明珠广场航拍效果图
要点概述
优势：
紧邻地王广场，享地王商圈配套；
大户型产品，适合改善型客户；
锦绣路直达京港澳高速，交通便捷；
自带商业，日常购物方便；
劣势：
底商营业期间对住宅有噪音影响；
住宅受周边马路车流噪音影响；
2006年建成，距今楼龄有14年；
楼盘所处位置交通堵车现象常见；
01楼盘概况信息▶
楼盘位置：长安长盛社区长青南路293号
建筑年代：2006年建成
楼栋总数：6栋
产权年限：70年产权
建筑面积：约60000㎡
占地面积：49226㎡
容积率：3.6
绿化率：30%
总户数：774户
停车位：1620个（商场900个，住宅720个）
车位配比：1：0.9
开发商：东莞市常平房地产开发有限公司
物业费：2.5元/平米·月
物业：保利物业管理公司
02楼盘详细信息▶
楼盘是商业和住宅为一体的商住综合体，共有6栋住宅楼，楼栋1-4层都是作为商业运营，5层为空中花园，6层及以上是住宅区域。
明珠广场平面图
商业部分
ABC栋1-4层主要以商务办公为主，DEF栋的1-4层则以休闲商业为主，还有一个区别于住宅楼栋的商场。
明珠广场航拍图
具体的业态分布如下：
ABC栋1-4层：商务办公
1层街铺：以财税类公司经营为主；
2-4层：保险类、教育培训类为主；
DEF栋1-4层：休闲商业
1层街铺:品牌餐饮类、小吃类、珠宝经营类、银行；
2-4层：以教育培训类，健身房为主；
商场（位于空中花园底部）：
沃尔玛实拍图
1层内铺：以生活服务类、服装类为主；
2-3层：沃尔玛商场；
评价：6栋住宅楼1层的底商全部都在经营，2-4层有很多空铺，还是招租的状态。目前的人流量不多，整体给人的感觉很萧条，没有人气。
沃尔玛购物中心以商场2-3层作为营业场所，经营面积较大，是本楼盘人气最旺的商业配套，汇聚区域生活购物人流，长安仅两家，本楼盘占一家。
住宅部分
楼盘为2006年建成，有6栋住宅楼，除了D栋采用2梯3户，其它楼栋都是采用3梯6户的设计。ABD栋高29层，CEF栋高28层。
5层为空中花园和架空层；
6层及以上为住宅区域，有108㎡-255㎡的大户型；
园林绿化
园林绿化实拍图
园林绿化实拍图
园林绿化实拍图
园林绿化实拍图
园林绿化实拍图
楼盘的绿化主要集中在5层的空中花园，绿植经过十余年的生长也都很丰茂，内部绿化的设计和布局整体给人感觉很舒适，就算是夏天漫步其中也一样可以很凉爽。园区内还设有景观池和亭子供人欣赏小憩。
内部配套
内部配套实拍图
内部配套实拍图
内部配套实拍图
楼盘的游泳池、儿童滑梯、乒乓球桌等休闲娱乐配套设置在5层，方便住户使用。
评价：
电梯实拍图
除D栋的两个电梯可到达每层楼以外，其它住宅楼设置有三个电梯，分别为单层电梯、双层电梯、全层电梯，设计比较人性化，减少了住户等待电梯的时间。
架空层实拍图
5层的架空层空间十分宽敞，通风也很好，经常会有住户在此休闲散步。
影响:
①楼盘建成距今已经有14年。
②空中花园的绿植杂乱，景观池的水也很脏，物业打理不及时。
③架空层集中在DEF栋，ABC三栋的架空层有公司入驻，为教育培训机构和装修公司等。
④楼盘供住户专属使用的内部配套单一；
03产品信息▶
楼盘的户型种类比较多，从刚需到置换改善都能满足。户型面积分为两房108㎡、三房131㎡、四房154㎡与超大三房户型255㎡。大面积户型空间阔绰，没有任何局促感。
ABCEF栋03、07房都是南北通透，有双面视野景观；
其余户型均单朝向，中低层因南北向别的楼盘视野受阻，高层视野开阔无遮挡；
A栋03房与C栋的07房为边户的独立户型，能达到三面视野观景；
D栋01、02房也为南北通透，双朝向双面景观，近看空中花园，远观城市景观，高层视野开阔；
D栋03户型为独立户，三面观景，通透性更高，视野开阔；
D栋02户型和F栋的07户型为边户的独立户型，能达到三面视野观景；
影响:
①每栋楼住户可能受周边马路车流噪音影响；
②F栋07户型可能受沃尔玛商场带来的人流噪音影响；
③楼栋低层户型可能受底商营业期间噪音影响；
04交通信息▶
楼盘西邻锦绣路，东近长青路，区域交通方便，出行效率高。
长青路是长安的主干道之一，也是“长青步行街”，两旁分布有学校、医院和万科商圈等，步行就可到达。
长青路也直通358省道，方便住户驾车去往长安其它社区。
锦绣路直达京港澳高速，可去往深圳广州等地，对于住户远距离出行来说十分便捷。
影响：
①长青路对楼盘有车流噪音影响；
②长青路车流量大，堵车现象常见，住户出行需要注意安全问题；
③358省道车流量大，堵车现象常见。
05周边配套▶
楼盘处于长安中心区，周边各大配套齐全，学校、医院、大型商场都离楼盘非常近。
购物：除了自身商业以外，距离地王广场仅一街之隔，步行时间也就5分钟，万科广场也在距离900米左右的地方。楼盘1公里内可以轻松满足吃喝玩乐各种日常需求。
医院：长安医院距离楼盘仅460米，步行时间也在5分钟左右。
学校：距离楼盘最近的长安中心小学仅805米，长安中学和长安镇第一小学也仅距离1.1公里，都是很不错的公办学校。
休闲:楼盘周边的休闲配套很丰富，可以去320米处的长安广场散步，也可以去长安图书馆看书，或者骑车去往距离1公里左右的长安公园或长安体育公园踏青和运动。
06车位与物业▶
楼盘内住户共774户，有1620个车位，其中购物中心的车位有900个，住宅车位有720个，商场地下车库与住宅地下车库共通。住宅车位配比1：0.9，车位还算充足。
停车场实拍图
停车场实拍图
停车场实拍图
楼盘目前的物业是保利物业。保利物业属于央企，目前已成立有20多年，业务遍及全国100多个大中城市。但根据我们的实地考察来看，楼盘在安保方面以及在绿化的打理上有所欠缺，在对本楼盘的管理上还有许多要改善的地方。
影响：
①商场车库与楼盘地下车库连通，商场人流高峰期时安全系数可能不是很高。
入户门实拍图
入户门实拍图
入户门实拍图
入户门实拍图
入户门实拍图
②每栋楼的入口处设置有安全刷卡出入设备，可并没有起到作用。1层有一名管家负责值守，看管并不严格，非住户也可任意上下楼，住户安全保障不高。
③空中花园的园林绿化打理得比较差，枯枝败叶和枝条杂乱的现象常见，景观池内的水也很脏。
07日照▶
日照动态模拟评测：
注：大寒日是一年中日照时间最短的一天
大寒日日照参考：
从日照评测看出：楼盘D栋整体日照最好；每栋顶层日照时长均7小时以上；每栋01.02.03户型日照时长评测都中等以上。
劣势:
A、B、C、E、F五栋楼，每栋户型因朝向不同日照时长差异较大。最差的有A栋06房28层以下、B栋05房27层以下、C栋05房28层以下、E栋05.06房27层以下、F栋05房24层以下日照时长全部为0。
08价格走势▶
明珠广场价格在8月之后一直都在下降，10月份有小的涨幅，后续房价依然在下跌，上下波动在2000元/㎡左右。
开盘价：约6000元/㎡
现售价：约21500元/㎡
租金：两房约3500元/月、三房4000元/月、四房4500元/月
附具体户型分析：
108㎡-110㎡两室两厅两卫
108㎡-110㎡两室两厅两卫
131㎡-138㎡三室两厅两卫
131㎡-138㎡三室两厅两卫
154㎡-156㎡四室两厅两卫
154㎡-156㎡四室两厅两卫
213㎡-255㎡三室两厅两卫
213㎡-255㎡三室两厅两卫
