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福田作为深圳的老大哥，妇孺皆知的行政中心和金融中心，各方面的发展和配套已经很成熟了。
但是也正因为成熟，关于福田的争议也不少，比如不如罗湖后尘，开始没落了，比如后劲不足，没啥产业发展空间了，诸如此类。
但是真的是这样吗？
这个问题得辩证来看，从城市发展来看，确实南山占据主要C位，拥有巨量高技术产业和知名企业，但是福田其实也不差，gdp位列全市前二，金融行业发展如火如荼，城市配套和楼栋设计依旧是顶级的且并未过时。
罗湖的没落离不开三点，一是没有过硬产业支撑，高收入人群聚集不起来；二是开发过早，受香港设计师影响，城市规划和功能组团杂乱无序；三是楼龄老旧，品质差，旧改推动困难。
但凡你去过福田，就能发现，其实主要的核心地段，高楼林立，建筑崭新时尚，当然一些老区不排除有老旧小区聚集，但这个在南山和宝中都存在，而且作为行政中心，依旧是重点建设和扶持的中心区，比如金融街的打造，部分旧改推动比较快等等。
只要用心观察，福田房价一向稳如老狗，除了一些学位老破小和拆迁概念的房子，相比如前两年具备投资概念区域来说，部分房产都没有大幅度缩水。
比如成交榜首的侨香村，学区改善盘，主力户型91平3房，22年总价1千万出头，今年还是维持在1千万出头。
还有逆势上涨的合正香蜜原著，学位改善盘，主力户型89平三房，22年初成交价1200多万，今年年初1350万成交，现在可能没那么高，但也不会降太狠。
房价表现相对坚挺，这和整个片区土地供应少有或多或少的关系，不仅没有新增的商品住宅供应用地，城市更新也无新增分配任务，未来可售新房越来越少，进入存量住宅时代。
一、7个待售住宅新盘
目前福田在售住宅新盘屈指可数，都不算很核心地段，除了海德园开盘日光外，其他都在顺销阶段。
所以福田买房，多是考虑二手房，毕竟福田的教育、商业、交通和市政资源远超其他区域，所以即便是老点的房子也有市场。
而新房市场，其实价位相比南山和宝中一片并有太大优势，除非是有福田情节或者在附近上班的，都比较倾向更新更有概念的南山宝中，除非出现海德园各方面都优秀性价比高的新盘。
1、金地环湾城
户型为75-270平2-5房，备案均价11.3万，一次性付款93折、按揭94折，折后8.1万起。
优点是项目位于福田沙尾片区，是大金沙旧改的一部分，位置不错，近地铁7号线沙尾站，商业交通都比较成熟，上下沙旧改统筹规划有一定的潜力；
项目体量很大，总共分为四个地块，包含住宅、商业、学校和公园绿地，自带配套就能满足绝大多数生活所需，这点是很大的加分项；
看海景相对非常不错，部分房源可以享受一线海景景观，靠近红树湾生态公园，休闲娱乐的好地方；
纯大户型社区，户型最小是125㎡3+1房，其余都是大户型，居住圈层会比较高，居住氛围也很好；
附近新建红岭集团红树林校区，名校集团办学，这点也算是不错的卖点
不足是目前区域整体环境较差，高峰期道路拥堵，小区楼层比较高，容积率8.5，居住密度会比较大。
2、绿景尚悦府
项目地处福田沙尾片区，靠近红树湾生态公园，备案均价10.5万，最低单价8.9万起，开盘折后单价8万起，户型面积为110-113-143㎡3-4房，主打改善型产品。
2023年9月推售80套房源，目前官网签售约43套房，剩下约一半房源顺售。
项目位于金地环湾城后面，地块相对较小，最大的优势就是一线海景景观，周边生活配套齐全，但仅有80套住宅可售，其余多为回迁房，未来居住体验会打点折扣，所以福田改善买家更倾向于买体量更大居住氛围更好的金地环湾城，但是尚悦府离海更近，景观更佳。
3、湾尚庭玺/骏玺
位于福田皇岗片区，前往福田CBD很便捷，整个片区居住氛围浓厚，各项配套基本齐全。
整体项目是一个涵盖了住宅、商业、公寓、办公、酒店等多种功能的综合体。
总建筑面积约25万平方米，计容建面40402.2平方米，其中住宅23689.2平方米，幼儿园3000平方米，商业2500平方米。
项目分为三个地块，01-01地块为人才房+幼儿园；02-01地块为住宅地块，其中南地块为【庭玺】，北地块为【骏玺】；02-02地块为商业。项目前后共推出541套住宅，目前仅售约210套。
骏玺在售约78-86㎡2-3房，庭玺是约122-175㎡3-4房，备案均价均超10万/平，最低单价为9.09万元/㎡，最低总价600多万。
项目周边配套已趋于成熟，跟离福田口岸不远，是河套片区的幅射范围，但在享有配套、生活很便利的同时，周边村落环绕，配套整体也不高端；另外这个价格放在南山、福田当下8字头的房价面前，可比性差点，如果没有大幅度的优惠，只能慢慢卖了。
4、新天石厦铭苑
今年5月推出，目前在售72-88-138㎡的2-4房，备案均价约10.7万/㎡，主打福田双地铁、红岭学校学区的卖点，目前最低总价约800万左右。
新天石厦铭苑位于福田石厦片区，由5栋建筑主体组成，回迁房有1090户，商品房有246户，容积率6.30，机动车位1000个，车位比不足1：1。
优点是项目离福田中心区比较近，附近双地块，旁边的学校也不错；缺点是项目周边比较成熟，同样有老旧小区及农民房的困扰，而且石厦片区未来已无大的规划，价值的兑现相对比较难，加之9万起的价格在目前行情下并不低。
二、福田待售7个新盘
未来福田预计入市新盘也是屈指可数，据相关统计，只有7个。
好在地段都不错，海德园还有125套未售，附近的卓越南天电力旧改已经在动工，未来有少量住宅可售，供应大头还是中洲滨海华府3期将有1171套，新世界香蜜四季家园923套，但是进度缓慢。
还有福田小户型住宅君临芯天下，面积36-76㎡，住宅公寓共263套，福田中心的岗厦汇花园已建得差不多，供应808套。
1、中洲滨海华府3期
位于福田区上沙大道与上沙椰树路交汇处，原为上沙村城市更新单元。临近轨道交通7/9号线，南邻红树林自然保护区；北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群；西望深圳湾滨海休闲带。
一二期总占地面积9.7万㎡，总建面约126万㎡，业态有住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等。
三期规划约18.9万㎡，规划栋数1栋，共4个单元，最高197.75米，包含办公、商业、酒店、居住等多元业态。另外，将建设37000平方米商务公寓，位于1栋1单元，最高楼层44层；商业5000平方米。
这个项目与金地环湾城挨的很近，但是中洲滨海华府更靠近红树湾海景，两者所在的片区都面临聚集大量农民房的现状，城市面貌比较差，改造周期长，需要一定时间兑现和焕新。
2、卓越南天电力旧改
目前项目还在前期桩基工程阶段，看进度入市可能要等明年。
这个项目就在福田顶流豪宅盘海德园的南侧，堪称为深圳的神盘，三开三日光，还需拼积分，足以见得富豪对于安托山片区的高度认可。
项目临近地铁站安托山站，与万科瑧山府、海德园、安峦公馆等楼盘为邻，位置非常优越，周边的新房价在12.6万/平，周边近两年的成交价基本维持在16-18万，存在比较明显倒挂。
项目由卓越、京基联合操刀，整体规划建筑规模超过30万㎡，涵盖住宅、商业、商务公寓及商务办公等。
深圳南天电力城市更新单元，2/7号线双地铁，红岭实验小学+深高南初中，位置比海德园更好，没有北环大道的噪音，无疑会成为下一个富豪争夺的超级网红盘。
3、新世界香蜜四季家园
位于景田片区，香梅路与香蜜南四街交汇处，邻近地铁9号线香梅站。
项目共规划923套房，网传户型建面约107-238㎡，目前项目有一部分已出地面多层。
前身为华泰旧改项目，规划总建筑面积约54.35万㎡，主要分两个地块开发。
03-02-06地块新世界香蜜四季家园占面约4.1万㎡，建面约46.7万㎡，其中住宅建面约20.32万㎡（含保障性住房）。
项目由11座建筑组成，其中8栋为商品房住宅，1栋是保障房、1栋是公寓、1栋为幼儿园。
作为紧邻传统豪宅区香蜜湖的项目，项目周边二手房如水榭花都、香蜜湖1号和熙园等都是香蜜湖数一数二的豪宅。
4、君临芯公馆
福田新洲小户型住宅，将推出住宅约66套，公寓198套，面积36-76㎡，户型使用率更是95%左右，目前已经开放样板，即将开盘，现登记认筹，可以享受5万抵10万。
这个盘比较适合在福田上班，但是预算很有限，又想上车中心区城市地段的朋友，可以重点考虑。
项目位于滨河大道与新洲路交汇口附近，位置是非常适合居住的，无论是在福田CBD上班或者南山科技园上班通勤都是很方便的，周边各类生活配套一应俱全，项目高楼层还可以看福田高尔夫的景观。
5、岗厦汇花园
位于福田中心，紧挨着岗厦地铁站B出口，在中心天元附近，对面就是卓悦中心商圈，位置十分优越。
目前已经建的差不多，入市时间暂且未知，据了解，总房源共808户，户型套内面积90㎡有713户。
项目规划总建面约15.5万㎡，共由3栋住宅+1栋公寓组成（总层数均为28层），在底层打造体量约4.9万㎡的集中商业，是集商业、住宅、公寓于一体的小型综合体。
一个地铁站之隔是天宸项目，备案均价10.3万，可作为价格参考。岗厦汇花园位于福田中心区位，居住配套非常成熟，交通出行也十分便捷，就是容积率偏高，车位比不足，学校也比较一般，但如果产品设计得好，再加上新房限价优势，这个地段还是能卖不错的成绩。
