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福田作为深圳的老大哥,妇孺皆知的行政中心和金融中心,各方面的发展和配套已经很成熟了。
但是也正因为成熟,关于福田的争议也不少,比如不如罗湖后尘,开始没落了,比如后劲不足,没啥产业发展空间了,诸如此类。
但是真的是这样吗?
这个问题得辩证来看,从城市发展来看,确实南山占据主要C位,拥有巨量高技术产业和知名企业,但是福田其实也不差,gdp位列全市前二,金融行业发展如火如荼,城市配套和楼栋设计依旧是顶级的且并未过时。
罗湖的没落离不开三点,一是没有过硬产业支撑,高收入人群聚集不起来;二是开发过早,受香港设计师影响,城市规划和功能组团杂乱无序;三是楼龄老旧,品质差,旧改推动困难。
但凡你去过福田,就能发现,其实主要的核心地段,高楼林立,建筑崭新时尚,当然一些老区不排除有老旧小区聚集,但这个在南山和宝中都存在,而且作为行政中心,依旧是重点建设和扶持的中心区,比如金融街的打造,部分旧改推动比较快等等。
只要用心观察,福田房价一向稳如老狗,除了一些学位老破小和拆迁概念的房子,相比如前两年具备投资概念区域来说,部分房产都没有大幅度缩水。
比如成交榜首的侨香村,学区改善盘,主力户型91平3房,22年总价1千万出头,今年还是维持在1千万出头。
还有逆势上涨的合正香蜜原著,学位改善盘,主力户型89平三房,22年初成交价1200多万,今年年初1350万成交,现在可能没那么高,但也不会降太狠。
房价表现相对坚挺,这和整个片区土地供应少有或多或少的关系,不仅没有新增的商品住宅供应用地,城市更新也无新增分配任务,未来可售新房越来越少,进入存量住宅时代。
一、7个待售住宅新盘
目前福田在售住宅新盘屈指可数,都不算很核心地段,除了海德园开盘日光外,其他都在顺销阶段。
所以福田买房,多是考虑二手房,毕竟福田的教育、商业、交通和市政资源远超其他区域,所以即便是老点的房子也有市场。
而新房市场,其实价位相比南山和宝中一片并有太大优势,除非是有福田情节或者在附近上班的,都比较倾向更新更有概念的南山宝中,除非出现海德园各方面都优秀性价比高的新盘。
1、金地环湾城
户型为75-270平2-5房,备案均价11.3万,一次性付款93折、按揭94折,折后8.1万起。
优点是项目位于福田沙尾片区,是大金沙旧改的一部分,位置不错,近地铁7号线沙尾站,商业交通都比较成熟,上下沙旧改统筹规划有一定的潜力;
项目体量很大,总共分为四个地块,包含住宅、商业、学校和公园绿地,自带配套就能满足绝大多数生活所需,这点是很大的加分项;
看海景相对非常不错,部分房源可以享受一线海景景观,靠近红树湾生态公园,休闲娱乐的好地方;
纯大户型社区,户型最小是125㎡3+1房,其余都是大户型,居住圈层会比较高,居住氛围也很好;
附近新建红岭集团红树林校区,名校集团办学,这点也算是不错的卖点
不足是目前区域整体环境较差,高峰期道路拥堵,小区楼层比较高,容积率8.5,居住密度会比较大。
2、绿景尚悦府
项目地处福田沙尾片区,靠近红树湾生态公园,备案均价10.5万,最低单价8.9万起,开盘折后单价8万起,户型面积为110-113-143㎡3-4房,主打改善型产品。
2023年9月推售80套房源,目前官网签售约43套房,剩下约一半房源顺售。
项目位于金地环湾城后面,地块相对较小,最大的优势就是一线海景景观,周边生活配套齐全,但仅有80套住宅可售,其余多为回迁房,未来居住体验会打点折扣,所以福田改善买家更倾向于买体量更大居住氛围更好的金地环湾城,但是尚悦府离海更近,景观更佳。
3、湾尚庭玺/骏玺
位于福田皇岗片区,前往福田CBD很便捷,整个片区居住氛围浓厚,各项配套基本齐全。
整体项目是一个涵盖了住宅、商业、公寓、办公、酒店等多种功能的综合体。
总建筑面积约25万平方米,计容建面40402.2平方米,其中住宅23689.2平方米,幼儿园3000平方米,商业2500平方米。
项目分为三个地块,01-01地块为人才房+幼儿园;02-01地块为住宅地块,其中南地块为【庭玺】,北地块为【骏玺】;02-02地块为商业。项目前后共推出541套住宅,目前仅售约210套。
骏玺在售约78-86㎡2-3房,庭玺是约122-175㎡3-4房,备案均价均超10万/平,最低单价为9.09万元/㎡,最低总价600多万。
项目周边配套已趋于成熟,跟离福田口岸不远,是河套片区的幅射范围,但在享有配套、生活很便利的同时,周边村落环绕,配套整体也不高端;另外这个价格放在南山、福田当下8字头的房价面前,可比性差点,如果没有大幅度的优惠,只能慢慢卖了。
4、新天石厦铭苑
今年5月推出,目前在售72-88-138㎡的2-4房,备案均价约10.7万/㎡,主打福田双地铁、红岭学校学区的卖点,目前最低总价约800万左右。
新天石厦铭苑位于福田石厦片区,由5栋建筑主体组成,回迁房有1090户,商品房有246户,容积率6.30,机动车位1000个,车位比不足1:1。
优点是项目离福田中心区比较近,附近双地块,旁边的学校也不错;缺点是项目周边比较成熟,同样有老旧小区及农民房的困扰,而且石厦片区未来已无大的规划,价值的兑现相对比较难,加之9万起的价格在目前行情下并不低。
二、福田待售7个新盘
未来福田预计入市新盘也是屈指可数,据相关统计,只有7个。
好在地段都不错,海德园还有125套未售,附近的卓越南天电力旧改已经在动工,未来有少量住宅可售,供应大头还是中洲滨海华府3期将有1171套,新世界香蜜四季家园923套,但是进度缓慢。
还有福田小户型住宅君临芯天下,面积36-76㎡,住宅公寓共263套,福田中心的岗厦汇花园已建得差不多,供应808套。
1、中洲滨海华府3期
位于福田区上沙大道与上沙椰树路交汇处,原为上沙村城市更新单元。临近轨道交通7/9号线,南邻红树林自然保护区;北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群;西望深圳湾滨海休闲带。
一二期总占地面积9.7万㎡,总建面约126万㎡,业态有住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等。
三期规划约18.9万㎡,规划栋数1栋,共4个单元,最高197.75米,包含办公、商业、酒店、居住等多元业态。另外,将建设37000平方米商务公寓,位于1栋1单元,最高楼层44层;商业5000平方米。
这个项目与金地环湾城挨的很近,但是中洲滨海华府更靠近红树湾海景,两者所在的片区都面临聚集大量农民房的现状,城市面貌比较差,改造周期长,需要一定时间兑现和焕新。
2、卓越南天电力旧改
目前项目还在前期桩基工程阶段,看进度入市可能要等明年。
这个项目就在福田顶流豪宅盘海德园的南侧,堪称为深圳的神盘,三开三日光,还需拼积分,足以见得富豪对于安托山片区的高度认可。
项目临近地铁站安托山站,与万科瑧山府、海德园、安峦公馆等楼盘为邻,位置非常优越,周边的新房价在12.6万/平,周边近两年的成交价基本维持在16-18万,存在比较明显倒挂。
项目由卓越、京基联合操刀,整体规划建筑规模超过30万㎡,涵盖住宅、商业、商务公寓及商务办公等。
深圳南天电力城市更新单元,2/7号线双地铁,红岭实验小学+深高南初中,位置比海德园更好,没有北环大道的噪音,无疑会成为下一个富豪争夺的超级网红盘。
3、新世界香蜜四季家园
位于景田片区,香梅路与香蜜南四街交汇处,邻近地铁9号线香梅站。
项目共规划923套房,网传户型建面约107-238㎡,目前项目有一部分已出地面多层。
前身为华泰旧改项目,规划总建筑面积约54.35万㎡,主要分两个地块开发。
03-02-06地块新世界香蜜四季家园占面约4.1万㎡,建面约46.7万㎡,其中住宅建面约20.32万㎡(含保障性住房)。
项目由11座建筑组成,其中8栋为商品房住宅,1栋是保障房、1栋是公寓、1栋为幼儿园。
作为紧邻传统豪宅区香蜜湖的项目,项目周边二手房如水榭花都、香蜜湖1号和熙园等都是香蜜湖数一数二的豪宅。
4、君临芯公馆
福田新洲小户型住宅,将推出住宅约66套,公寓198套,面积36-76㎡,户型使用率更是95%左右,目前已经开放样板,即将开盘,现登记认筹,可以享受5万抵10万。
这个盘比较适合在福田上班,但是预算很有限,又想上车中心区城市地段的朋友,可以重点考虑。
项目位于滨河大道与新洲路交汇口附近,位置是非常适合居住的,无论是在福田CBD上班或者南山科技园上班通勤都是很方便的,周边各类生活配套一应俱全,项目高楼层还可以看福田高尔夫的景观。
5、岗厦汇花园
位于福田中心,紧挨着岗厦地铁站B出口,在中心天元附近,对面就是卓悦中心商圈,位置十分优越。
目前已经建的差不多,入市时间暂且未知,据了解,总房源共808户,户型套内面积90㎡有713户。
项目规划总建面约15.5万㎡,共由3栋住宅+1栋公寓组成(总层数均为28层),在底层打造体量约4.9万㎡的集中商业,是集商业、住宅、公寓于一体的小型综合体。
一个地铁站之隔是天宸项目,备案均价10.3万,可作为价格参考。岗厦汇花园位于福田中心区位,居住配套非常成熟,交通出行也十分便捷,就是容积率偏高,车位比不足,学校也比较一般,但如果产品设计得好,再加上新房限价优势,这个地段还是能卖不错的成绩。