每周二晚上,小区业委会和小区物业管理公司召开联席会议,审议有关经费收支情况。
◀由于加强经费管理,小区维修金达到1200多万元,小区环境建设也越来越好,业主们安居乐业。
小区物业管理公司每月物业管理费用收支情况在小区宣传栏上公布。本栏图片均由深圳特区报记者岑志利摄
深圳特区报讯(记者窦延文)对于很多业主来说,小区物业管理收支账目往往是笔不清不楚的糊涂账。然而在天然居小区,小区账户则由业委会和物业公司共管,各项收支款项全部公开,原来的“商业秘密”变成了实时可查的明白账。该小区这一做法,为规范我市住宅小区物业管理,维护业主合法权益提供了有益的借鉴。
小区财务实现扭亏为盈
天然居位于福田区香梅北路景田北街交汇口,共有业主1040户,物业管理费为住户每平方米2.8元、商户每平方米6.5元。记者采访获悉,目前该小区各项收支,包括工资表,业主均可在天然居小区网站实时查看。
“一个小区,大量业主‘觉醒’参选业委会,往往出于物业服务质量下降、业主与物业矛盾激化。”天然居业委会两届主任、本届副主任杨志敏说,“2010年到2012年,天然居就是如此。但经历了理性的对垒之后,业委会与天健物业最终以透明共管为基础,约定小区支出每一分钱都须经双方同意,为和谐共赢奠定了基础。”
据介绍,2012年9月,天然居账户透明共管之初,当月账面32万元、支出43万元,“亏损”11万元;2016年2月,在经历连年最低工资水平大幅上涨、各项大中小修工程均由共管账户支付的情况下,当月账面159万元、支出53万元,结余106万元。值得一提的是,小区房屋“养老金”(专项维修资金)除防火窗维修43万元(与开发商各担50%)外分文未动,现累计结余已达1200万元,小区财务状况良好。
财务收支所有计划均在小区网站公布
在特区物管条例的引导下,物业公司管理商品房小区,已经成为深圳常态。相比物业公司的组织化,各小区业主大会(及其执行机构业委会)发挥作用的门槛较高,但组织化程度较低。两者难以形成对等的市场主体,市场作用难以发挥,业主和物业公司缺乏最基本的互信基础。
“无论采取酬金制还是包干制,物业公司都可能备受诟病。”杨志敏说,因此对于业主来说,酬金制下物业公司有乱花钱、增加提成的冲动;包干制下物业公司有减少服务、增加盈余的倾向。
在天然居,也曾因此出现过业主与物业之间的矛盾冲突,双方对审计发现的小区账目问题处理长期难有共识。
随后,业委会与物业公司经过一年半时间反复协商,最终在2012年6月达成共识:将所有收支从“商业秘密”转为账户透明、财务共管,促进业主与物业制度互信、降低双方沟通成本、促进业主自觉缴费,最终实现物业服务质价相符。2012年7月,双方正式签署新合同,从2012年9月起正式启动“透明共管”的新实践。
杨志敏表示,“透明共管”的基本前提是“透明”,通过面向全社会的彻底透明约束物业公司,也约束业委会。
据介绍,透明本身促使天健物业所有收支报表首先进行自我审核,随后接受业主以及同行等全社会透明监督,最后经历业委会委员公开同意或否决;也正因为透明,3年多以来每个月的联席会议业委会都实现了多数委员与会,业委会任何一项否决或者搁置的项目,都有明确而翔实的理由说明,从未出现无理否决或拖延物业申请的情况。
“透明共管”的核心经验是“共管”,物业公司的责任在于提出合理方案并有效执行,业委会的责任在于否决不合理的收支报告,双方各司其职、相互制衡、责任共担,确立了监督与支持并重的制度基础。
记者了解到,与共管之前相比,小区物业费、停车费、租金收入、广告收入等等所有收入依然进入物业公司账户,但该账户转由天健物业与业委会双方印鉴联合监管,若没有业委会印鉴副署,物业公司按照合同约定,无法从中支取一分钱。所有财务支出,由天然居物业服务中心提出、天健物业公司成本部审核后,上网公开,随后再提交双方联席会议审议,经业委会多数委员同意后,当场就细目分别作出同意或否决的决定,完成审批并形成业委会通告。
房屋“养老金”累计达1200万元
目前,小区共管账户账面余额已从2012年9月的11万元亏损,变成2016年2月29日的106万元结余,收入与支出都有大幅增长。
天然居入伙12年以来,2.8元物业费标准始终未涨。在账户共管之初,因为11万元的账面亏损,双方同意1年的合同期满后若依然亏损,就向业主大会提出涨费。事实上,透明共管之后,双方共同想方设法开源节流,实现了账户由亏转余,双方也形成了高度互信,小区没有了任何调涨物业费的声音。
以前小区需要各种维修,物业有可能说“亏损”、“没钱”,现在账面同比由亏转余,各种大中维修维护的工程项目,小区可以不动用专项维修资金,直接使用共管账户资金就可以完成,提高了小区设施设备维修维护的效率。小区房屋“养老金”6年来除了与开发商各担50%的防火窗维修支出43万元之外分文未动,迄今累计金额已达1200万元。双方的月度联席会议公告中,经常出现业委会呼吁物业公司加快推进某工程的文字,底气就是“小区不差钱”。
杨志敏介绍说,在小区月度收支都大幅上扬并保持大量余额的同时,物业公司按照合同提取收支(低者)10%(去年新合同改为9%-11%)的酬金总额稳步增长。而且2012年9月透明共管后的1年内,共管账户收回欠款约30万元,业主向“我们大家的账户”按时缴费,成为普遍共识。
市住建局有关人士表示,通过公开透明账户共管,物业公司能明明白白赚钱,业主能清清楚楚花钱,天然居小区双方对于小区物业收支的共管、共商的过程,正是一个合作、互信、共赢的过程,为全市小区物业管理良性发展提供了范本。