01
上周四下午18点，横跨勾庄、三墩以及未来科技城仓前的宣杭铁路，正式停运了。
等到月底，仓前至德清西段也将画上生命的句号。
至此，建于1972年的宣杭铁路，终于成为历史。
或许是职业问题，我脑海中的第一反应是：三墩北的二手房又有涨的理由了。
是的，宣杭铁路停运之时，三墩北的各大小区想必已经欢呼了，出行不再绕路。
“可惜绕城高速停不了，不然我们小区的不利因素就全没了，又可以涨一波。”
是的，又可以涨一波。据好找房的数据，三墩北的二手房签约价最高纪录是今年刚交付的次新房西雅图，不包税费4.7万/㎡，但据当地中介门店透露，西雅图实际成交价已达5万/㎡。
我在贝壳找房上查看了小区房价标杆万科融信西雅图的挂牌房源，发现：89㎡的房源挂牌价已经全部破5万/㎡，最高达6.1万/㎡，至于前阵子闹得沸沸扬扬的7.5万/㎡目前已经被下架。
当然该小区也不是没有低价房源，但都是158㎡的大户型，一套159㎡的四室一厅房源，仅4.2万/㎡。
虽然我用的是“仅”来表达它在该小区是最便宜的，但是这个大户型的价格，相比今年上半年89㎡的成交价已经高了不少。
突破5万/㎡的三墩北，如果让你们选择买与不买，你们会选择哪一个？
我会选择不买，不值。
02
三墩北的二手房价，很魔幻，堪称过山车。
去年的三墩北，西湖国际城3万/㎡几乎很好买，很多辛苦摇中了的业主简直像大甩卖一样，各种在论坛上哭惨：辛苦摇号，价格卖不上去，去除资金成本的话，基本没得赚，要知道市场上存在一句话叫没赚就是亏。
当时有位粉丝来问我值不值得，我建议粉丝：西湖区，三万的二手房，即使没算税费也是很划算的，买！
不过他没买，今年又来问我，四万多的三墩北可以买么，我回答：自住可以，投资嘛，你不如去花点钱借几张无房户的房票。
为什么会有如此天差地别的变化？
学区自然是重要的一点，这也是西湖国际城、西雅图房价能够高于板块其他小区最重要的原因。
今年5月，杭州中小学学区范围公布，西雅图与西湖国际城被划入求是分校星洲二小，掀起了两个小区涨价的高潮。
之后，西雅图的成交量开始持续增长，二手房价成交均价高达3.7万/㎡，注意，这是签约均价，是低价大户型和高价小户型的平均。
当时，一套89㎡的房子，一般挂350万，议价到330万，再加上未满两年的税费，单价可以冲到4.1万元/㎡了。至于3.7万元/㎡的价格那基本上是3月份刚交付时候的价格。
至于西湖国际城，由于毛坯，当时实际成交均价在3.5万/㎡左右，比起去年涨了不少。
即使如今进入星洲二小的学生大多来自于回迁房五幸家园，后续学校成长性如何还有待存疑，但仍然阻挡不了它们“飞上天”的房价。
03
坦白说，三墩北如今这么高的二手房价格，已经脱离了板块本身的价值。
它的价格是被外力硬生生抬上来的。
比如限价和新政。
在我们被各大板块限价上涨的消息给轰炸的晕头转向的时候，三墩北一宗地挂出，限价28100元/㎡，相比金辉紫雅云邸28600元/㎡的价格，甚至还便宜了500元/㎡。
特别是当时临安区还挂了一宗限价29500元/㎡的地，对比之下，一分未涨的三墩北板块真的是清流啊。
但，限价不涨是好事也是坏事。
对刚需来说，看着日益上涨的杭州房价，能够在主城区找到这样一个有学区、有产业，价格还不到3万/㎡的板块，实在太难了。
但，同样的，如此宝藏板块，自然也会被更多人盯紧，想摇到也就更难了。
限价未出时的三墩北，本就已经是万众瞩目的板块，板块内的几个新房都很难摇。
西湖国际城开盘的时候，三次万人摇；万科融信西雅图，八千多人登记摇号；后来者绿都云和湖、银城云谷天境高层中签率也都没低过。就算是紫雅云邸这个纯148㎡户型，总价高达400万的楼盘，中签率也仅9.99%。
在热度如此高昂的情况下，一分未涨的限价简直是“火上浇油”，同时催生了一个神盘紫璋台。
当然，如果限价不涨，但是一直有新房入市倒也能够填补饥渴，关键是板块土地稀缺，可供应的屈指可数。
由于西溪公馆的存在，紫璋台被按住，古墩彩虹轩工程进度太慢，天澜原计划年底但也被按住。
新房不出，再加上新政后，热点楼盘不仅5年限售，还对“非无房户”关闭了大门，需求就只能蔓延至二手房了。
板块内三大新房5年内不得入市销售，那么5年内就只有西湖国际城、西雅图以及今明年交付的云和湖、云谷天境这四个次新房了。
毫无竞争压力，垄断式涨价。
04
但，这些外力是会变的。
如今的三墩北，二手房涨的幅度简直不逊色未来科技城，如果有二手房新政的话，他们自然是首当其冲。
脱离了板块价值的房价，一捅就破。
即使未出二手房新政，但已经到达高位的二手房价，现在入手还有多少投资空间？
如果是以5万/㎡的单价，全款入手的话，在“不赚就是亏”的理论之下，不卖个5.6万/㎡，我都觉得你亏了。
当然，你会说自己是自住兼投资，我会反问你：板块内周边配套吊打西雅图和西湖国际城的金地自在城你咋不考虑，距离金家渡地铁站、紫金港站都更近，还是升学成绩不错的文理小学。
毕竟星洲二小还没有毕业生，未来如何还有待考验。
当然，在产品上，金地自在城这样的二手房肯定是不如西雅图的，毕竟产品差了六七年，但架不住它便宜和配套好啊。
▲11月市区二手房成交排行榜
为什么我会说，三墩北次新房不值得，因为投资的话，这个价位站上高岗容易被套；自住的话，一不靠地铁，二不靠商业，三未满两年税费很高，性价比又不高。
目前的杭州，其实已经陷入了盲目追涨次新房的情绪中，由于次新房设计不差，品质更好，也有投资价值，因此摇不到新房的人，追逐次新房确实很正常。
但仅限于价格合理。
目前来看，三墩北，价格不合理。
当然，如果你真的想要追逐三墩北的板块红利，我还是真诚的建议你，多找几张无房户房票或者申请一个人才证，这个会来的更实在。
