)位于新开门南路以东,创意大道以南,裴家崆路以北,开设36个教学班,可容纳1800名学生;
西安市曲江小学(原雁塔区裴家崆小学)位于新开门南路以东,创意大道以南,裴家崆路以北,开设36个教学班,可容纳1800名学生;
在2021年前,曲江新区建成并投入使用学校达到28所,而航天城目前能看到的只有一小,二小和在建的三小。
问:西安工资3000房价15000,真怕以后成为空城?
答:国际上合理的房价收入比的取值范围为4-6,但去年内地41个热点城市房价收入比中,在合理区间的只有银川一个,北上广在30以上,西安也在14;
这意味着按照工资去买房西安买100㎡的房要不吃不喝14年,所以这样算没有用,大部分买房都是父母帮忙凑个首付,然后背着30年贷款,给银行打工完成的;
西安毕竟是陕西的白菜心,也是西北五省的白菜心,陕西省3800万常住人口,西安占了1000万,陕西2.1万的GDP总量,西安占了8000亿,同时商业,教育,产业,配套等优质资源也集中在西安;
在现在城镇化的大背景下,无论周边县市还是外地回流的人还是很多,这样的地方是成不了空城的。
问:保利和光尘樾怎么样?
答:沣东板块大家已经很熟悉了,除了绿地新里程,中南上悦城,蓝光公园华府外,保利的和光系也落后这里,这个系列此前在北京、广州、杭州、成都都有,西安是第七座,定位偏高端;
这个地方虽然没地铁,但距离沣东自贸产业园、南美贸易总部都很近,属于规划的很好,但要对区域发展有强大信心的那种;目前这块还在建设起步阶段,周边还有挺多断头路,公交,配套都挺少,最近的也在3公里外的万象城了;
和旁边中南上悦城一样,布局也是北边高层,南边洋房的高低配,紧挨沣东五小,装修用材实际上相差不大,比较突出的卖点是配备了全屋智能家居,保利天悦,中央公园上也都有;
一万三的均价买的人挺多,上一批347套房子登记了700多了,也是不愁卖的,建议和中南对比选择。
问:未来三年,西安二手房的价格会如何?
答:西安本身并不是二手房市场,每年新房的成交量是二手房的好几倍,而新房的价格和供应量直接影响二手房市场;去年上半年,因为新房供应少,大量人买房;导致二手房房源多,价格涨,成交快,甚至出现房东加价毁约的事情;
但6.24新政以后,随着新房大量上市,虽然二手房的房源增加不少,但成交量与前几个月相比也有所下滑,最高达50%价格倒挂严重,
比如雁塔区二手房均价为18829元/㎡,新房只有13596元/㎡,差价高达5233元/㎡;长安区二手房均价13467元/,新房均价10740元/㎡,差价也在两三千左右;
最严重的高新,金泰假日花城的房子,已经有业主标出了超过22000元/㎡的价格。而它对面的新盘碧桂园·高新时代,精装房源预售价也只在18000元/㎡左右,定价多少完全看房东预期,涨的快跌的更快;
包括高新丈八北路沿线,去年都有一万八的,现在二手房一万五也能成交,市场波动太大;但主城区还地段,带学区,大开发商的二手房还是很坚挺,一旦房子进入二手,地段和品质就成了保值的试金石了。
问:长安区粮食局小产权,住了十年能卖多钱?
答:青年北街位置还算不错了,这块是长安区最老的城区,配套,地铁都全,小区东边就是长安三中,区域内也基本看不到高楼,大部分都是爬楼梯的七层家属院;
这个区域带证的商品房,10年房龄左右的二手房报价在11000块左右;比如吉源美郡,福泽小区等;按照西安小产权约等于同区域商品房一半的价格,挂个5000块看有没有人问;
毕竟没证房龄久,不能贷款要一把付,能买的人本就少,建议留着挣租金或等拆迁,不好卖。
问:南飞鸿一万二,保利天悦两万,为何差价怎么大?
答:本身就是两个定位的小区,无论开发商资质,位置,小区规模,物业品牌都没得比,消费的人群也不一样,差价大再正常不过了;保利作为区域内网红盘,一万七的价格很长时间都没涨了,每次开盘都要摇号,外加高新比较核心的区域,除了万科就是保利,没有备选;
而南飞鸿所处的西三环边,虽然距离高新核心区位置不远,但中间隔着城中村,周边环境配套完全没得比,外加南飞鸿本身城改盘,小开发商,物业评价不好的现状,卖不过保利也正常,但对于刚需高新上班的,南飞鸿是可以选的,改善建议看保利;
非土豪想要大户型改善的,保利万科很难了,总价都在250万朝上了,建议可以看看二线开发商,单价低面积大点的。
问:万科理想城新开洋房,上午清盘怎么看?
答:秦汉新城兰池大道这附近,紧挨城北,有地铁,有景观,就是配套差了点,区域内也都是以改善低密度小区为主,包括星河湾,旭辉江山悦,万科理想城等,对于北郊或高陵寻求改善的,看的人也挺多,外加小区密度低,户型不错,装标尚可,洋房一万四算是均价了;
本期房哥问答就到这里,好消息,西安首档大型地产脱口秀“买房三人行”上线倒计时,房哥房姐,神秘嘉宾坐镇,嬉笑怒骂聊买房,敬请期待……