｜壹
板块新房均价高
首先江淮厂三个项目位于政务东板块，板块内在售新房有伟星天元、中海臻如府，近期即将开盘的有天阜壹号、四川邦泰璟和琅悦、意禾澄庐、伟星13号地。
根据第一房研究院AI楼市指数系统显示，板块内上半年成交量高涨，下半年新房成交量下降明显，主要原因是板块内在售项目中海臻如府上半年首开就比较火热，目前项目开盘1年多，项目库存所剩不多。伟星天元国庆期间首开，本就套数不多，所以从板块的新房成交来看，近几个月的成交量下降，但成交均价却稳步上涨，10月环比上涨21%，成交均价3.6万/m²。
我们分项目来看：
中海臻如府目前备案累计开盘798套，成交备案704套，可售套数94套，月均去化58套。从备案情况，目前剩得不多，主要库存集中在11栋、16栋、8栋。成交备案均价2.8万/m²。
去年首开因预约客户量过大从原定3栋楼增加到5栋楼，而且“七开七火”。
从项目整体规划来看，中海臻如府项目前期采用了绿色建筑三星级、健康住宅（社区）、超低能耗、海绵城市等一系列高标准的设计理念。在户型方面，“一步到位”的大户型产品是高质家庭的置业首选。所以中海抓住目前的发展趋势，臻如府推出约143-220㎡臻装大平层。
例如最小户型143m²，有独立的电梯厅入户，三房两厅两卫，将约7.2米宽景大阳台，客厅、餐厅、厨房整合于一起，形成超大的公区。
伟星天元主要是小高层和洋房。伟星天元111层洋房，180㎡户型；2#11层洋房，230㎡户型，均价约3万8/㎡。其中，洋房的均价约4万3/㎡。
而且项目总共112套，目前成交备案14套，成交均价3.7万/m²。
伟星天元最小就是180㎡的户型，该户型为四室两厅两卫设计，空间利用率较高。玄关处配置独立衣帽间，提升储物功能。客厅配置大落地窗，视野开阔；居住区位于西侧，实现会客区与休息区的明确划分，动静分离。
所以板块内的新房价格其实都不低，中海臻如府备案均价2.8万/m²，伟星天元备案均价3.7万/m²。
从板块发展的角度来看，政务区北边、西边和南边三个方向均被匡河、铁路隔开，无可发展空间。反观政务区东边，一条金寨路相隔的政务东板块，不仅未来有地块出让，而且从地域上看，也没有那么强的撕裂感，能更好地与政务区连接在一起。未来政务东板块是承接政务区外溢的主力板块。
而此次江淮厂地块这三宗地块的面积都不大，大一点50亩出头，小一点30多亩。
5月上旬，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，对容积率计算规则进行调整。
这三宗地都是计容新规后入市的项目，在计容方面也是一个比一个“卷。
其中天阜壹号在新规计容的设计上，不计算私享梯明厅的面积，建筑面积约143㎡的户型，使用率可达约97.79%，165㎡户型的使用率突破了100%。
四川邦泰·璟和朗月项目曝光的四大户型图（132㎡、143㎡、173㎡、175㎡），其中，132㎡户型使用率到达了102%。
板块内在售的中海臻如府、伟星天元都是计容政策前的项目，所以在计容方面，江淮厂三个项目占了优势。得房率的提高，新房价格又没有上涨，意味着可以花费更低的费用买到使用面积更大的房子，新计容规则楼盘也在市场颇受购房者的青睐。
其中曝光的某盘新房价格在2.6万-3万/m²，对标板块内的新房价格来看，该项目被曝光的价格其实在板块的新房价格区间内，但价格也要对应品质，从品牌实力来看，江淮厂三个项目不如板块内热销的中海臻如府，品牌力强。所以价格方面会让很多购房者觉得高，但如果后期品质跟上，也是在合理范围内。
|贰
政务东也“倒车接人”
包河区二手房价格，2022年成交价格涨到1.8万/m²，随后2022年小幅度下降，均价1.78万元/m²。现在均价只有1.6万/m²。2024年的价格相当于回到了2020年的价格。
对政务东内二手房价格。先来看下信达天御，信达天御位于宿松路与祁门路交口，住宅主要是西侧5宗地块，分别是琅诗郡、林语苑、悦澜园、枫丹阁和香颂庭这5个独立小区，在琅诗郡和香颂庭中间规划有邻里坊（包括小公园、商业和公寓楼）。以其中林语苑为例，小学为合肥市屯溪路小学教育集团西递小学、中学为合肥市48中西递校区，学校都距离很近，并且距离4号线薛河站300，出行便利。
但自2021年开始，二手房价格开始大幅度下滑，2023年下滑最严重，2021年挂牌价突破3.3万/m²，现在挂牌价只有2.3万/m²，直降超1万/m²，成交价目前也是在2.1万/m²左右。
天下锦城共有4期，其中一期温莎城、二期爱丁堡、三期巴斯镇、四期康桥郡。建筑密度仅约18%，由4F、8F、11F、15F叠墅、洋房和小高组成，2021年，天下锦城小区物业更换为龙湖物业，龙湖物业也是业内名誉较高的企业，2021年9月30日，龙湖物业进场，完善小区内部配套。
2021年项目二手房突破3万/m²，目前挂牌价在2.5万/m²左右，下滑5000元/m²左右。成交价也是下降接近4000元/m²。
目前，政务东的二手房挂牌价在大部分小区约为2万左右，低的可至1.5万左右，且多数为次新房。部分小区的二手房成交价甚至跌回了开盘时的售价。然而，板块内的新房售价却高达3万+甚至4万+，如此一来，板块内一二手房价格呈现出严重分化的态势。对于此前未能在该板块“上车”的购房者而言，二手房市场仿佛正在“倒车接人”。
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结语
二手房市场方面，价格走势与新房形成鲜明对比，出现了较大幅度的下滑，从信达天御到天下锦城，诸多小区二手房价格今非昔比，使得板块内一二手房价格严重分化。对于刚需客户可以考虑板块内的二手房。
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