深圳这座城市，无奇不有。
这不，为了争取进入“棚改”名单，在豪宅遍地的南山中心区，近日有一“老破小”小区业主们在自家阳台上拉起了横幅，上面写着“我要棚改”几个大字。
▷小区外墙挂了不少棚改标语@买进深圳实拍
如果房子确实够老够破，业主求“棚改”的心情可以理解，之前深圳棚改小区基本都是楼梯老破小。
但该小区为单体高层电梯公寓，外立面近年来还刷新过一道，如今以这种奇葩方式表达诉求，究竟为何？
今天一大早，@买进深圳抱着吃瓜的心态前去实探，获得不少独家猛料！
01
楼龄27年，却遗憾落选“棚改”
公开资料显示，桃苑公寓是上个世纪90年代，深圳市南油地产在开发的商品房（70年产权），小区地处南头片区，是南山区政治、经济、商贸中心区，宜居且配套齐全。
由于区域内分布了大量的90年代老小区、城中村，因而近年来改造计划相当多（但推进速度较慢），比较出名的是万科拿下的南头古城和南苑新村两大旧改项目。
@买进深圳向周围中介和业主咨询后得知，从2018年起，区域内不少符合标准的老小区就已经纳入了棚改范围，今年4月官方又再次对区域内9个旧小区进行摸底调查。
▷桃苑公寓未入围“棚改”，
扎心的是，仅一路之隔的荔苑小区、荔馨村、荔芳村都入了围，唯独桃苑公寓不在棚改名列。
这下业主急了，报道，小区业主称这楼虽然是高层，但实在太旧了，对于棚改诉求非常强烈。
02
实探|高层电梯房，业主们从不回家
都是超30年楼龄的住宅楼，为何偏桃苑公寓业主无法享受“棚改红利”？
带着疑问，@迈进深圳到现场实探了一番。
从桃园地铁站向南走300米，远远就可以看到不少业主窗口挂着“我要棚改”几个大字。
▷桃苑公寓外墙挂了不少棚改标语@买进深圳实拍
由于没有大门，@买进深圳直接从南山医院旁一处加油站拐入，随即看到该小区由3栋连排单体楼组成，一楼是业主们回家入口处、却也是不少餐厅的后厨，环境相当糟糕。
▷右侧为桃苑公寓，左侧楼宇为此次棚改摸底小区
公开数据显示，桃苑公寓是1993年建成的老房子，理论上符合南山区旧改“使用年限不少于20年”改造条件。
（参考2019年深圳南山棚户区改造细则（试行）发布可申报纳入改造政策适用范围的包括两种情形：一是住房使用年限在20年以上的；二是住房使用年限在20年以下，但危房等级为D级的旧住宅区。)
不过，和周边其他“被摸底棚改意向”的小区相比，桃苑公寓最大的特点是有电梯，而且是高层，深圳历史上少有高层电梯房纳入棚改的案例。
据熟悉片区的中介介绍，桃苑公寓既没有安静的居住环境、也没有舒适的花园，因而业主们不愿意居住，这里现在是几十个二房东和租客们的天下，小单间可以租3000元/月。
值得一提的是，即便如此老旧的住宅楼，依然设置了业委会、物业管理公司以及租售中、门卫等齐全的管理单位，值得点赞。
▷桃苑公寓由一家深圳本土物业公司管理
03
棚改无望，业主报价3个月翻倍
有房票的人肯定会猜想，如此破旧的老小区，会不会是南山的价格洼地呢？
@买进深圳在乐有家平台上看到，目前小区在售房源极少，有一套29平的迷你房，总价279万，折合单价高达9.6万/平。
不仅如此，报道，目前34平方米左右的房源，单价比“闹”棚改之前涨了1万/平，今年4月，桃苑公寓的二手房成交价仅在5万/平—6万/平之间。
▷上图是中介门店张贴的片区二手房租售价格，信息至少滞后一个月了
就在上月下旬，该小区成交了一套35平高层房源，单价仅6.5万/平。
新政后楼市降温，桃苑公寓并非学位房（海滨实验学校和荔香中学学区），却在短期内形成这么大的价格差，究竟是什么原因？
对此，中介的解释是：由于23平总价最低、调整空间够大，久而久之成了小区单价最高的户型，另外，因为最近周边有棚改的风声，片区整体房价又涨了一波。
▽查看小区内部情况：
04
棚改=一夜暴富？没那么简单
读到这里，很多人会疑惑，既然有二房东管理，业主们收租或是卖房都是不错的选择，为何还会“求棚改”？
@买进深圳总结原因如下：
①通过拆除重建改善居住环境，业主自己也可以回来住了；
②棚改后户型会变得更潮流，楼龄减少、翻新后二手房价格有进一步提升空间；
③棚改只需90%业主通过，通过几率比旧改更大、交房更快。
公开资料显示，2016年至今，深圳已开工棚改项目仅6个（包括罗湖“二线插花地”、景福花园、光明红坳村、宝安3839区，南山高新公寓、福田华富村），今年官方统计出深圳有700个小区符合棚改条件，又是个巨大的工程。
众所周知，在深圳这样的核心城市，棚改牵涉到的问题较多，除了土地成本高，棚户区改造还要求增量空间全部作为人才住房/保障性住房，难以实现盈亏平衡，导致持续性不足。
不过，本周官方出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，将全面推进2000年以前建成的城镇老小区改造，像桃苑公寓这样2000年以前建成的老小区或许能盼来棚改。
与此同时，该指导意见也细化了改造方式，未来不少小区将以改善环境、完善配套等方式代替“拆除”。
也就是说，那些寄期望与旧改、棚改一夜暴富的业主，可能要换个思路了。END
