上海是全国最大的二手房市场，不管市场行情好坏，每月成交量达到一万五都没什么问题。
可以对比其他一线城市，上海绝对是遥遥领先，二三线城市就更不用说了。
就算只看上海自己，新房和二手房的成交比例也很能说明问题。去年因为新房供应大增，比例是1:2，意思是每卖出1套新房，就有2套二手房成交。按现在的趋势，今年这个比例可能会回到三年前的1:3，就是说每卖出1套新房，会有3套二手房成交。
无论从哪个角度来看都意味着，二手市场兴，整个楼市就活跃。
我们平时谈论二手市场的时候，通常会提到成交量、挂牌量和价格等信息。
今天我特别想聊的是挂牌，最近这个数字阶段性新高了。
01
二手房链家的挂牌量已经达到了17万套。这个数字挺让人吃惊的。
这个17万套不只是我们在网上能看到的数字。它包括了后台的数据，这才是链家真正的挂牌总量。现在这个数字达到了17万套，我都有点难以置信。
五年前这个数字还只是大约十万套。那时候每月成交大概两万套，新挂牌也是两万套左右，总挂牌量就稳定在十万套左右。但从去年3月开始，这个数字就开始飙升，先是13万，然后到了下半年飙到16万。我心里一直在想，希望别突破17万套。然而，就在这个六月，数字真的破了17万套。
你们要知道，链家的数据大概占市场挂牌的70%，而且他们的数据是真实的，有问题的房源会被下架。
六月的数据，哪怕不是挂牌的最高点，也绝对是个阶段性的高峰，这是个值得市场记住的数据。
02
从5月27日新政策实施那晚开始，中介的电话就没停过，不是看房就是想挂牌的。平时大概每天有900套左右的新增房源，但从那天开始，数字飙升到了每天1200套，周末甚至达到1200-1600套。这种增加的速度，比之前几年日均750套的新增还要多。
就这样，挂牌量从16.9万套一下子冲破了17万套。要知道，从16.9万到17万也就那么一千多套的差距，本来以为很快就能达到，结果新政后一周才真正破了这个数字。
这些数据让人意识到，存量房市场里，哪里挂牌多了就意味着哪里的房子卖得慢。反过来，挂牌少的地方可能是房子卖得快的地方。这些数据清晰地告诉我们，市场正在快速消化小面积、低总价、老房龄的房子，而相对大面积、总价较高的新房子却成了滞销的库存。
比如浦东的高行地区，就有几个成交量不错的社区。金地未未来和中冶尚城就是例子。虽然金地未未来的社区和户型都很不错，但中冶尚城因为总价更低，成交得更火。这就显示了市场对价格的敏感性，也反映了房源库里留下的多是那些相对贵的房子。
03
成交量增加，卖房的人也开始信心满满了，之前一直跌跌不休的挂牌价，最近开始抬头了。
以前，房价下降是家常便饭，除了每年三月份会有个小反弹，其他时间基本都是跌跌不休。但这个六月，画风突变，挂牌价不仅不跌了，还反弹了。不光是市中心，连松江嘉定这些外围区域，房价也在涨。
这种变化，真是让人大跌眼镜。毕竟过去一年，房价一直在下滑。但新政策一出，成交量噌噌往上涨，第一周的数据就亮瞎眼。最近更是有数据显示，二手房的单日网签量破了一千套，这可是市场好的时候才有的景象。
市场似乎在告诉我们，房价触底了。卖家们开始琢磨，是不是该把价格往上提一提，试试水，给自己留条后路。
但我要提醒大家，新政策的效果可有限期哦。对买家来说，这是个激励有效期；对卖家来说，这是个重要的窗口期。我们之后会深入分析政策对市场的周期性影响。
那么，眼下这种房价回暖到底是怎么回事呢？这里有个关键指标，就是新增客源和新增房源的比值。这个比值就像市场的进水口和出水口，直接关系到房源的去化速度。新政策以来半个月，这个比值的平均是6.7，最高到11.14。但放在过去三年的数据里，其实也不算特别突出。
这就说明，尽管现在成交量很大，但真正能买房的人和新增房源之间的比例，并不支持你随便涨价。我们还是在个需要谨慎对待的窗口期里。
咱们聊市场数据的时候，可能感觉不到它们有多直接。但其实，这些数据，像挂牌量、议价空间，都是市场现状的写照。比如，同一个小区，挂牌量是10套还是20套。
买的人是都能“盖住”卖的人，这才真正决定了市场价格。
希望这些分析，能给大家一些思路和参考。
