最近热播的网红影视剧《都挺好》使得苏州圈粉无数的同时，剧中呈现的苏州楼市的火爆也一度让人咋舌。
连日来，《中国经营报》记者先后走访了苏州市绿地林肯公馆、中海·富仕居等多个项目楼盘了解楼市状况。虽然是工作日，售楼处的看房者依然不少。
楼市火爆之下，市场上如“捆绑车位”“代缴公积金”“赠送面积”等乱象也暗流涌动。限价背景下带来的一二手房价倒挂也在不断刺激着购房者的神经。
对于部分销售乱象，绿地香港控股有限公司也回应，调查之后尽快给予记者回复。中海地产集团有限公司负责人目前尚未给予回复。
同时，苏州市住房和城乡建设局相关负责人表示，对于违规行为需要提供协议书、双方签字盖章文件等到住建局进行投诉。
多楼盘即开即罄
今年第一季度，随着长三角一体化战略的推进，楼市的火爆让苏州再度曝光在镁光灯下。克而瑞苏州数据显示，从3月苏州楼市成交情况来看，各大售楼处人气火爆，3月苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘，整体认购率达到84%，创最近半年来新高，多个楼盘出现即开即罄的局面。
4月16日，在位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇东方南路的绿地林肯公馆，相关销售人员介绍，目前项目一期二期均已售罄，三期在售。
绿地林肯公馆销售人员向记者表示，目前98平方米户型的房子已经卖完，“我们预计开盘就这一两天，也许是今天晚上，也许是明天白天，也许是半夜。为什么我们售楼处特别平静？因为前几周交预约金的客户已经把房子全部选完了，开盘我们没有太大动静，选完的客户直接过来签合同就行了，他们已经把楼层之类的都选好了。”
上述销售人员介绍，这次开盘的13栋和8栋房源已经在一两个月之前，开发商通知选房的第一天，就被已经交了预约金的客户选完了。“我们不摇号，全款往前排，有优先选房资格。后上位的只能看一楼和顶楼还有没有房源。”
苏州楼市的火爆从媒体报道的数据中也可略窥一二。据报道，3月18日，苏州吴江三千邑项目350套房源，216套高层在1分钟售罄。3月25日，姑苏区仁恒公园世纪项目，836个家庭单位争抢196套房源。3月30日，吴中区南山维拉项目开售，2000人深夜排队抢房。4月6日，吴江万科翡翠公园千人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄。
从房地产市场来看，据苏州克而瑞年初盘点，2019年苏州市区将有近100个纯新盘入市，这些楼盘基本上都是2016〜2018年成交的高价地。2019年一季度只有2个纯新盘入市，更多高价地楼盘从4月份开始密集上市，其中4月份就有10个左右上市。
亿翰智库研究员刘一衡向本报记者表示，一方面受“金三银四”传统销售旺季的影响，开发商推盘动作频繁，购房者购房欲望强烈，苏州市场整体趋于活跃，供应、成交双双上涨，呈现出火爆的现象；另一方面，三千邑、万科翡翠公园、仁恒公园世纪、南山维拉等品牌楼盘，由于区域限价，均出现不同程度的价格倒挂现象，项目的高性价比成了“抢购热”的一大原因，而热销楼盘对整体市场又有着明显的带动作用。
“苏州楼市火爆，一方面跟它本身的市场活力有关，它经济能力算是江苏省内第一。另一方面政策调控不如其他城市严格，南京的政策调控力度是比苏州严的。那这种楼市火热情况能不能延续下去，就要看当地的政策调控了。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“捆绑车位”
楼市火爆的背景之下，一些销售乱象也在暗潮涌动。
据绿地林肯公馆项目销售人员介绍，项目销售过程中必须购买车位，价格为10万元。车位不能贷款，必须一次性付全。“现在的房子如果不带车位不仅住着不方便，以后转手也不方便的。我们项目其实总价很低，就是把车位给拆开。第一，对于开发商来说，可以回收资金，第二，对于消费者来说，也可以避一部分税费。”
据介绍，绿地林肯公馆洋房的毛坯价格为10500元〜11000元/平方米，高层价格在9800元〜10000元/平方米。
此外，上述销售人员表示，一次性付款没问题的话可以帮忙代缴社保，不过需要缴纳2万元包装费，“因为是付全款，开发商愿意等，再多交2万元，相当于开发商帮你补齐社保，还是要等社保满了才能拿到房产证等后续的证件。”
此外，记者走访多项目楼盘发现，“飘窗全部赠送，阳台赠送一半”之类的赠送面积已经成为市场上不成文的现象。
位于江苏省苏州市吴江区中山南路的中海·富仕居项目售楼处，据销售人员介绍，项目赠送35平方米面积，除了露台的面积全部赠送，其中一个房间朝南靠窗的一半以阳台的形式计入产权，“相当于房间送了四分之一。”此外，二楼主卧到卫生间部分区域全部赠送，“这一块没有楼板，拿房的时候中间是空的，楼板自己浇筑。北边已经浇筑的计入产权，没浇筑的由业主自己浇筑。这个面积是送的，装修的话一平方米只要几百元。但如果正常面积计入产权要多花50万元左右。这种房子未来政府也不允许建了，送的太多。”
刘一衡指出，因受到“90/70”调控政策的限制，开发企业在户型设计时往往会预留空间，并在开发过程中对于该部分空间进行改造，形成所谓的“赠送面积”，一般包括露台、飘窗、一层小院、阁楼和地下室等，不计入建筑面积的，属于“擦边球”模式的促销。去年1月，《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版）》出台，对市面上“偷空间”做产品附加值的做法进行了严格限制，赠送面积会逐渐退出历史舞台。
土地市场竞争激烈
楼市的火爆同时蔓延到土地端。4月24日，苏州一口气出让了5宗涉宅用地。其中，招商和新城联合拿下的吴中区太湖新城地块，以及碧桂园拿下的尹山湖地块，都创下了板块的最高楼面价，成为板块新地王。
克而瑞苏州相关测评报告显示，2019年第一季度，从1月4日开始，共举办了三场土拍，成功出让了16宗涉宅经营地块，其中12宗溢价成交，最高溢价率接近50%。从竞拍轮次来看，动辄大几十轮甚至一百多轮激烈竞价，与去年二季度以来土拍市场的沉寂形成冰火两重天。其中，去年10月流拍的万业西地块，今年更是加价9.2亿元被首开、龙湖联合体竞得。此外，更有首创、大华、融信、新力等房企首次在苏州市区摘地。
克而瑞苏常片区总经理戈文问在接受本报记者采访时表示，一方面，房企手中的资金宽裕，融资环境也比去年四季度宽松。另一方面，今年以来，房企的投资布局也发生了转移。“现阶段房企投资重心放在一线城市、核心二线城市和强三线城市。苏州作为核心二线城市，甚至是准一线城市，自然有很多房企在苏州布局，竞争也比较激烈。”
拿地火热及土拍价格的升高对未来新房价格的暗示，在导致楼市火爆的同时也反过来拉大了区域内一二手房的价格差距。中海·富仕居项目售楼处发布的推介信息显示，园区湖滨一号项目一手房价格为15000元/平方米，二手房均价为63000元/平方米，周边均价为55000元/平方米；吴中区独墅岛项目一手房价格为10200元/平方米，二手房均价为29000元/平方米，周边均价为24000元/平方米；市区凤凰熙岸项目一手房价格为11000元/平方米，二手房均价为33000元/平方米，周边均价为30000元/平方米；新区姑苏公馆项目一手房价格为12000元/平方米，二手房均价为38000元/平方米，周边均价为35000元/平方米。
由此，宣传图上“面粉价面包价”“入主苏州，不宜再等”“价格翻番，溢价能力显著”等词汇不断刺激着购房者的神经。
戈文问表示，这个推介信息具有一定的夸大成分，“一二手房价倒挂这种情况是存在的，但主要是在园区。倒挂严重的也比较少，这些可能是极个别的尾盘备案。一般一二手房差价在几千元到上万元不等。”
在刘一衡看来，一二手房价倒挂主要是由苏州新房市场限购、限价、限贷等调控政策造成的，新房备案价格被政府严格控制，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对较小，故而形成了房价倒挂。此外，苏州部分区域土地供应常年不足，新房市场的选择局限性比较大，而且总是需要抢，不少购房者只能将目光转向二手房市场，使得二手房价格上涨。
刘超凤、方超对本文亦有贡献
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